葉青

提起預(yù)告登記，恐怕很多人感到陌生。這個重要手續(xù)，不少人不知道，而一些購房者即便知道了，也不在意。有的嫌麻煩，有的礙于情面，省卻了這一步，直到出問題，才把腸子悔青——

一場方便卻不可靠的交易

2013年5月的一天，家住廣西柳州市的黃曉敏，在路上遇到年過半百的馬春生。兩人十幾年前就住同一條街，算是老熟人。后來，馬春生搬家離開。兩人許久不見，便拉起家常。

馬春生唉聲嘆氣地說，最近父親病重，家里經(jīng)濟吃緊，想把北雀路那套剛買的新房賣掉，給父親救急。黃曉敏正打算買房，準(zhǔn)備把上了年紀(jì)的父母接來生活，今天可謂“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫”。

黃曉敏有意購買，馬春生當(dāng)即表示會給予優(yōu)惠，接著帶她去看了房。黃曉敏對位置、戶型結(jié)構(gòu)都滿意，對60萬元開價也覺得合理。雖然房產(chǎn)證尚未辦下來，銀行也有按揭貸款沒還清，但出于對房子的喜愛，以及對馬春生的信任，黃曉敏動心了。

6月初，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議?？紤]到?jīng)]房產(chǎn)證，過戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬元，剩下的錢以她為馬春生償還貸款的方式，分期付清，兩年半后再辦房產(chǎn)過戶手續(xù)。

黃曉敏依約付錢，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購房發(fā)票、房門鑰匙一并交給她。之后，裝修房子等事宜順利進(jìn)行。黃曉敏萬萬沒料到，2014年，馬春生就辦好房屋所有權(quán)證書，卻一直隱瞞。

同年7月，馬春生將該房作保，與一個叫陳永革的人辦理了抵押登記手續(xù)，向其借款30萬元，期限為半年，月息按利率2%給付。之后，馬春生付了四個月的利息，便銷聲匿跡。

陳永革找不到馬春生，便按房產(chǎn)證登記的地址找上門，見到的卻是黃曉敏。

莫名被拖進(jìn)錯綜復(fù)雜的局

陳永革表明來意——想拍賣該房抵債，黃曉敏傻了眼。兩人這才意識到，他們被馬春生忽悠了。

盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革不打算讓她置身事外：“要么你騰房;要么你幫馬春生還我的貸款本息?！秉S曉敏當(dāng)然不肯就范，與他僵持著。

久拖之下，陳永革于2015年4月，將馬春生告上柳北區(qū)人民法院，要求其返還借款、利息，并按每日1%支付違約金。

得知馬春生被告，擔(dān)心房屋被法院執(zhí)行、自己落空的黃曉敏，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機關(guān)報案。

可是，黃曉敏和馬春生曾通過協(xié)議，約定兩年半以后過戶，而當(dāng)時期限未滿。警方便認(rèn)為這是民事糾紛，建議她到法院去解決。

沒辦法，8月，黃曉敏也提起訴訟，請求柳北區(qū)法院認(rèn)定房屋買賣協(xié)議合法有效，稱馬春生應(yīng)在2015年年底前將房屋過戶。

因陳永革先起訴的案子，法院11月作出判決：馬春生歸還30萬元及利息、違約金。判決一生效，陳永革申請執(zhí)行馬春生的財產(chǎn)。黃曉敏買的房子依舊登記在馬春生名下，自然被查封。

一個月后，法院才判決房屋買賣協(xié)議合法有效。這個時間差對黃曉敏十分不利。

自己確定是受害人，黃曉敏向法院要求將房屋還給她。一個月后，法院駁回了她的請求。

黃曉敏欲哭無淚。抱著最后一線希望，2016年11月，她把陳永革、馬春生一并告到法院。她認(rèn)為，這個房子不應(yīng)該作為被執(zhí)行的財產(chǎn)。

法庭申辯難改敗訴結(jié)果

為保住房子，黃曉敏做了不少功課。她提出，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，她簽了合法有效的買賣協(xié)議，實際居住并占有房屋，此外交了首付，還支付著余款，從未間斷，法院應(yīng)予以支持。

但陳永革認(rèn)為，法院認(rèn)定抵押權(quán)合法有效，立案、判決都比黃曉敏的更早。而且抵押權(quán)屬于擔(dān)保物，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，他享有優(yōu)先受償權(quán)。

陳永革還指出，黃曉敏遭受損失，是源于自己疏忽。如果她買房后及時進(jìn)行預(yù)告登記，那么陳永革去辦理抵押登記時，就會知道房屋已另有主人，根本不會借錢給馬春生。

黃曉敏懊惱地表示，自始至終，她都不知道還有這樣一種登記，也不清楚它的作用、重要性。

見她很委屈，法官努力想讓雙方和解。無奈雙方分歧太大，特別是黃曉敏覺得虧大了：如果房屋被拍賣，所得款項除了交納拍賣費，還要支付陳永革錢，剩下的錢不可能彌補她的損失。

對于她的擔(dān)憂，陳永革善意提示：還不知道馬春生在別處借了錢沒有。倘若借了，這些人也把他告上法院，那時候，能分到手的錢就更少了。黃曉敏聽罷，神情更加黯淡。

法院審理后認(rèn)為，黃曉敏還沒支付全部房款，不符合最高人民法院的相關(guān)規(guī)定;陳永革因抵押享有擔(dān)保物權(quán)，可以優(yōu)先受償。另外，黃曉敏應(yīng)當(dāng)向馬春生主張違約責(zé)任，不能因此對抗陳永革的權(quán)利。

據(jù)此，法院于2017年9月駁回黃曉敏的訴訟請求。關(guān)于損失，黃曉敏可以另行起訴馬春生。

用足法律拒絕被人鉆空子

打官司的種種曲折和不易中，讓人特別關(guān)注的，是“預(yù)告登記”這個詞。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂不動產(chǎn)物權(quán)（包括買賣房屋）的協(xié)議，為了保障將來能順利實現(xiàn)物權(quán)，可以申請預(yù)告登記。登記后，未經(jīng)登記人的同意，將不能處分該不動產(chǎn)。

這樣做的目的，是限制賣方再次處分已經(jīng)出售的不動產(chǎn)，保障買受方權(quán)利。

比如，在商品房預(yù)售中，可以預(yù)售登記尚未建成的住房，制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售、抵押。像黃曉敏這樣的二手房交易，預(yù)告登記也很必要。

預(yù)告登記辦理起來也不難。對于商品房預(yù)售，購房者可以備齊登記申請書、申請人身份證明、經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)售登記的書面約定等材料，到房產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。如果雙方在預(yù)售合同中，對預(yù)告登記附加了條件和期限，要提交相應(yīng)的證明材料。在建房屋如果已經(jīng)設(shè)定抵押，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買賣的證明材料。

至于二手房買賣，預(yù)告登記時，除了登記申請書、申請人身份證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的書面約定，還要有轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證，以及轉(zhuǎn)讓合同。

如果房屋處在抵押期，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書、抵押權(quán)注銷申請書。

總之，要學(xué)會運用法律來約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。

（文中人物為化名。）

編輯 趙瑩 zhaoyingno.1@163.com