彭曉玲

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金概述

1.近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展，住宅商品化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，業(yè)主需要自行承擔(dān)公共設(shè)施的維修和改造責(zé)任，這個(gè)相當(dāng)大的改變推動(dòng)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的調(diào)整。國(guó)務(wù)院在《條例》中新設(shè)置了物業(yè)專項(xiàng)維修資金，這一資金專門用于住宅以及公共設(shè)施設(shè)備在保修期滿之后的維修和改造工作。對(duì)這一專項(xiàng)資金的籌集、使用以及監(jiān)督管理，在《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中做出了專門的規(guī)定。

2.在民主性原則的指導(dǎo)下，《物權(quán)法》規(guī)定，使用專項(xiàng)資金需要建筑占地面積2/3以上的業(yè)主，且業(yè)主人數(shù)2/3之上的人同意。在對(duì)專項(xiàng)資金做出其他方面的決策時(shí)，需要建筑占地面積1/2以上的業(yè)主，且業(yè)主人數(shù)1/2之上的人同意。這些規(guī)定是為了保護(hù)業(yè)主的決策權(quán)，同時(shí)集體決策也保證了小區(qū)民主自治的水平。

3.物業(yè)專項(xiàng)維修資金已經(jīng)存在十幾年了，這些資金被形象的比作房屋的“養(yǎng)老金”。隨著城市化建設(shè)和住房規(guī)模的增加，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理、核算以及歸集工作漸漸成型，但是在實(shí)際操作中越來(lái)越多的矛盾凸顯出來(lái)。資金使用率低，資金浪費(fèi)現(xiàn)象比比皆是，成為了一個(gè)全國(guó)性的問題，也成為了一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。妥善解決這些問題關(guān)系到中國(guó)社會(huì)的安定和和諧，對(duì)建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)家有重要意義。

二、物業(yè)專項(xiàng)維系資金使用難的原因

1.物業(yè)維修方案制定難。我國(guó)建設(shè)部和財(cái)政部共同規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要業(yè)主委員會(huì)來(lái)申請(qǐng)，業(yè)主委員會(huì)來(lái)制定維修方案并開展相應(yīng)的實(shí)施工作。但是，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)自發(fā)的組織，他們結(jié)構(gòu)松散、人員老化且缺乏意見領(lǐng)導(dǎo)者，他們無(wú)法準(zhǔn)確的制定并實(shí)施方案。此外，在業(yè)主委員會(huì)成功制定方案之后，施工單位也會(huì)因?yàn)樽陨淼脑驘o(wú)法及時(shí)的修改和實(shí)施方案，大量時(shí)間流失在方案的制定和審核上面。

2.使用專項(xiàng)資金條件苛刻。建設(shè)部和財(cái)政部規(guī)定了雙2/3的要求，建筑物面積2/3以上、人數(shù)2/3以上同時(shí)滿足的情況下，才能啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金的使用。當(dāng)前中國(guó)小區(qū)的規(guī)模比較大，業(yè)主比較分散，在客觀上給雙2/3標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成設(shè)置了障礙。此外，有些業(yè)主本身履行權(quán)利的意識(shí)比較差，一般不愿意參加投票。雙2/3的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于專項(xiàng)資金管理實(shí)踐而言過于苛刻。

3.專項(xiàng)資金使用范圍模糊也是導(dǎo)致專項(xiàng)資金使用困難的原因之一。專項(xiàng)資金使用范圍是一直存在的問題，在《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定了專項(xiàng)資金的使用范圍包含了公共設(shè)施和住宅兩個(gè)部分，其中公共設(shè)施包括13項(xiàng)（其中包括天線、消防設(shè)施、照明設(shè)備和電梯等）。而住宅包含了10項(xiàng)（住宅基礎(chǔ)、房梁、柱子和墻體等）。但是，隨著科技的進(jìn)步，很多材料和設(shè)備已經(jīng)不在這個(gè)規(guī)定的范圍內(nèi)了，導(dǎo)致了規(guī)定中出現(xiàn)了很多模糊的地方，執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了很多困難。

4.專項(xiàng)資金的信息公開不夠，業(yè)主很難履行自己的知情權(quán)，阻礙了專項(xiàng)資金的有效使用。住建部頒發(fā)的《辦法》中規(guī)定了房屋的管理部門以及專項(xiàng)資金的開戶銀行需要主動(dòng)向業(yè)主開放專項(xiàng)資金的查詢渠道。但是很多地區(qū)對(duì)這一項(xiàng)信息公開并不能很好履行，加之業(yè)主缺乏履行權(quán)利意識(shí)，專項(xiàng)資金的使用和管理就變得更加被動(dòng)和僵化。

5.專項(xiàng)資金難以增值也是導(dǎo)致其使用難的一個(gè)原因。住建部的《辦法》中指出，在不影響專項(xiàng)資金使用的前提下，資金可以按照法律規(guī)定購(gòu)買國(guó)債進(jìn)行穩(wěn)健投資。但是這些資金不可以用來(lái)抵押、質(zhì)押、進(jìn)行國(guó)債回購(gòu)和委托理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)。因此，專項(xiàng)資金在金融市場(chǎng)上的利用率很低，只能存在銀行或者購(gòu)買一級(jí)國(guó)債，其收益能力很有限，導(dǎo)致了專項(xiàng)資金一直呈現(xiàn)“增值難”甚至是貶值的情況。

