程 鑫

（福建師范大學(xué)，福建 福州 350000）

雖然近幾年，有關(guān)部門針對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲這一情況，以調(diào)控為目標(biāo)陸續(xù)制定并落實(shí)了相應(yīng)的政策，但該問題始終沒有得到有效解決，房?jī)r(jià)過高成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中難以跨越的障礙，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得城市建設(shè)擁有了充足的資金支持，不可否認(rèn)的是，一系列問題也因此而出現(xiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制成為了有關(guān)部門及企業(yè)現(xiàn)階段亟待解決的問題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的概述

（一）現(xiàn)狀

雖然房地產(chǎn)投資的增速在我國(guó)呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，商品房的價(jià)格仍舊不斷上漲。有關(guān)部門在重新規(guī)劃土地使用的基礎(chǔ)上，制定了一系列與土地改革相關(guān)的政策，隨著政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)的開發(fā)用地得到調(diào)整，但受住房、投資等多方面需求影響，房?jī)r(jià)上漲的情況并沒有得到徹底控制[1]。雖然開發(fā)商根據(jù)購(gòu)房者的需求完成了品牌化住房的打造工作，但供給仍舊無法與市場(chǎng)需求持平，房?jī)r(jià)上漲成為了必然。

（二）特點(diǎn)

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，分別是帶動(dòng)性以及企業(yè)相關(guān)度，另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系、居民日常生活息息相關(guān)，因此，可以說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)在某種程度上直接影響國(guó)家金融安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面：其一，企業(yè)規(guī)模較小且數(shù)量增長(zhǎng)迅速；其二，價(jià)格成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)因素；其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷性；其四，領(lǐng)先企業(yè)對(duì)行業(yè)發(fā)展方向具有決定性作用，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為必然。

二、需求角度下，房?jī)r(jià)上漲的原因

（一）住房需求

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度極快的當(dāng)今社會(huì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加深成為了必然，由此而引發(fā)的矛盾主要體現(xiàn)在增加的城鎮(zhèn)人口數(shù)量和減少的居民戶數(shù)規(guī)模方面，也就是說，由于人口數(shù)量與戶數(shù)規(guī)模間存在著無法調(diào)和的矛盾，導(dǎo)致住房需求增加、房?jī)r(jià)上漲。調(diào)查結(jié)果表明，在我國(guó)，房?jī)r(jià)上漲區(qū)域的分布存在明顯的不均衡性，并且，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)相對(duì)懸殊，以北京、上海和廣州為代表的一線城市，房?jī)r(jià)上漲速度極快，二線、三線城市，市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度較快，郊區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度較慢。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲具有明顯區(qū)域性特征的原因主要是人口的遷移，也就是說，由于絕大部分人都選擇經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域作為遷移目的地，導(dǎo)致這些區(qū)域的住房需求大大增加，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲。

（二）投資觀念

作為諸多投資市場(chǎng)中較為主要的國(guó)民投資市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)民投資觀念間存在著直接的聯(lián)系，通過調(diào)查不難看出，“買漲”是我國(guó)絕大多數(shù)居民投資時(shí)的核心觀念，這一情況主要是由于購(gòu)房者的心理因素所決定的，隨著房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者在房地產(chǎn)方面進(jìn)行投資的意愿就愈發(fā)強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)又因此而不斷上漲[2]。隨著政策的調(diào)整，在房?jī)r(jià)同比上升的基礎(chǔ)上，大部分購(gòu)房者會(huì)將拋出作為第一選擇，反之，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下降的情況，購(gòu)房者反而不具有積極的購(gòu)房意愿?？偟膩碚f，開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，以國(guó)民投資觀念為主要依據(jù)，從開發(fā)商的角度來說，漲價(jià)往往會(huì)帶來收益的增加，正是因?yàn)槿绱?，才?dǎo)致房?jī)r(jià)始終呈現(xiàn)出對(duì)抗和僵持的狀態(tài)。

（三）消費(fèi)習(xí)慣

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)人群的構(gòu)成主要集中在25～40歲這一范圍，可以說年輕人是房地產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量，正是因?yàn)槿绱?，受年輕人普遍具有的消費(fèi)習(xí)慣和按揭貸款制度影響，大部分年輕人在還不具備較高收入的情況下，就加入了購(gòu)房的行列，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨買房需求大的情況，由此而引發(fā)的問題主要就是供需不平衡。一方面，按揭貸款制度的出臺(tái)，在很大程度上放寬了購(gòu)房需要滿足的條件，另一方面，受購(gòu)房者消費(fèi)習(xí)慣的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的年輕化成為必然。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有的特點(diǎn)決定了其建設(shè)周期往往較差且補(bǔ)給速度慢，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問題始終無法得到有效解決。

