文/中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院有限公司 周瑞雪

中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 趙冠皓

1 “混合居住模式”在大城市的背景與現(xiàn)狀

1.1 國(guó)外“混合居住模式”經(jīng)驗(yàn)

嚴(yán)重的居住分異已成為發(fā)達(dá)國(guó)家的惡疾，低收入家庭因受到排擠而聚集所帶來(lái)的社會(huì)環(huán)境問(wèn)題愈演愈烈。美國(guó)為應(yīng)對(duì)20世紀(jì)二三十年代的經(jīng)濟(jì)大蕭條，推行聯(lián)邦公共住房政策。“二戰(zhàn)”后，議會(huì)通過(guò)的法案并未得到良好實(shí)施，公共住房造成的貧困集中問(wèn)題未得到足夠重視，黑人聚居區(qū)的居住質(zhì)量遠(yuǎn)低于白人。20世紀(jì)80年代后，公共住房政策的失敗迫使美國(guó)重新思考如何平衡貧富差距。由此，美國(guó)將不同收入階層的混合居住模式作為住房與城市發(fā)展部（HUD）的根本發(fā)展策略。在具體操作中主要采取2種方法：①分散的方法，把將要開發(fā)的公共住宅單元?jiǎng)澐殖尚〗M團(tuán)，分散在現(xiàn)有中高收入階層鄰里中；②將公共住宅和商品住宅結(jié)合開發(fā)，在同一個(gè)鄰里中，公共住宅和商品住宅的比例需視當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的狀況確定[1]。美國(guó)混合居住實(shí)踐利用市場(chǎng)的能動(dòng)性，將由政府直接參與公共住房建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃》空咛峁┭a(bǔ)助，這對(duì)我國(guó)推動(dòng)混合居住的發(fā)展有借鑒意義。

隨著混合居住實(shí)踐的發(fā)展，混合住房政策又引發(fā)了不同的聲音。居住空間的簡(jiǎn)單混合并不能彌補(bǔ)人們?cè)谏鐣?huì)混合意識(shí)方面的缺失。物質(zhì)空間的接近并不能直接促進(jìn)不同社會(huì)階層的鄰里交往。研究表明，人們更愿意選擇與自己社會(huì)背景和生活經(jīng)歷相似的鄰居。因此，創(chuàng)造強(qiáng)有力的價(jià)值導(dǎo)向和引導(dǎo)有效的互動(dòng)行為比開發(fā)項(xiàng)目本身更具挑戰(zhàn)性。

1.2 我國(guó)大城市政策和混合居住的現(xiàn)實(shí)

我國(guó)住房經(jīng)歷了“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，居住分異化未演變成類似許多西方國(guó)家的大面積社會(huì)隔離。但隨著住宅市場(chǎng)化的深入，以家庭經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，自由選擇住房的現(xiàn)實(shí)徹底打破了均好無(wú)差的居住模式。中高收入群體通過(guò)封閉的住區(qū)和管理將奢華、尊貴的環(huán)境擁入懷中。

近年來(lái)各地出臺(tái)政策引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)向一種服務(wù)更廣大人群的混合模式發(fā)展。但由于保障性住房售價(jià)低廉使地產(chǎn)商迫切轉(zhuǎn)向商品房追求溢價(jià)空間，同時(shí)懸殊的售價(jià)促使同一地塊的業(yè)主對(duì)住房和環(huán)境產(chǎn)生不同的預(yù)期。把住宅小區(qū)分隔開來(lái)，物業(yè)分別管理，配套設(shè)施、綠地資源偏頗，“圈地運(yùn)動(dòng)”“圍墻之爭(zhēng)”的戲碼常常上演。

2 混合住區(qū)設(shè)計(jì)實(shí)踐

城市規(guī)劃指導(dǎo)住房和社區(qū)的混合建設(shè)旨在讓不同收入、不同類型的家庭享有同等的社會(huì)資源，促使社會(huì)各階層在城市空間中處于相對(duì)平衡的狀態(tài)。本文以北京住宅項(xiàng)目實(shí)踐為例，探討混合住區(qū)的開發(fā)策略。