三、維修資金使用難解決對(duì)策

1.優(yōu)化專項(xiàng)資金使用方案的審核和公式機(jī)制。首先是要精簡(jiǎn)審核流程，提高審核效率，并且需要申請(qǐng)人和管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行共同審核，審核之后需要在小區(qū)進(jìn)行第一次公示。其次是要各業(yè)主對(duì)結(jié)果進(jìn)行審核，審核結(jié)果進(jìn)行第二輪公示。公示時(shí)間規(guī)定為七天，業(yè)主審核規(guī)定時(shí)間為五天，所有的流程按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成以保證效率。對(duì)于審核通過的方案，在付款、公示和支出等方面認(rèn)真把關(guān)。方案執(zhí)行中的決算信息、竣工信息、工程質(zhì)量以及款項(xiàng)證明都需要進(jìn)行公示，在無(wú)異議之后才能付款。

2.提高業(yè)主參與投票的積極性和參與度。在專項(xiàng)資金管理過程中需要加強(qiáng)信息化建設(shè)，將快捷高效的投票方式引入到業(yè)主投票流程之中?，F(xiàn)在很多小區(qū)的業(yè)主數(shù)量越來(lái)越多，甚至有的達(dá)到了千戶，要想達(dá)到《物權(quán)法》的雙2/3規(guī)定，就必須要采用電子化的投票方式，加強(qiáng)信息建設(shè)，提高投票的積極性和效率。采用電子投票的方式，很多小區(qū)的住戶可以通過智能移動(dòng)端進(jìn)行操作，并且更容易公開投票信息，能夠促進(jìn)小區(qū)的和諧。

3.加強(qiáng)立法建設(shè)，更新明確專項(xiàng)資金的使用范圍?，F(xiàn)在關(guān)于專項(xiàng)資金使用的法律法規(guī)主要有《物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，其中對(duì)于監(jiān)督管理方案、管理主體和資金使用范圍都做了一定的規(guī)范。但是本文還是建議要修改現(xiàn)有法律中與實(shí)際情況不相符合的部分，對(duì)于法律責(zé)任規(guī)定較為模糊的區(qū)域進(jìn)行再次完善，建立由政府主導(dǎo)和全民參與的管理監(jiān)督機(jī)制。通過正式的法律法規(guī)約束，使得專項(xiàng)資金使用的時(shí)候有法可依，真正做到違法必究，也提高了資金使用的精準(zhǔn)性。

4.對(duì)于信息公開工作可以通過線上和線下兩個(gè)方面進(jìn)行。由于信息需要向業(yè)主進(jìn)行公開，各業(yè)主的居住地點(diǎn)較為固定，所以在線下可以通過郵寄的方式將專項(xiàng)資金管理情況、使用情況以及其它基本信息統(tǒng)一郵寄，業(yè)主在接到這些包裹之后，如果對(duì)信息有任何疑問，可以前往銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行咨詢，或者撥打群眾電話進(jìn)行咨詢。這一工作雖然繁瑣，但是可以覆蓋到那些不上網(wǎng)的人群，真正做到信息公開。另一方面，在線上要建立一個(gè)信息查詢系統(tǒng)。業(yè)主能夠通過這個(gè)專門的系統(tǒng)動(dòng)態(tài)跟蹤和查詢專項(xiàng)資金的相關(guān)情況，并且對(duì)管理規(guī)定的變化也了若指掌。這個(gè)溝通平臺(tái)同時(shí)也是業(yè)主交流和維系關(guān)系的站點(diǎn)，幫助業(yè)主之間相互聯(lián)系溝通，真正做到高效低成本，方便快捷。

5.對(duì)于專項(xiàng)資金增值難的問題可以和銀行展開深入的合作。由于法律明確限制了專項(xiàng)資金的投資范圍，因此其投資路徑確實(shí)受到了限制，但是這也不代表這些資金就要面臨著貶值的威脅，可以借鑒上海和成都等地的成功經(jīng)驗(yàn)，通過與銀行合作提高專項(xiàng)資金存款利率來(lái)增加其收益。深圳市在這個(gè)方面做得比較好，其搭建了一個(gè)對(duì)銀行評(píng)價(jià)和退出的機(jī)制，通過對(duì)銀行評(píng)估和協(xié)商，專項(xiàng)資金的利率可以達(dá)到5%以上。而北京市的專項(xiàng)資金是委托專戶銀行做了一些組合理財(cái)，其收益達(dá)到了7%，這些都是有效提高收益的方法。

總結(jié)

總而言之，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用難問題是一個(gè)復(fù)雜的、歷史的和長(zhǎng)期性的問題。究其原因，其涉及到了業(yè)主、法律、小區(qū)管理、資產(chǎn)投資和技術(shù)手段等多個(gè)方面。因此，要解決這一問題根本上是要完善立法的操作性和提高資金的投資效率，同時(shí)也要平衡民眾的積極性、小區(qū)管理的效率以及新技術(shù)的及時(shí)引入。