陳忠海

陳忠海，本刊專欄作家、文史學(xué)者，長(zhǎng)期從事金融工作，近年來(lái)專注經(jīng)濟(jì)史、金融史研究，出版《曹操》等歷史人物傳記8部，《套牢中國(guó)：大清國(guó)亡于經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)》《解套中國(guó)：民國(guó)金融戰(zhàn)》等歷史隨筆集6部，發(fā)表各類專欄文章數(shù)百篇。

中國(guó)古代很早就有房產(chǎn)交易活動(dòng)，也有從事房產(chǎn)中介交易的專門機(jī)構(gòu)，但中國(guó)古代很少出現(xiàn)“房產(chǎn)熱”，這與各朝代長(zhǎng)期堅(jiān)持執(zhí)行房產(chǎn)交易的“限賣令”有關(guān)。

限制對(duì)象

有一個(gè)成語(yǔ)叫“求田問(wèn)舍”，語(yǔ)出《三國(guó)志·陳登傳》，是劉備在與名士許汜談話中說(shuō)的，意思是多方購(gòu)買田地、到處詢問(wèn)房?jī)r(jià)，比喻一個(gè)人沒有遠(yuǎn)大志向。后來(lái)這個(gè)詞還有了另一個(gè)含義，這與古代的房產(chǎn)交易有關(guān)。

中國(guó)古代很早就有土地和房屋買賣的活動(dòng)，在一尊西周時(shí)期的青銅器上有段銘文，說(shuō)是的公元前919年3月的一天，有個(gè)叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，以換取價(jià)值100串貝幣的幾件奢侈品，其中有兩塊玉、一件鹿皮披肩和一條帶花的圍裙，這被認(rèn)為是目前所知的中國(guó)古代最早的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

除土地交易外，房產(chǎn)的交易活動(dòng)后來(lái)也越來(lái)越多，宋朝時(shí)達(dá)到了繁榮。宋朝在房產(chǎn)交易方面建立了許多完備的制度，其中有一些是針對(duì)出售對(duì)象的限制性規(guī)定，當(dāng)有房產(chǎn)需要出售時(shí)，業(yè)主必須先征詢族人、鄰人們的意見，上述人群享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也就是手里的房子并不能自由交易，必須先問(wèn)問(wèn)親戚、鄰居要不要，他們都不要時(shí)才能拿去銷售，這是“求田問(wèn)舍”的另一層意思。這項(xiàng)制度不僅在宋朝施行，宋朝以后的歷代也都沿用，一直到民國(guó)時(shí)期，報(bào)紙上還常有“某房已談妥買賣，該業(yè)主的族人和鄰居們?nèi)缬挟愖h請(qǐng)速與購(gòu)房人聯(lián)系”之類的啟事。

“求田問(wèn)舍”的制度其實(shí)不是宋朝人的發(fā)明，宋人鄭克在《折獄龜鑒》中說(shuō)“賣田問(wèn)鄰，成券會(huì)鄰，古法也”，看來(lái)這項(xiàng)制度誕生的時(shí)間要早得多。《魏書·食貨志》中就有記載：“諸遠(yuǎn)流配謫、無(wú)子孫及戶絕者，墟宅、桑榆盡為公田，以供授受。授受之次，給其所親；未給之間，亦借其所親。”其中雖未明確指出鄰里享有房產(chǎn)方面的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但隱含有相關(guān)含義。

宋朝對(duì)族人、鄰人房產(chǎn)方面優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定很細(xì)致，如《宋刑統(tǒng)》中所載《戶婚律》規(guī)定:“應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢，及親鄰?fù)姓诒烧撸?jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷?！边@里不僅規(guī)定了享受優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的次序，還規(guī)定了對(duì)違規(guī)行為的處罰。

宋朝以后，類似的規(guī)定越來(lái)越細(xì)化，如元朝規(guī)定，當(dāng)業(yè)主來(lái)征詢親鄰們的意見時(shí)，無(wú)購(gòu)買意向的須3日內(nèi)明確答復(fù)，有購(gòu)買意向的須5日內(nèi)向業(yè)主報(bào)價(jià)。這種征詢意見的過(guò)程稱為“依賬取問(wèn)”，要賣房時(shí)首先建一個(gè)“問(wèn)賬簿”，寫上要出售房產(chǎn)的基本情況及價(jià)格，再按規(guī)定的次序把家族成員、各位鄰居分別列上，之后一一征詢名單上所有人的意見，沒有意見的在上面簽名畫押，所有人無(wú)異議時(shí)才可以進(jìn)入下面的交易環(huán)節(jié)。

