尹磊 劉昌平

在房屋整個(gè)生命周期內(nèi)，我國(guó)房屋管理體制在不同階段分屬于不同職能部門的管理，房屋的建筑面積數(shù)據(jù)是行使政府職能的重要指標(biāo)。房產(chǎn)測(cè)繪為房管部門提供房屋面積管理指標(biāo)，規(guī)劃竣工測(cè)繪為規(guī)劃管理部門提供房屋面積管理指標(biāo)，但房屋面積數(shù)據(jù)涉及到相關(guān)各方的權(quán)益，對(duì)同一項(xiàng)目，兩個(gè)部門管理面積數(shù)據(jù)不一致，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間發(fā)生糾紛，甚至引起群體性上訪事件，也給政府行政管理帶來(lái)很多難題。因此，探索破解房產(chǎn)面積與規(guī)劃驗(yàn)收面積不一致的有效途徑，成為了我們研究的目標(biāo)。

隨著我國(guó)城市化飛速發(fā)展，為了充分利用內(nèi)外資源，促進(jìn)自身發(fā)展，實(shí)施與其它城區(qū)不同的特殊政策和管理手段，很多大城市結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，劃分了高新區(qū)域。武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱武漢東開(kāi)）根據(jù)管理部門特殊情況和自身的優(yōu)勢(shì)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理規(guī)劃驗(yàn)收業(yè)務(wù)時(shí)除進(jìn)行竣工測(cè)量外，還需要進(jìn)行房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)繪。

近年來(lái)，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不斷進(jìn)行壓縮，導(dǎo)致一些項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)考慮不周，甚至有些項(xiàng)目先施工后審批，后期受銷售方案、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件以及規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等技術(shù)要求的影響，施工過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)變更，造成竣工的房屋與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖不一致，規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量主要反映房屋范圍、位置、高度等外部信息，對(duì)房屋內(nèi)部情況反應(yīng)較少。而房產(chǎn)測(cè)量規(guī)劃驗(yàn)收的后續(xù)環(huán)節(jié)，全面反映房屋各產(chǎn)權(quán)戶的位置、大小、范圍，非常細(xì)致的專業(yè)工作，武漢東開(kāi)同時(shí)要求進(jìn)行竣工測(cè)量和房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)繪，利用其成果資料，既滿足了開(kāi)發(fā)企業(yè)希望了解房屋內(nèi)部細(xì)部的變化狀況，以便及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使房屋實(shí)測(cè)面積和預(yù)售面積接近，順利完成交房。同時(shí)，也滿足了管理部門能夠全面詳細(xì)地了解項(xiàng)目建設(shè)情況，減少兩個(gè)職能部門數(shù)據(jù)銜接的矛盾，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

一、房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪實(shí)施過(guò)程

房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段，采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，形成房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料的專業(yè)活動(dòng)，主要是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等社會(huì)管理和社會(huì)服務(wù)提供數(shù)據(jù)和資料。測(cè)繪成果主要包括分幅分丘圖、分層分戶圖、房產(chǎn)分戶圖（權(quán)證附圖）、技術(shù)報(bào)告書等圖件和數(shù)據(jù)。武漢市房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)的規(guī)范主要是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》以及《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》等。房產(chǎn)測(cè)繪在技術(shù)規(guī)范、測(cè)繪內(nèi)容和成果形式上與竣工測(cè)量、規(guī)劃核實(shí)測(cè)量都有很大區(qū)別。

房產(chǎn)測(cè)繪分為預(yù)測(cè)繪和實(shí)測(cè)繪，預(yù)測(cè)繪是指在房屋竣工前，房產(chǎn)測(cè)繪單位根據(jù)符合要求的建筑施工圖或其它資料采集房屋邊長(zhǎng)尺寸及房屋有關(guān)信息，對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的行為；實(shí)測(cè)繪是指房屋竣工后，房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)地采集房屋邊長(zhǎng)尺寸及房屋有關(guān)信息，對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的行為。實(shí)測(cè)繪一般要在房屋竣工后開(kāi)始，沒(méi)有成果供規(guī)劃驗(yàn)收使用這個(gè)環(huán)節(jié)，而武漢東開(kāi)的房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪項(xiàng)目在房屋竣工前，現(xiàn)場(chǎng)基本完工時(shí)開(kāi)展，該流程實(shí)際是利用房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪的規(guī)則、方法等獲得規(guī)劃驗(yàn)收所需的房屋建設(shè)信息，是將房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪的周期往前延伸了，并不是將房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪整個(gè)流程提前到規(guī)劃驗(yàn)收。在房屋竣工驗(yàn)收后，根據(jù)房屋建設(shè)合法性的規(guī)定，有些項(xiàng)目房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪成果還要根據(jù)竣工驗(yàn)收情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪流程可以簡(jiǎn)單的概括為“一次測(cè)繪、一次收費(fèi)、成果共享”，如圖1所示。

