費秋波

（長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，吉林 長春 130000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的意義和作用

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，在國家宏觀政策的影響下，各房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭越來越激烈。在深化“供給側(cè)改革”以及嚴防“地條鋼”死灰復燃等政策性因素市場背景下，鋼材價格震蕩走強，創(chuàng)近6年來新高?！俺A期”的行情雖然讓鋼廠貿(mào)易商獲得較大利潤，但產(chǎn)業(yè)鏈上其他環(huán)節(jié)利潤空間卻被壓縮。房地產(chǎn)行業(yè)拿地價格居高不下，建安成本不斷攀升，人工成本逐年遞增，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資難度加大，社會投到房地產(chǎn)行業(yè)的資金也不斷減少，銷售情況也不容樂觀，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的資金壓力，企業(yè)的利潤空間越來越少。企業(yè)要想在行業(yè)中占據(jù)重要市場份額，必須要加強自身管理，只有將精細化管理落到實處，加強房地產(chǎn)開發(fā)全流程監(jiān)控力度，強化企業(yè)成本控制能力，提高企業(yè)資金的高效運轉(zhuǎn)速度，企業(yè)才能取得利潤，得以持續(xù)健康平穩(wěn)的發(fā)展下去。全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中廣泛應(yīng)用成為普遍趨勢。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理是以企業(yè)全面預算為基礎(chǔ)，是一個基礎(chǔ)環(huán)境全員參與，業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋，管理流程全程跟蹤的綜合管理系統(tǒng)，通過全面預算的編制、實施和計劃的調(diào)整，可以更好地保證企業(yè)目標的達成。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理涵蓋了從項目立項、前期規(guī)劃、勘察設(shè)計、估算概算到施工圖預算、項目開始施工、建筑安裝配套工程、監(jiān)理、竣工備案、銷售回款、項目后評估等經(jīng)營活動全過程，把資金投入、支出、成本控制、結(jié)算、回款、負債償還等獨立運轉(zhuǎn)的各項預設(shè)指標統(tǒng)籌考慮，是房地產(chǎn)企業(yè)預測前景、規(guī)劃未來、提前決策的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

（一）重視短期利益，忽略長期發(fā)展戰(zhàn)略

企業(yè)同時在多個地方開發(fā)項目時，沒有用中長期發(fā)展規(guī)劃來指導全面預算管理，各地各自為政，企業(yè)內(nèi)部各個管理環(huán)節(jié)不能有效的協(xié)調(diào)發(fā)展，造成資源的極大浪費，給企業(yè)發(fā)展帶來經(jīng)營風險。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個開發(fā)周期長、涉及行業(yè)廣泛、資金密集性強的企業(yè)，企業(yè)應(yīng)通過長期預算編制和管理以期達到企業(yè)長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標。而在實際工作中，企業(yè)在拿到地塊后為了實現(xiàn)短期效益，往往進行盲目開發(fā)，給后期開發(fā)帶來隱患。企業(yè)經(jīng)理人為了完成當年的經(jīng)營指標，盡管制定了詳細的年度、月度預算管理指標，但沒有結(jié)合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的預算管理目標，雖取得了短期效益，但忽略了企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略目標。企業(yè)資金管理、人力資源配置與企業(yè)的長期發(fā)展步伐不一致，企業(yè)發(fā)展波動較大，很難實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的目標。

（二）全面預算管理意識較差，缺乏全面預算管理體系

企業(yè)管理層對全面預算管理的認知不夠，全員參與度不高。目前全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)運用不廣泛，領(lǐng)導層普遍認為預算是財務(wù)部門的工作，其他職能部門沒有全面參與到預算管理工作中去。財務(wù)部門在編制預算時，與實際工作脫離，為了完成工作，其往往僅按上年同期數(shù)據(jù)以及企業(yè)發(fā)展情況，按一定比例調(diào)整當年預算數(shù)據(jù)，而各職能部門也對預算編制流程不了解，預算數(shù)據(jù)計劃數(shù)與實際數(shù)有較大偏差，往往因?qū)I(yè)能力、統(tǒng)計口徑不一致，使預算與實際無法進行對比分析，無法達到用預算數(shù)據(jù)指導企業(yè)運營目標的目的，預算制度形同虛設(shè)，沒有實際意義。

（三）全面預算管理流于形式，數(shù)據(jù)準確性不高

目前企業(yè)全面預算還采用簡單的表格形式，預算科目在分解時與成本限額設(shè)計、合約規(guī)劃存在差異，預算數(shù)據(jù)分解不準確。同時房地產(chǎn)開發(fā)周期長，運營節(jié)點完成時間與計劃時間存在差異性。雖然按企業(yè)運營計劃，每一個節(jié)點都有標準的完成時間，但往往因為某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導致后面的節(jié)點延期完成，進而造成企業(yè)所有節(jié)點時間存在不準確性。

