黃曙

【摘要】隨著我國(guó)市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位逐漸突出，房地產(chǎn)金融在全國(guó)金融市場(chǎng)中的作用也愈加重要，在一定程度上，房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r與整個(gè)資金市場(chǎng)密不可分。與此同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著許多的問題，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展還不健全。因而，本文結(jié)合筆者的多年研究經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題進(jìn)行了細(xì)致的分析，并提出了具體的解決措施，希望能借此對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的處置問題有所幫助。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)主體；中國(guó)房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著十九大的召開，“房子是用來住的，不是用來炒的”揭開了對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)解決措施的熱烈討論，這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)作為當(dāng)前我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展鏈中的重要一環(huán)，在我國(guó)己經(jīng)成為了現(xiàn)象級(jí)的民生問題，因此加大對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注與重視程度，尋求適合我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方式己成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重中之重。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為較多

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話在一定程度上揭示了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一大問題，即投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的急劇蔓延。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱的一大部分原因在于投機(jī)者在其中的操作，他們一般會(huì)在房子上市之初便一股腦涌入房市，不但在短時(shí)間內(nèi)使房?jī)r(jià)迅速提升，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，使得房地產(chǎn)投資商在初嘗甜頭之后迅速加大對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入力度，導(dǎo)致投資過剩，長(zhǎng)此以往并不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的供過于求現(xiàn)象

正如上文所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的投機(jī)傾向，這嚴(yán)重影響了公眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知，也從側(cè)面顯示了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過于求。房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年來在我國(guó)的迅速發(fā)展使得許多人短期內(nèi)蜂擁而至，而我國(guó)居民對(duì)住房的需求實(shí)際上是隨著人口增加逐步增長(zhǎng)的，長(zhǎng)期來看，在需求總量上而言是不變的，但短期過熱投資行為導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年來呈現(xiàn)出嚴(yán)重的虛假繁榮，極大的影響了普通公眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知。從中國(guó)房屋當(dāng)前的空置率可以看出，在當(dāng)前階段，大多數(shù)人對(duì)于房子的需求都己經(jīng)飽和，加之中國(guó)的人口老齡化現(xiàn)象與長(zhǎng)期的獨(dú)生子女政策，使得居民未來購(gòu)房動(dòng)力增長(zhǎng)明顯不足，整個(gè)市場(chǎng)己呈現(xiàn)出明顯的供過于求現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有形成完備的市場(chǎng)金融體系

完備的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)該是包含了銀行等金融機(jī)構(gòu)所提供的間接金融和信用服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)以及以證券化為主的二級(jí)市場(chǎng)，二者的共同作用使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)而保持良好的流動(dòng)性，但就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展情況而言，以證券化為主的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢、體量太小，目前主要還是由銀行來提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供給，這樣不僅使得房地產(chǎn)市場(chǎng)過度依賴于銀行系統(tǒng)，也使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)易受到金融風(fēng)暴的沖擊，不利于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。此外，銀行的信用系統(tǒng)雖然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有所幫助，但并不能保證其效果的完整性。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在金融風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)單一的融資渠道容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題的很大一部分原因在于其融資手段的單一化。單一化的融資手段不僅使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容易受到金融市場(chǎng)的影響，且不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展。此外，縱觀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，可得知房地產(chǎn)金融體系尚未完全形成，一級(jí)市場(chǎng)中的信用體系在當(dāng)前我國(guó)并不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，市場(chǎng)違約行為時(shí)有發(fā)生，一級(jí)市場(chǎng)的不完備加上二級(jí)市場(chǎng)的證券業(yè)在我國(guó)發(fā)展緩慢，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化發(fā)展，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)開發(fā)公司融資渠道受限，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，一旦銀行等金融機(jī)構(gòu)授信政策發(fā)生變化，很容易造成資金鏈斷裂，導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）嚴(yán)重的投機(jī)行為是阻礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的隱患。

相比其他國(guó)家，我國(guó)境內(nèi)的個(gè)人與機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)有非常大的偏好，投機(jī)者的出現(xiàn)不僅導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列問題的出現(xiàn)，使得房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來居高不下，以至成為困擾我國(guó)民生發(fā)展的一大問題。此外，這些投機(jī)行為也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)喪失理性，破壞了正常的價(jià)格體系，導(dǎo)致公眾對(duì)房?jī)r(jià)怨聲載道，也影響到了政府在人民心中的公信力。這種不健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，過分的投機(jī)行為，不理性的價(jià)格體系，是發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重隱患。