圖1 房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪流程

房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪項(xiàng)目受理后，經(jīng)過(guò)資料收集、設(shè)計(jì)計(jì)劃、外業(yè)測(cè)量，內(nèi)業(yè)繪圖、面積計(jì)算，兩級(jí)檢查之后，提交一份測(cè)繪成果給開(kāi)發(fā)企業(yè)，供武漢東開(kāi)管委會(huì)規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收使用。個(gè)別項(xiàng)目規(guī)劃管理部門要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，等現(xiàn)場(chǎng)修改完成后再次進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪成果根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行相應(yīng)修改。開(kāi)發(fā)企業(yè)取得規(guī)劃條件核實(shí)證明、驗(yàn)收備案證明書后，向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具兩套測(cè)繪成果，供房產(chǎn)測(cè)繪審核機(jī)構(gòu)審核使用。審核通過(guò)再后向開(kāi)發(fā)企業(yè)提供兩套測(cè)繪成果用于辦理產(chǎn)權(quán)登記使用。

二、東開(kāi)房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪實(shí)施特點(diǎn)

東開(kāi)的房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪流程主要有以下四個(gè)方面的特點(diǎn)：

1.有助于規(guī)劃管理部門全面了解房屋建設(shè)狀況

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，購(gòu)房業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，對(duì)房屋的面積數(shù)據(jù)也越來(lái)越“斤斤計(jì)較”。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)在房型上設(shè)計(jì)“超大面積陽(yáng)臺(tái)”“飄窗”“設(shè)備平臺(tái)”等方法“買房送面積”優(yōu)惠措施，通過(guò)偷換概念進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換，給規(guī)劃管理、房產(chǎn)管理、物業(yè)使用與安全帶來(lái)較大的負(fù)面影響。竣工測(cè)量、規(guī)劃條件合適測(cè)量的圖形成果一般為整個(gè)項(xiàng)目的平面圖，對(duì)于房屋內(nèi)部情況如飄窗、平臺(tái)、空調(diào)機(jī)位的面積位置是否和規(guī)劃圖紙一致，作為公用部位的管道井、設(shè)備用房、公共走道等是否被占用，改為其它用途等，這些情況在平面圖上不易反映，房產(chǎn)測(cè)繪可以通過(guò)分層分戶平面圖和對(duì)比表，比較詳細(xì)地反映房屋內(nèi)部變化情況，以及這種變化對(duì)每戶面積的影響。規(guī)劃管理部門通過(guò)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整、對(duì)這些變化進(jìn)行公示等方式，維護(hù)購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，降低糾紛的發(fā)生。

2.有助于開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整現(xiàn)場(chǎng)，減少經(jīng)濟(jì)損失及糾紛

部分開(kāi)發(fā)企業(yè)因內(nèi)部管理銜接等問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)墻體的位置施工圖和規(guī)劃圖并不一致，而預(yù)測(cè)依據(jù)的是規(guī)劃圖紙，從而導(dǎo)致實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積有差異，對(duì)于一些面積較小的戶室，如小商鋪等，很可能差異超過(guò)3%，這些變化會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失和糾紛。房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪在房屋竣工前，現(xiàn)場(chǎng)基本完工時(shí)進(jìn)場(chǎng)測(cè)量，測(cè)量后及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)情況反饋給開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃驗(yàn)收前還能及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，最大限度地挽回經(jīng)濟(jì)損失，避免糾紛。

3.縮短了開(kāi)發(fā)企業(yè)從竣工驗(yàn)收到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的流轉(zhuǎn)時(shí)間

購(gòu)房合同一般會(huì)約定交房和辦理產(chǎn)權(quán)證之間的時(shí)間，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，在竣工驗(yàn)收和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之間增加了落宗等環(huán)節(jié)，一般的房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪項(xiàng)目又是在房屋竣工后進(jìn)行，開(kāi)發(fā)企業(yè)在約定的時(shí)間內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記在時(shí)間上是比較緊迫的。東開(kāi)的房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪項(xiàng)目是在房屋竣工之前進(jìn)行，將業(yè)務(wù)受理、資料收集、編寫設(shè)計(jì)及計(jì)劃、外業(yè)、內(nèi)業(yè)、質(zhì)量檢查環(huán)節(jié)都前置到了規(guī)劃驗(yàn)收之前，大大減少了規(guī)劃驗(yàn)收和不動(dòng)產(chǎn)登記之間的環(huán)節(jié)和時(shí)間，有助于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實(shí)施。

4.便于房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪順利實(shí)施

一般的房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪項(xiàng)目是在房屋竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行，對(duì)于一些不銷售的房屋如：職工宿舍、辦公樓、廠房等開(kāi)發(fā)建設(shè)單位往往不急于辦理產(chǎn)權(quán)登記，從竣工驗(yàn)收到辦理產(chǎn)權(quán)登記中間短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則數(shù)年。部分房屋竣工驗(yàn)收數(shù)年后才委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪，房屋裝修改動(dòng)很大，有些項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙都已丟失，給房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪的外業(yè)測(cè)量、面積計(jì)算方案的制定等都帶來(lái)很多困難。東開(kāi)的房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪模式在房屋竣工驗(yàn)收前開(kāi)始實(shí)施，房屋還沒(méi)裝修使用，方便房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪順利實(shí)施。

三、結(jié)語(yǔ)

武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量的同時(shí)，還需要進(jìn)行房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)繪，是東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理部門充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，為破解房產(chǎn)面積與規(guī)劃驗(yàn)收面積不一致提供了有效途徑，對(duì)其它城區(qū)及其它城市提供了解決這一矛盾的范例。目前這種方式逐步被房產(chǎn)、國(guó)土、規(guī)劃等職能管理部門的認(rèn)可，也被進(jìn)一步地推廣使用，為加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了高質(zhì)量的測(cè)繪服務(wù)，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實(shí)施。