（四）各預算單位各自為政、協(xié)同性差

全面預算管理在實施的過程中，各預算單位在編制預算時往往都為本部門過多的留有空間，導致企業(yè)在匯總預算編制時就會存在收入明顯偏低，支出明顯偏高的問題，造成收入實現(xiàn)時間滯后，而支出時間提前，最終導致企業(yè)預算嚴重不平衡。財務(wù)部門在匯總預算時，為了使預算報表符合要求，人為的調(diào)整報表的收入、支出以及收支的時間順序，預算管理整體的協(xié)同性較差。

三、解決措施

（一）建立以中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標為指導的企業(yè)全面預算管理制度

企業(yè)全面預算管理是為了實現(xiàn)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)經(jīng)營目標而建立的具體的實施方案。全面預算管理必須以企業(yè)中長期的發(fā)展戰(zhàn)略目標和企業(yè)經(jīng)營目標為依據(jù)進行編制。

企業(yè)運營管理部應(yīng)負責組織各單位各部門編制企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略，一般以3-5年為一個發(fā)展周期，為實現(xiàn)發(fā)展目標，應(yīng)分解企業(yè)當年度的經(jīng)營目標，保證中長期目標的實現(xiàn)。具體包括當年完成產(chǎn)值目標、利潤指標、人力資源培養(yǎng)計劃、拿地指標以及企業(yè)拓展城市發(fā)展的目標等等。各單位一把手應(yīng)與集團董事長簽定目標責任書，將經(jīng)營指標分解到各個職能部門中去，具體到項目開發(fā)的地塊、開發(fā)產(chǎn)品類型、市場定位、品牌營銷策略以及設(shè)計方案、前期規(guī)劃、財務(wù)、人力等部門制定各自指標計劃，將經(jīng)營指標分解、落實到企業(yè)的各個層級、各個部門，使全面預算管理成為企業(yè)達到中長期戰(zhàn)略目標的有效管理工具。

（二）優(yōu)化全面預算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全全面預算管理體系，提高企業(yè)管理層對全面預算管理的重視程度，建立全面預算管理委員會，由總經(jīng)理擔任組長，高管副總擔任副組長，運營管理部組織各專業(yè)部門強化全面預算管理工作。定期組織運營計劃會，對計劃的完成情況進行總結(jié)與匯報，不斷的總結(jié)經(jīng)驗，將全面預算管理工作落實到位。

（三）完善標準化管理工具

充分研究和認證開發(fā)各個環(huán)節(jié)指標，對項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，都要落實開始日期、結(jié)束時間、責任部門、完成標準及完成期限。將所有節(jié)點分為兩類，一級運營節(jié)點和二級運營節(jié)點，公司應(yīng)將一級運營節(jié)點作為對專業(yè)部門的考核指標，以確保企業(yè)的經(jīng)營效果。在預算節(jié)點編制環(huán)節(jié)應(yīng)充分考慮市場環(huán)境的變量因素，同時做好預警提示及應(yīng)急處理方案，各部門及時溝通，以保證預算管理能夠切實落實執(zhí)行。

對于費用預算也要制定編制標準，銷售費用指標要控制在銷售收入的1.6%-2.5%范圍內(nèi)，管理費用控制在銷售收入的1.6%以內(nèi)，財務(wù)費用按企業(yè)預計的資金缺口計算得出。銷售費用、管理費用支出限額取決于當年銷售收入情況，而財務(wù)費用發(fā)生額由銷售回款與成本費用支出，以及金融機構(gòu)融資政策決定。

預算管理系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)職責權(quán)限進行授權(quán)，全公司共享全面預算管理數(shù)據(jù)信息，對于大額超支系統(tǒng)給出預警提示，所涉及人員應(yīng)對此進行分析，制定調(diào)整預算方案，時時監(jiān)控，使全員目標一致，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

（四）成立全面預算對接小組，建立監(jiān)督獎勵機制

為了加強公司全面預算管理，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)指定專人配合公司全面預算管理工作，由各專業(yè)人員成立預算小組，針對預算問題建立溝通平臺，一起研討對企業(yè)有用的預算管理機制，時時共享預算信息，發(fā)現(xiàn)問題及時溝通解決，如本層級無法解決的事項，應(yīng)以專項目報告會形式反映給企業(yè)的經(jīng)營層，以通過預算精細化管理為企業(yè)取得可觀的利潤回報。

為了各部門溝通順暢，企業(yè)應(yīng)建立預算監(jiān)督獎勵機制，以月度預算管理達成目標85%為合格線，90%以上可以給予一定的獎勵。通過預算管理職能，調(diào)動企業(yè)部門間配合密切性，使其不再出現(xiàn)各自為政的現(xiàn)象。

四、結(jié)束語

有效實施全面預算管理，使企業(yè)的戰(zhàn)略目標和動態(tài)控制相結(jié)合是提高企業(yè)核心競爭力的有力途徑。企業(yè)要提高對全面預算管理的重視程度，詳細制定開發(fā)各環(huán)節(jié)的預算管理標準，制定符合企業(yè)自身發(fā)展需要的嚴謹、高效的全面預算管理體制，讓企業(yè)的全面預算管理落地，使預算管理工作與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、年度計劃有效的結(jié)合起來，同時不斷完善內(nèi)部成本控制管理體系，提高全員參與全面預算的意識，以提高企業(yè)自身的管理水平，獲得更好發(fā)展。