（三）政府并未形成科學(xué)系統(tǒng)化的房地產(chǎn)調(diào)控制度。前我國(guó)房地產(chǎn)市存在問題的一部分原因在于政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管不力，沒有形成一套科學(xué)系統(tǒng)化的房地產(chǎn)調(diào)控制度。這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期以來并沒有得到其合理的約束，粗放式發(fā)展，導(dǎo)致在發(fā)展過程中很容易產(chǎn)生偏離正軌的行為。并且，在政府發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如投資過度、房?jī)r(jià)上漲過快等表面問題后，急于用一些臨時(shí)性的調(diào)控政策來行政干預(yù)，未采取科學(xué)的手段系統(tǒng)性的分析其內(nèi)在原因，這樣導(dǎo)致房?jī)r(jià)雖在短期內(nèi)得到了一定的控制，但行政手段的干預(yù)反而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在價(jià)值規(guī)律的失衡，調(diào)控過后房?jī)r(jià)呈現(xiàn)了更猛烈的報(bào)復(fù)性上漲，一旦泡沫破滅，將更容易引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)的解決措施探究

（一）政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度

正如上文所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列金融風(fēng)險(xiǎn)的很大原因在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度的不健全，給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的隱患。因此要做到防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，首先要從政府層面入手，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度。不能像以往一樣一旦發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大上漲，就立馬采取限購(gòu)限價(jià)限貸等措施，或者看到房?jī)r(jià)下跌，馬上通過各種補(bǔ)貼刺激民眾買房，這種粗暴的行政干預(yù)手段很容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在價(jià)值規(guī)律失衡，長(zhǎng)此以往極不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，筆者認(rèn)為政府應(yīng)建立規(guī)范化的制度進(jìn)行調(diào)控，并保持調(diào)控政策的可持續(xù)性，在出臺(tái)制度前，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)要充分的論證該制度不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的固有價(jià)值規(guī)律造成破壞性的影響，不能唯結(jié)果論，這樣很容易造成各級(jí)政府為完成中央的考核指標(biāo)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù)。此外，中央政府應(yīng)加快推進(jìn)土地財(cái)政、房產(chǎn)稅、住房保障、住房租賃等各方面制度的科學(xué)系統(tǒng)化建設(shè)，只有從根本制度方面解決實(shí)際問題，才能保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）銀行應(yīng)加大對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵御水平

銀行作為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來源，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有極為重要的作用，因而要規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須對(duì)銀行進(jìn)行嚴(yán)格的約束，要求銀行制定規(guī)范的房地產(chǎn)信用體系，對(duì)房地產(chǎn)商、購(gòu)房個(gè)人的信用程度進(jìn)行嚴(yán)格的審查，在貸款之前考察好企業(yè)和個(gè)人的信用水平與財(cái)產(chǎn)狀況，以此來降低房地產(chǎn)商與購(gòu)房者在貸款方面出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)銀監(jiān)會(huì)應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的監(jiān)管制度，保證銀行資金合法合規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

（三）加快建立完善的房地產(chǎn)金融體系

正如上文所述，要建立完善的房地產(chǎn)金融體系就必須要建立好房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)建設(shè)中應(yīng)該拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，不僅僅局限于商業(yè)銀行的融資，而要不斷多元化，例如發(fā)展信托融資、基金產(chǎn)品、保險(xiǎn)資金等等，通過拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道來增加房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需建立完善的二級(jí)市場(chǎng)，通過證券化來推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)二級(jí)市場(chǎng)的建立，以此來加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化的進(jìn)程。

（四）加大宣傳力度，改變?nèi)藗兊乃季S方式

要緩解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率，除了要加大政府、銀行對(duì)其的管理力度和建立完善的房地產(chǎn)金融體系外，還需改變?nèi)藗兊挠^念，使人們逐漸養(yǎng)成“不買房子沒什么大不了”的觀念，鼓勵(lì)青年人租房居住，將更多的時(shí)間和金錢花在更有創(chuàng)造力的事情和投資方面。政府除了加大宣傳力度之外，還要在制度上給與民眾更多的安全感，如推出更多的保障性住房、給予有能力的青年購(gòu)房或租房補(bǔ)貼、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售同權(quán)，打擊投機(jī)炒房行為，使得青年人不用背負(fù)著沉重的房貸為了生存去拼命工作而忽視了對(duì)于美好生活的向往與追求。

四、小結(jié)

市場(chǎng)主體的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了多番的起起落落之后正在逐漸形成自身所特有的發(fā)展道路，因而在其發(fā)展過程中我們決不可忽略市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)作用，在保障整體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)的運(yùn)行。但是各級(jí)政府和企業(yè)主體也需要時(shí)刻關(guān)注民眾的住房需求，針對(duì)民眾的需求進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控，以此促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

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