楊春霞 高方方

一邊是增持公司股份，一邊收購(gòu)海南如意島項(xiàng)目，佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成近段時(shí)間很忙。

7月17日，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）控股有限公司宣布，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成透過(guò)其全資擁有的大昌投資有限公司分別于7月3日和7月17日連續(xù)增持公司股份，郭英成在佳兆業(yè)的持股比例，由約25%增加至約25.1%。

而早在一個(gè)星期前，佳兆業(yè)集團(tuán)因買(mǎi)下海南如意島項(xiàng)目備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。7月11日，中弘股份（000979.SZ）公告稱(chēng)，擬以14億元轉(zhuǎn)讓全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“如意島”），100%的股權(quán)予海南羅勝特投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“羅勝特投資”），羅勝特投資為佳兆業(yè)集團(tuán)旗下子公司。值得關(guān)注的是，佳兆業(yè)集團(tuán)亦被負(fù)債困擾，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.94%，2014年甚至一度陷入破產(chǎn)危機(jī)，14億元買(mǎi)下如意島項(xiàng)目背后郭英成瞄準(zhǔn)的是海南島文旅產(chǎn)業(yè)。

接盤(pán)如意島項(xiàng)目

7月8日，佳兆業(yè)集團(tuán)旗下子公司羅勝特投資以14億元的價(jià)格收購(gòu)了海南如意島項(xiàng)目公司，收購(gòu)價(jià)是如意島公司賬面凈資產(chǎn)的3.84倍。

不過(guò)，在一系列債務(wù)沖抵之后，佳兆業(yè)集團(tuán)實(shí)際只需支付7300萬(wàn)元現(xiàn)金，但須承擔(dān)如意島公司的74.61億債務(wù)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，佳兆業(yè)集團(tuán)買(mǎi)了一個(gè)變現(xiàn)艱難的資產(chǎn)，如意島不是個(gè)好啃的項(xiàng)目。

據(jù)中弘股份公告透露，如意島項(xiàng)目是中弘股份于2012年通過(guò)招拍掛獲取的，總價(jià)30億元，曾被視為中弘轉(zhuǎn)型文旅道路上一個(gè)極重要的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資超過(guò)500億元，旨在打造世界級(jí)旅游目的地。

根據(jù)中弘股份此前預(yù)計(jì)，項(xiàng)目一期總投資128.94億元，開(kāi)發(fā)期間為2014年年初至2017年年底，未來(lái)凈利潤(rùn)為57億元，項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利率為33.84%。從這一層面看，佳兆業(yè)似乎買(mǎi)下了一個(gè)“香餑餑”。

值得注意的是，由于此前中弘股份資金短缺問(wèn)題以及海南旨在保護(hù)生態(tài)核心區(qū)的“雙暫?！闭?，如意島項(xiàng)目自去年8月末開(kāi)始已經(jīng)處于停工狀態(tài)。此外，2017年9月，如意島項(xiàng)目因非法填海而遭?？谑泻Ｑ蠛蜐O業(yè)局罰款3700萬(wàn)元。

拋開(kāi)如意島項(xiàng)目方面的原因，就佳兆業(yè)集團(tuán)本身來(lái)看，其財(cái)務(wù)狀況也并不樂(lè)觀。年報(bào)顯示，截至2017年年底，佳兆業(yè)集團(tuán)總負(fù)債為1834億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.94%。其中，有息負(fù)債余額為1111億元，約221.7億元在一年內(nèi)需償還，其余80%的償還期限為2～5年。

此外，2017年末佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流總額為-34.3億元。2018年5月，公司還被曝出拖欠4億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并引起深交所關(guān)注。一位不愿具名的人士對(duì)記者表示，佳兆業(yè)自身負(fù)債嚴(yán)重，應(yīng)該選高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目投資，但是海南如意島的項(xiàng)目不可能走高周轉(zhuǎn)。

同策研究院總監(jiān)張宏偉則從政策層面分析稱(chēng)，“海南全島限購(gòu)，對(duì)佳兆業(yè)來(lái)講，收購(gòu)之后如果不能快速銷(xiāo)售很有可能也會(huì)引發(fā)資金鏈問(wèn)題?！?/p>

不過(guò)，也有分析人士認(rèn)為，如意島這個(gè)項(xiàng)目短期對(duì)于佳兆業(yè)的資金鏈沖擊并不會(huì)很大?！凹颜讟I(yè)整體的財(cái)務(wù)杠桿的確比較高，但自從走出造假風(fēng)波后，其融資渠道還是比較暢通的。”諾亞地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊對(duì)記者表示。