三、需求角度下，控制房?jī)r(jià)的對(duì)策

（一）對(duì)房地產(chǎn)投資加以控制

由于城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不斷提升，農(nóng)村人口向城市進(jìn)行大量轉(zhuǎn)移，必然是未來一段時(shí)間的主旋律，涌入城市的農(nóng)村人口對(duì)住房具有的需求也會(huì)呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，基于需求角度下，想要避免由于住房需求上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲這一情況的出現(xiàn)，對(duì)投資以及投機(jī)性消費(fèi)加以遏制就顯得尤為重要，只有這樣才能避免由于房地產(chǎn)投資需求大，導(dǎo)致居民住房需求面臨被擠壓的問題，也才能真正做到滿足居民對(duì)住房的需求?？梢哉f只有對(duì)投資以及投機(jī)性消費(fèi)進(jìn)行有效遏制，才能保證城鎮(zhèn)化發(fā)展的科學(xué)性和持續(xù)性。目前，能夠用來控制房地產(chǎn)投資的措施主要有以下幾點(diǎn)：其一，稅收措施及行政措施，常被用作對(duì)投資以及投機(jī)性消費(fèi)加以控制；其二，信貸措施，通過減少資金支持的方式，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制。

（二）向購(gòu)房者強(qiáng)調(diào)理性消費(fèi)的意義

研究結(jié)果表明，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因是購(gòu)房者自身的習(xí)慣因素與消費(fèi)觀念?；谛枨蠼嵌认拢瑖@著購(gòu)房者自身的原因?qū)Ψ績(jī)r(jià)控制對(duì)策進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn)，通過引導(dǎo)的方式使購(gòu)房者了解理性消費(fèi)的意義，是很有必要的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)的消費(fèi)群體主要由年輕人構(gòu)成，而年輕人普遍面臨著以下情況：對(duì)消費(fèi)成本不具備應(yīng)有的認(rèn)知，在工作尚未穩(wěn)定時(shí)進(jìn)行購(gòu)房，沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)加以考慮，導(dǎo)致不合理消費(fèi)局面的形成[3]。想要對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行有效控制，關(guān)鍵在于對(duì)購(gòu)房者在購(gòu)房方面的消費(fèi)觀念加以轉(zhuǎn)變，保證其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)具備應(yīng)有的理性。根據(jù)實(shí)際情況利用不同的宣傳方式并加大宣傳力度，保證消費(fèi)者能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)可能存在的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)具有明確認(rèn)知。與此同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房和炒房行為加以管控的力度也是很有必要的。另外，對(duì)住房梯度消費(fèi)進(jìn)行積極培育，可以用來解決由于用地規(guī)劃不科學(xué)，導(dǎo)致住房面積懸殊的問題，保證可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）根據(jù)實(shí)際情況，擴(kuò)大市場(chǎng)供給

除了上文分析的兩點(diǎn)外，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的原因還包括供需不平衡，解決該問題的關(guān)鍵在于擴(kuò)大市場(chǎng)供給。有關(guān)部門應(yīng)通過行政控制的方式對(duì)住房的供應(yīng)量加以調(diào)整，通過擴(kuò)大市場(chǎng)供給的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效調(diào)整這一目標(biāo)。具體來說，首先，有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況加大對(duì)限價(jià)房、廉租房的建設(shè)力度，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)中保障性住房所占比例的上升，這樣做的目的是滿足中低收入人群對(duì)住房具有的需求；其次，加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)保障性住房的人員的管理力度，通過對(duì)申請(qǐng)人員資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查的方式，避免收入高收入人群混入，導(dǎo)致中低收入人群權(quán)益受到侵占；接下來，對(duì)住房面積加以控制，保證不同收入人群的自主需求都能夠得到滿足；最后，對(duì)土地使用權(quán)的相關(guān)概念進(jìn)行深化，使購(gòu)房者明確房產(chǎn)是在不斷貶值的，這樣做的原因是我國(guó)大部分購(gòu)房者都認(rèn)為房產(chǎn)屬于無限產(chǎn)權(quán)商品，正是因?yàn)槿绱?，?gòu)房者才會(huì)不斷加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度。除此之外，有關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的力度，需要進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管的對(duì)象為商業(yè)銀行，這樣做的目的主要有兩個(gè)，分別是控制相關(guān)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行貸款具有的依賴性，以及對(duì)資本市場(chǎng)機(jī)制加以完善。當(dāng)然，建設(shè)并完善與個(gè)人住房信息相關(guān)的系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)披露，保證無論是住房建設(shè)計(jì)劃還是年度供應(yīng)計(jì)劃都能夠被及時(shí)的公布出來，也能夠在一定程度上起到控制房?jī)r(jià)的作用。

四、結(jié)論

綜上所述，房?jī)r(jià)上漲不僅是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀，更是社會(huì)問題的主要構(gòu)成，研究結(jié)果表明，房?jī)r(jià)上漲與供需關(guān)系間存在著無法割裂的聯(lián)系，無論是市場(chǎng)供給小而需求大，還是投資以及投機(jī)性消費(fèi)的存在，都間接增加了房?jī)r(jià)控制的難度。從需求角度出發(fā)看待這一問題，制定應(yīng)對(duì)措施，通過政策調(diào)整的方式，加大市場(chǎng)供給力度，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)調(diào)控這一目標(biāo)的關(guān)鍵。