限制官員

限制房產(chǎn)出售的對(duì)象，其基本出發(fā)點(diǎn)在于抑制兼并，西漢《二年律令·戶律》中規(guī)定：“欲益買宅，不比其宅，勿許?！币簿褪钦f(shuō)，想購(gòu)置房產(chǎn)，要買的房產(chǎn)必須緊挨著本人現(xiàn)有的房產(chǎn)，否則不許購(gòu)買，這項(xiàng)規(guī)定與“求田問(wèn)舍”異曲同工。

在這類“限賣令”實(shí)施的同時(shí)，各朝代還對(duì)向官員出售房產(chǎn)有著更嚴(yán)格的要求，比如元朝初年規(guī)定，任何人都不得向前往江南任職的蒙古官員出售房產(chǎn)，這項(xiàng)規(guī)定針對(duì)的是當(dāng)時(shí)一些蒙古官員到江南任職后，在當(dāng)?shù)叵破鹆艘还蓮?qiáng)買房產(chǎn)的熱潮，引起了很大民憤。

明朝以“重典治吏”著稱，在官員購(gòu)置房產(chǎn)方面規(guī)定更嚴(yán)格，其中規(guī)定“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官”，也就是說(shuō)，任何人不得向在本地任職的官員出售房產(chǎn)，官員自己也不得購(gòu)置，違反規(guī)定的一律就地解職，無(wú)論購(gòu)置的房產(chǎn)價(jià)值多少，所涉官員還要挨50大板，花錢買的房子也得充公。

清朝類似的約束又進(jìn)行了加碼，規(guī)定“旗員歷任外省，有在任所置產(chǎn)者，勒限責(zé)令，變價(jià)回旗。如有隱匿不報(bào)，查出財(cái)產(chǎn)入官，地方官失察，照例議處”，也就是說(shuō)，出現(xiàn)官員在任職所在地購(gòu)買房產(chǎn)的，不僅當(dāng)事人要受到處理，知情不報(bào)的人也要連坐，發(fā)生此類事件的地方，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)官員還要負(fù)一定責(zé)任。

在中國(guó)古代，至少在宋朝以后，向官員出售房產(chǎn)時(shí)就要格外謹(jǐn)慎了，因?yàn)檫@很容易觸犯相關(guān)法令，一不小心所涉房產(chǎn)就會(huì)被認(rèn)定為贓款贓物，造成涉事官員丟官失財(cái)。

限定渠道

如果族人、鄰居們都同意出售，又不賣給官員，是不是就可以在市場(chǎng)上自由交易了呢？也不行，因?yàn)檫€有其他規(guī)定，比如必須通過(guò)牙行等機(jī)構(gòu)去銷售。唐明宗時(shí)詔令“如是產(chǎn)業(yè)、人口畜乘交易，須憑牙保。如有違故，關(guān)聯(lián)人行科斷”，《宋刑統(tǒng)》中也有規(guī)定“田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論”，上面說(shuō)的“牙?！敝傅木褪茄佬?、保人。

牙行，又稱牙紀(jì)、牙郎、牙商等，是在市場(chǎng)上為買賣雙方說(shuō)合并抽取傭金的商行，也就是中介機(jī)構(gòu)?！顿Y治通鑒》中有解釋:“牙郎，駔儈也；南北物價(jià)，定于其口，而后相與貿(mào)易?！边@一類中介機(jī)構(gòu)早在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期就出現(xiàn)了，到宋朝時(shí)發(fā)展到繁榮階段，根據(jù)分工不同，有米牙、茶牙、馬牙、田宅牙等，其中田宅牙就是服務(wù)于房產(chǎn)交易的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。

