閻嘉蕊 綿陽東辰國際學(xué)校

近年來，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的影響下，不少城市的居民的收入水平逐漸穩(wěn)定增長，促使他們進(jìn)入到了小康狀態(tài)，這使得他們對(duì)生活品質(zhì)的追求也隨之提升，促使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)為持續(xù)增長態(tài)勢(shì)，人們總是習(xí)慣總結(jié)過去房?jī)r(jià)變遷中的規(guī)律對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。但就當(dāng)前我國實(shí)際情況來看，未來五年房?jī)r(jià)走勢(shì)又會(huì)如何呢？時(shí)過境遷，我仍然非?？春萌珖磥砦迥甑姆?jī)r(jià)整體走勢(shì)[1]。在近年來，中國房?jī)r(jià)不僅未跌反而持續(xù)大幅度增長，這就使得國民的購房成本因此升高，尤其是一線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)增長了一倍有余，讓我們通過供應(yīng)和需求分析，對(duì)未來五年中國房?jī)r(jià)的走勢(shì)進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析

就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的情況來看，其主要表現(xiàn)出以下幾點(diǎn)：

1.政府針對(duì)土地方面的政策并未做較大改動(dòng)，財(cái)政收入主要來源于土地，保持房?jī)r(jià)的不上漲，與當(dāng)前政府的利益相符合。

2.房地產(chǎn)所需要的各種建造材料、人工成本呈現(xiàn)為逐年遞增，這使得房地產(chǎn)的建造成本因此增加。

3.針對(duì)企業(yè)管理的費(fèi)用以及各項(xiàng)稅金呈現(xiàn)出明顯增加態(tài)勢(shì)。

4.調(diào)控措施的力度的不斷增加，使得新房的供應(yīng)量得到了控制。當(dāng)前全國各個(gè)地方商品用品，尤其是在北京深圳等地區(qū)，其商品房的用地比例有了明顯的縮減，大約只有1/4的比例，絕大部分均屬于租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等。從這個(gè)角度來看，未來，能夠在市面上流通的新房數(shù)量會(huì)有明顯的縮減，最快明年這種矛盾就隨之浮現(xiàn)。

5.當(dāng)前政府積極推廣住戶、共有產(chǎn)權(quán)房以及政府共有產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)單來說，就是將政府視為了房東，而價(jià)格則與市場(chǎng)價(jià)格相掛鉤。一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌問題，那政府以及住戶的利益必然會(huì)同時(shí)受損；能夠保證價(jià)格呈現(xiàn)為持續(xù)增長，更加符合雙方更多利益需求。

二、房地產(chǎn)需求市場(chǎng)分析

1.中國正在全國范圍內(nèi)積極推動(dòng)二胎政策，未來對(duì)新房的需求量也必然會(huì)因此表現(xiàn)為明顯的持續(xù)增長。

2.隨著居民對(duì)住房條件要求的不斷增長，結(jié)合國際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)人均GDP在1000美元-3000美元范圍內(nèi)時(shí)，其人均住房的面積卻不足30平方米時(shí)，房產(chǎn)的需求必然會(huì)進(jìn)入到一個(gè)旺盛的階段；當(dāng)人均住房面積在30平方米-50平方米范圍內(nèi)，需求也必然會(huì)逐漸趨向于平穩(wěn)。截至目前為止，根據(jù)我國相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民的人均住宅建筑面積為23平方米，這意味著，在未來的十年時(shí)間里，人均住宅的面積必然會(huì)不斷增長。

3.相較于國際水平來看，我國的城市化率相對(duì)較低，這使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常大的發(fā)展前景，必然會(huì)導(dǎo)致新房供應(yīng)矛盾日漸加劇。例如：絕大部分的發(fā)達(dá)國家，其城市化率均在75%以上，美國的城市化率已經(jīng)達(dá)到了90%以上，而部分發(fā)展中國家城市化率基本上實(shí)現(xiàn)了50%的覆蓋率，而我國城市化率卻只有40%左右，為此，伴隨著城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)也必然會(huì)保持著持續(xù)遞增。

4.一線城市與二線城市本身有著較大的城市資源，包括了工作、醫(yī)療和教育，這些對(duì)年輕群體的發(fā)展有著巨大的吸引力。當(dāng)下在填報(bào)志愿時(shí)，越來越多的老師紛紛鼓勵(lì)大家盡量選擇一線、二線城市，這使得一大批優(yōu)秀的青年群體涌入到一線、二線城市，而這批學(xué)生在畢業(yè)后，隨著就業(yè)對(duì)住房的需求量因此不斷增加，而一線二線城市的房?jī)r(jià)在全國本身就是一個(gè)重要的參考風(fēng)向標(biāo)。

5.就當(dāng)前實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)投資仍然是廣大老百姓相對(duì)來說更為安全，且有著較高收益的投資方式，民間熱錢暗流涌動(dòng)，一旦政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控措施出現(xiàn)松動(dòng)，那么房?jī)r(jià)必然會(huì)呈現(xiàn)出非常顯著的報(bào)復(fù)性增長。

6.美元現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入到了加息周期，人民幣也必然會(huì)面臨著更大的貶值壓力，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)不可避免的增長。

三、房地產(chǎn)未來發(fā)展總體分析

未來5年時(shí)間里，房地產(chǎn)將表現(xiàn)出去投機(jī)化，房地產(chǎn)價(jià)格也必然會(huì)逐漸回歸到“居住屬性”，特別是一線與二線城市，房?jī)r(jià)必然會(huì)隨著調(diào)控的限售與限購，致使成交量迅速進(jìn)入封凍狀態(tài)，表現(xiàn)出有所下滑。但與之相反，三線、四線城市的房?jī)r(jià)將迎來發(fā)展的春天，非常容易出現(xiàn)大漲大跌問題。

不少人表示，中國未來的房?jī)r(jià)只會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲，而不會(huì)出現(xiàn)下跌問題，但任何事物都不會(huì)有絕對(duì)，一旦脫離了廣大群眾的購買力，那么房?jī)r(jià)也將逐漸回歸到居住屬性，同時(shí)在投機(jī)炒房的逐漸退出之后，地方收入必將成為未來房?jī)r(jià)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)[2]。

首先，房地產(chǎn)稅的增收政策逐步完善，并將在全國范圍內(nèi)執(zhí)行。目前，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)登記，房地產(chǎn)稅在二、三年時(shí)間內(nèi)必然會(huì)落實(shí)，這樣一來，擁有兩套以上房的居民必然會(huì)交付相應(yīng)的房產(chǎn)稅，使得囤房者的成本增加。

其次，國家正在逐步完善房地產(chǎn)方面的長效機(jī)制，以及加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的全面整治，未來必然會(huì)越來越多的年輕群體青睞于租房居住，而不在是購房。而目前，各個(gè)城市的住房空置率始終居高不下，住房市場(chǎng)的供大于求問題嚴(yán)重。

結(jié)論：未來五年時(shí)間里，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將加強(qiáng)去杠桿化、去投機(jī)化，不僅面臨著房地產(chǎn)稅的征收，房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓力，同時(shí)還有長效機(jī)制的建立實(shí)施，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力劇增。為此，從整體的供應(yīng)、需求形勢(shì)來看，未來房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降，但三線四線城市的房?jī)r(jià)卻必然會(huì)持續(xù)增長。