2.1 混合住區(qū)的空間整合

2.1.1 城中棚戶區(qū)改造

舊城中心棚戶區(qū)聚集地和城中村是居住分化的重災(zāi)區(qū)。貧困集中導(dǎo)致的居住條件惡劣、公共設(shè)施不足、犯罪率和失業(yè)率高居不下、教育隔離成為頑疾。辛莊位于北京市豐臺(tái)區(qū)，這里的農(nóng)民受城市擴(kuò)張的影響面臨房屋拆遷的問(wèn)題。辛莊農(nóng)民回遷安置房項(xiàng)目把北宮山脈延續(xù)至此的自然肌理作為項(xiàng)目起點(diǎn)，原址回遷了農(nóng)民的住所，同一片區(qū)內(nèi)按照一定的脈絡(luò)混合規(guī)劃商品房和安置房地塊，回遷安置房和商品房在建筑形式和建造質(zhì)量上統(tǒng)一無(wú)差（見圖1，2）?；诜峙涞墓叫?，住宅套型設(shè)計(jì)還重點(diǎn)考慮了均好性：根據(jù)村民家庭結(jié)構(gòu)和人口數(shù)量設(shè)計(jì)住房。一居室套型面積55m2，二居室套型面積82.5m2，三居室套型110m2，平均每2口人分得1套房。比如五口之家可選擇2個(gè)三居室和1個(gè)一居室，或1個(gè)三居室和2個(gè)兩居室。農(nóng)民通過(guò)重新分配住房，可將原先的多人口大家庭變成分散的獨(dú)立小家庭。居住格局的改善使家庭結(jié)構(gòu)和生活模式更接近商品房業(yè)主。農(nóng)民雖然失去土地但仍保留原生記憶，不需要把家搬到偏遠(yuǎn)的地方。由于他們?nèi)匀痪幼≡谥鞒抢?，社區(qū)和配套成熟，加上周邊商品房社區(qū)的帶動(dòng)，可較容易地在附近找尋其他就業(yè)機(jī)會(huì)，和商品房業(yè)主一樣融入城市生活。

圖1 北京辛莊回遷安置房項(xiàng)目鳥瞰

圖2 北京辛莊回遷安置房延續(xù)了自然脈絡(luò)，與商品房統(tǒng)一無(wú)差

2.1.2 城郊公建住宅混合建設(shè)

城郊的新拓展區(qū)是居住分化的又一案例。住區(qū)開發(fā)從土地成本出發(fā)，將保障性住房選址在城市邊緣，從地理上導(dǎo)致貧困家庭的孤立、隔離[2]。大城市“野蠻”的空間尺度將上述問(wèn)題推向難以回頭的深淵。但發(fā)達(dá)的城市結(jié)構(gòu)往往要求不同片區(qū)肩負(fù)各自的城市功能，將特定的城市功能和住區(qū)人群特性聯(lián)系起來(lái)，有利于發(fā)揮混合住區(qū)的社會(huì)效益。未來(lái)科技城遠(yuǎn)離北京主城，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和科技發(fā)展規(guī)劃，將成為引領(lǐng)我國(guó)應(yīng)用科技發(fā)展方向的人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，需大量配套的住宅資源支撐創(chuàng)新人才的生活。城市規(guī)劃將公共建筑和住宅建筑放在同一地塊中混合開發(fā)，公共建筑面積占30%，住宅建筑面積占70%，住宅建設(shè)包含保障性住房和商品房。住宅為來(lái)此就業(yè)的上班族服務(wù)，分3個(gè)層次：剛參加工作的年輕人沒(méi)有積蓄，可申請(qǐng)入住公租房；收入水平中等的白領(lǐng)可申請(qǐng)購(gòu)買自住型商品房；收入水平高的精英階層可自由購(gòu)買商品房。在國(guó)家政策指導(dǎo)下，政府和開發(fā)商共同踐行混合住區(qū)實(shí)踐。城市設(shè)計(jì)提出“連通都市，共享聚落”的理念，將住宅有機(jī)組織在地塊內(nèi)，設(shè)置許多空中廊道和平臺(tái)，將外圍公建和住宅聯(lián)系起來(lái)，同時(shí)大量的住區(qū)內(nèi)部向公眾開放，形成自由、平等的社區(qū)氛圍（見圖3，4）。公建住宅混合建設(shè)實(shí)現(xiàn)了職住平衡，3個(gè)層次的人群在此不斷發(fā)展，健康迭代。