至少?gòu)哪媳背_始，朝廷就注意到牙行在規(guī)范交易行為中的作用，規(guī)定不經(jīng)牙行一類中介機(jī)構(gòu)而進(jìn)行的私下交易一律為非法。宋人葉適說(shuō)“得產(chǎn)有堪合，典賣有牙契”，宋朝時(shí)只有經(jīng)過(guò)牙行居中辦理、最后取得相關(guān)契約的交易才被國(guó)家所認(rèn)可，才能得到法律的保護(hù)?！端涡探y(tǒng)》中還規(guī)定：“應(yīng)將物業(yè)重疊倚當(dāng)?shù)滟u者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計(jì)所欺入己錢數(shù)，并準(zhǔn)盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人。如業(yè)主填磬盡不足者，勒同署契牙、保、鄰共同填賠，其物業(yè)歸初倚當(dāng)?shù)滟u之主”。之所以要對(duì)交易各方進(jìn)行強(qiáng)制性約束，是因?yàn)樗械摹跋拶u令”規(guī)定要得到切實(shí)執(zhí)行，交易過(guò)程就必須可控，而官府的力量有限，牙行成為官府加強(qiáng)房產(chǎn)管理的重要輔助。

各朝代也制定了許多有針對(duì)性的規(guī)定，以防范不經(jīng)過(guò)牙行私自交易的行為，有的發(fā)動(dòng)百姓進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于私自交易經(jīng)舉報(bào)核實(shí)的給予舉報(bào)人獎(jiǎng)勵(lì)，有的實(shí)行“劃片包干”辦法，將一定區(qū)域內(nèi)的交易活動(dòng)劃歸某一專業(yè)牙行進(jìn)行管理，該牙行要定期向官府報(bào)告本區(qū)域內(nèi)的交易情況，出現(xiàn)違規(guī)行為的，牙行要承擔(dān)連帶責(zé)任。

限制收益

通過(guò)牙行進(jìn)行交易，買賣雙方自然要向牙行交納一定費(fèi)用，這種中介費(fèi)被稱為“契紙錢”，除此之外還有一些雜費(fèi)，如立契約要加蓋印章，還要向負(fù)責(zé)公章管理的人員交“朱墨頭子錢”，一個(gè)完整交易下來(lái)，房款以外的費(fèi)用還要付出不少。

除付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，買賣雙方還要向國(guó)家繳納一定比例的契稅，其名目各朝代不太一樣，西周稱“廛布”，西漢稱“貲算”，唐朝稱“間架稅”，宋朝稱“屋稅”，元朝稱“宅稅”，都是與房產(chǎn)有關(guān)的稅收。按照東晉的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的契稅稅率約為4%，其中賣方承擔(dān)3%、買方承擔(dān)1%，標(biāo)準(zhǔn)不算低。

許多朝代都強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)交易須經(jīng)牙行之手，除確?！跋拶u令”能得以實(shí)施外，還有收稅方面的考慮，中介機(jī)構(gòu)可以幫助官府收取每筆交易所產(chǎn)生的契稅，防止有人偷逃稅款。除交易稅外，有些朝代還會(huì)根據(jù)每戶財(cái)產(chǎn)的情況確定其他稅賦的征收標(biāo)準(zhǔn)，擁有的房產(chǎn)多，所承擔(dān)的綜合稅賦就重。

經(jīng)過(guò)上述一系列限制性措施，人們購(gòu)置房產(chǎn)的熱情就大為降低了，甚至一些“剛需”也常常被壓制，許多官員寧愿租房住也不愿意買房。唐朝詩(shī)人白居易初入仕途時(shí)在長(zhǎng)安擔(dān)任九品校書郎，一開始住在永崇坊的一個(gè)道觀里，后來(lái)在常樂(lè)坊租了幾間房子居住，當(dāng)時(shí)的布政坊、永平坊、興道坊、常樂(lè)坊都是“出租屋”的集中區(qū)。宋朝官員待遇較優(yōu)厚，但官員租房居住也是一種普遍現(xiàn)象，宋朝大臣韓琦說(shuō)“自來(lái)政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是，茲乃常事”，宋朝學(xué)者朱熹說(shuō)“且如祖宗朝，百官都無(wú)屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋”，宋朝詩(shī)人王禹偁寫詩(shī)說(shuō)“老病形容日日衰，十年賃宅住京師”。

與“限賣”同時(shí)，中國(guó)古代也有許多房產(chǎn)“限購(gòu)”政策，但各朝代往往把管理和調(diào)控房產(chǎn)的重點(diǎn)放在“限賣”上。房子買來(lái)卻很難出手，即使能交易，又會(huì)產(chǎn)生沉重的中介費(fèi)和交易稅，還影響個(gè)人綜合繳稅基數(shù)的確定，人們自然不會(huì)熱衷炒作房產(chǎn)了，這是中國(guó)古代很少出現(xiàn)“房產(chǎn)熱”的根本原因。