佳兆業(yè)集團(tuán)方面在書(shū)面回復(fù)《投資者報(bào)》記者時(shí)稱(chēng)，項(xiàng)目自身將產(chǎn)生較大貨值，其完全有能力覆蓋自有債務(wù)，不會(huì)對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響，并表示收購(gòu)如意島項(xiàng)目的資金為自有和自籌資金。

對(duì)于此次收購(gòu)，佳兆業(yè)集團(tuán)顯得頗為謹(jǐn)慎，設(shè)定了諸多前置條件，比如，佳兆業(yè)這次接盤(pán)是以如意島開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠順利恢復(fù)施工為前提的。

佳兆業(yè)的文旅算盤(pán)

債務(wù)纏身，風(fēng)險(xiǎn)眾多，佳兆業(yè)集團(tuán)為何要接盤(pán)如意島項(xiàng)目，郭英成背后打什么算盤(pán)？

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，郭英成此舉為借文旅產(chǎn)業(yè)在海南加大土儲(chǔ)。一位熟悉佳兆業(yè)集團(tuán)的人士對(duì)記者表示，“借文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一方面，重要的還是現(xiàn)階段的拿地策略?！?/p>

按照規(guī)劃，如意島項(xiàng)目海域面積716萬(wàn)平方米，將通過(guò)填海人工造島的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，填海形成陸域面積612萬(wàn)平方米。除此以外，目標(biāo)項(xiàng)目權(quán)益還包括島嶼與陸地之間修建的跨海大橋權(quán)益。

不過(guò)，更大的可能是佳兆業(yè)集團(tuán)要在文旅方面持續(xù)發(fā)力?！凹颜讟I(yè)之前在海南就成立佳兆業(yè)海南集團(tuán)，也和海昌控股有合作開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

2018年6月12日，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)就三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城項(xiàng)目與海昌海洋公園控股有限公司簽署合作協(xié)議。據(jù)了解，三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城將建成以主題特色娛樂(lè)、海洋動(dòng)物表演、主題餐飲商業(yè)為一體的一站式旅游休閑目的地，是國(guó)內(nèi)首個(gè)沉浸式海洋主題文娛綜合體。另?yè)?jù)記者了解，2018年4月，佳兆業(yè)集團(tuán)還成立佳兆業(yè)海南集團(tuán)，推進(jìn)公司在海南的產(chǎn)業(yè)布局。

此外，諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊也表示，不能簡(jiǎn)單化將其理解為一種囤地行為。黃琳珊對(duì)記者表示：“如意島就是個(gè)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以佳兆業(yè)此舉肯定有發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的意圖，而且?guī)啄昵?，佳兆業(yè)就開(kāi)始在文旅產(chǎn)業(yè)布局?！?/p>

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，2014年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)聯(lián)合富德生命人壽以54億元的價(jià)格，在深圳拿下占地86.98萬(wàn)平方米的大鵬半島旅游項(xiàng)目。2016年12月，深圳綜合旅游度假項(xiàng)目金沙灣國(guó)際樂(lè)園啟動(dòng)，2017年4月邀請(qǐng)擁有16年迪士尼工作經(jīng)驗(yàn)的Noble Coker出任總裁；2018年5月，佳兆業(yè)與安寧市簽署“安寧文旅項(xiàng)目”，同年6月5日，與西安市政府簽署閻良佳兆業(yè)文旅城項(xiàng)目。

此外，2017年10月18日，佳兆業(yè)文體旅游集團(tuán)還與重慶市旅游投資集團(tuán)旗下子公司重慶樂(lè)和樂(lè)都旅游有限公司結(jié)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，共同開(kāi)發(fā)重慶樂(lè)和樂(lè)都特色小鎮(zhèn)。由此來(lái)看，收購(gòu)如意島也在情理之中。

佳兆業(yè)集團(tuán)書(shū)面回復(fù)《投資者報(bào)》記者時(shí)也提到，此次收購(gòu)海南如意島，是佳兆業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略布局海南、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、加速文旅產(chǎn)業(yè)布局的重要舉措。

佳兆業(yè)方面表示，海南如意島是海南七大人工島之一，承載著?？诼糜伪燃缛齺喌钠谕?xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的資源稟賦與佳兆業(yè)布局文旅產(chǎn)業(yè)方向高度契合。