建立平等配套設(shè)施的主要任務(wù)是提高低收入人群住房的配套品質(zhì)。掌握不同社會(huì)資源的家庭在鄰里層面互相交流可激勵(lì)他們前進(jìn)。公租房作為人才公寓要適應(yīng)青年創(chuàng)新人才的生活，在底層設(shè)置洗衣、便利店等配套用房，地下設(shè)計(jì)大比例的配套車位，方便遠(yuǎn)距離交通，地上每層設(shè)計(jì)相應(yīng)的空中花園或共享大廳為青年人的朋友聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等鄰里交往留出空間（見圖5）。社區(qū)中高收入人群的信息網(wǎng)絡(luò)和新的社會(huì)觀念可影響低收入人群的行為模式，供職于科技領(lǐng)域的精英和商品房的業(yè)主可為事業(yè)起步的青年人樹立榜樣。

圖3 北京未來(lái)科技城混合建設(shè)的公建和住宅

圖4 北京未來(lái)科技城開放的社區(qū)內(nèi)部

圖5 北京未來(lái)科技城人才公寓設(shè)計(jì)平面

2.1.3 保障房、商品房混合開發(fā)

保障房與商品房混合開發(fā)模式是國(guó)內(nèi)大城市較為常見的。將不同性質(zhì)的住房分期開發(fā)，用圍墻簡(jiǎn)單分割空間顯然違背了社會(huì)公平性要求。但對(duì)管理不進(jìn)行分級(jí)細(xì)化，所有空間混在一起又難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)樓盤的運(yùn)作，因此混合中有分化是設(shè)計(jì)實(shí)踐探索的一條出路。由于目前大城市的停車配建比例大幅上升，設(shè)計(jì)上可結(jié)合地下車庫(kù)，通過(guò)分區(qū)域營(yíng)造有高差的地勢(shì)實(shí)現(xiàn)不同社區(qū)的區(qū)別與聯(lián)系。門頭溝東辛秤項(xiàng)目探索一種新的模式，讓不同人群在不同平臺(tái)上生活，又可方便地在統(tǒng)一的社區(qū)平臺(tái)上交往。首先設(shè)計(jì)利用原有地形條件設(shè)計(jì)不同埋深的地下車庫(kù)，包括單層的盡端式地下車庫(kù)和大開挖的集中地下車庫(kù)，從而在總平面上得到一些有高差的區(qū)域，這些區(qū)域相對(duì)獨(dú)立又互相聯(lián)系，能形成不同主題的社交空間。在不同區(qū)域間設(shè)計(jì)下沉式車行路，車行路上方跨越橋梁作為聯(lián)系。這樣人群在較高的平臺(tái)上活動(dòng)，不同平臺(tái)間的聯(lián)系避免了車行穿流的干擾，汽車通過(guò)漫坡從市政路入口的高度下行平入地下車庫(kù)。與深邃狹窄的汽車坡道不同，下行道路和地下車庫(kù)的銜接口開敞，內(nèi)部獲得良好的采光和自然通風(fēng)。整體點(diǎn)、線、面結(jié)合，層次豐富，營(yíng)造了一個(gè)有分有合的空間，又通過(guò)人車分流的高差設(shè)計(jì)將混合與分化進(jìn)行一定程度的控制（見圖6）[3]。

圖6 北京市門頭溝東辛秤項(xiàng)目混合開發(fā)模式

2.2 混合住區(qū)的價(jià)值策略

“混合”是復(fù)雜的，不存在某種單獨(dú)的意志將這個(gè)問(wèn)題統(tǒng)攝。社區(qū)具有相當(dāng)?shù)哪：?，在多?shù)人眼中尋找某種特定的交流空間是次要的，建立內(nèi)心秩序更為重要。

2.2.1 計(jì)劃在市場(chǎng)機(jī)制下可行的成本和規(guī)模

奧斯卡·紐曼（Oscar Newman）在《可防衛(wèi)空間》中介紹的公共住宅開發(fā)項(xiàng)目將200個(gè)低收入住宅單元分散布置在7個(gè)地塊上，整合到中產(chǎn)階級(jí)鄰里中。他提出了“迷你鄰里”（mini-neighborhood）的模式，每個(gè)組團(tuán)的公共住宅單元盡可能小，公共住宅和中產(chǎn)階級(jí)住宅在建筑形式上盡可能接近。目前我國(guó)政府鼓勵(lì)開發(fā)商參與解決低收入人群的住房問(wèn)題還是通過(guò)市場(chǎng)手段，過(guò)大的社區(qū)建設(shè)會(huì)讓開發(fā)商傾向于建設(shè)各個(gè)單一的社區(qū)。北京回龍觀和天通苑是亞洲最大的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)之一，遠(yuǎn)離城市中心，中低收入人口過(guò)于集中，周邊就業(yè)崗位無(wú)法滿足需求，每天潮汐式通勤成為人們的噩夢(mèng)。實(shí)踐表明：將住區(qū)控制在一定規(guī)模內(nèi)，有利于模糊不同收入群體的生活空間界限，便于合并管理和鄰里交往。

2.2.2 規(guī)劃不同收入人群在社區(qū)中的配比

基于社會(huì)公平的價(jià)值觀，低收入人群應(yīng)與高收入人群享有平等的生活條件。但實(shí)際住宅開發(fā)項(xiàng)目還是依靠商品房吸引中高收入人群來(lái)平衡財(cái)政壓力。開發(fā)利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致配套資源、環(huán)境資源、交通資源的偏頗。即使物理空間較為接近，但2種收入群體仍處在相對(duì)隔離的狀態(tài)。不同價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作用于同一鄰里得不到契合時(shí)，需一個(gè)強(qiáng)有力的主導(dǎo)價(jià)值規(guī)范和約束集體的行為。高收入群體一般擁有更嚴(yán)格的社會(huì)準(zhǔn)則和更有經(jīng)濟(jì)效益的信息網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)樓盤的市場(chǎng)運(yùn)作是混合社區(qū)生存的前提條件。一個(gè)商業(yè)住宅開發(fā)項(xiàng)目必須擁有足夠多的商品房數(shù)量才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)，所以我國(guó)目前大部分混合社區(qū)由大量的中高收入人群和少量的低收入人群組成。HUD規(guī)定混合住區(qū)中公共住宅單元最低占比20%，商品住宅單元最高占比80%。而我國(guó)的比例在各地的情況有所不同，近年北京地區(qū)在拍賣土地使用權(quán)時(shí)將保障性住房的配建比例引入競(jìng)拍機(jī)制，開發(fā)商建設(shè)保障性住房的能力也成為市場(chǎng)考量。一個(gè)混合的住區(qū)由高收入群體主導(dǎo)，中間有一個(gè)平緩的過(guò)渡層，還有少量的低收入人群，建立豐富的層次，鄰里交往才能更深程度地互相促進(jìn)。因?yàn)橹挥卸鄬哟慰蛻羧旱牟邉澆拍軐⒅鲗?dǎo)價(jià)值觀有效地向下傳遞，建立緊密的社交關(guān)系。2013年后，北京市的開發(fā)項(xiàng)目配建保障性住房呈現(xiàn)多樣性，同一宗土地配建2種或以上保障性住房成為常態(tài)[4]。

3 結(jié)語(yǔ)

混合住區(qū)建設(shè)從空間整合和價(jià)值策略2方面出發(fā)，探討不同收入人群如何在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)鄰里結(jié)合，從而產(chǎn)生正向的社會(huì)效益。大城市的住區(qū)問(wèn)題更為廣泛和復(fù)雜，但統(tǒng)一商品房和保障房的做法，混合規(guī)劃商品房、保障房、公建，將城市片區(qū)本身的特性和住區(qū)聯(lián)系起來(lái)，從交通流線等角度切入能較好地解決問(wèn)題。除此之外，計(jì)劃在市場(chǎng)機(jī)制下可行的成本和規(guī)模，規(guī)劃不同收入人群在社區(qū)中的配比，也是在實(shí)踐階段能較好促進(jìn)混合的價(jià)值策略。