徐海珍

摘 要：隨著城市的快速發(fā)展，以及城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，城市以及城鎮(zhèn)之間都得到充分的發(fā)展，并且城鎮(zhèn)和城市之間的差距正在日益縮小，然而，在城市化的發(fā)展過程當(dāng)中，也展現(xiàn)了目前城鎮(zhèn)的土地存確權(quán)登記發(fā)證方面的若干問題，針對這些問題也需要采取相應(yīng)的措施，對于土地的權(quán)屬需要及早明確，并且加強(qiáng)登記發(fā)證工作。本文主要是研究城鎮(zhèn)土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作細(xì)則，以供參考。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地；所有權(quán)；確權(quán)登記；發(fā)證細(xì)則

針對于城鎮(zhèn)土地的確權(quán)以及登記發(fā)證的相關(guān)工作，本質(zhì)上都是為了人民的利益，更確切的講就是為了切實保障農(nóng)民權(quán)益，進(jìn)而促進(jìn)城鎮(zhèn)的改革以及發(fā)展。目前，在確權(quán)登記上還不完善，并且各個別地區(qū)發(fā)證率還是較低，所以，加強(qiáng)登記發(fā)證工作，確定土地的權(quán)屬，對于保障農(nóng)民利益以及社會和諧都有重要的意義。

1 城鎮(zhèn)土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作細(xì)則

1.1集體土地的所有權(quán)登記以及頒證政策研究

針對于集體土地的使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記以及發(fā)證工作具有十分重要的意義，一定程度上可以促使土地正常流轉(zhuǎn)，并且對于新農(nóng)村的建設(shè)具有十分重要的意義，可以讓新農(nóng)村和城市實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。對于集體土地的使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記以及發(fā)證工作的工作當(dāng)中，需要相應(yīng)的政策支持，所以，政府需要制定合理以及科學(xué)的政策促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，一方面，可以有效保障農(nóng)民的切身利益，在另一方面，能夠促使當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)得到健康快速的發(fā)展，另外，可以給社會新農(nóng)村的相關(guān)建設(shè)以及規(guī)劃提供必要的理論依據(jù)，促使城鄉(xiāng)一體化盡快實現(xiàn)，從而促使土地集約以及生態(tài)宜居的目標(biāo)達(dá)到，另外，應(yīng)當(dāng)運用當(dāng)前的土地，促使人們的生活質(zhì)量以及水平得到大幅度的提升，促使農(nóng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

1.2發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)

第一，在發(fā)證當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對于農(nóng)戶一戶一宅基地進(jìn)行嚴(yán)格落實，除非是繼承之外，如果在一戶家里存在第二宗的宅基地，需要登記但是并不發(fā)證，第二，城鎮(zhèn)當(dāng)中的居民不可以私自購買違法的宅基地以及農(nóng)村的住宅，如果購買宅基地的，也是只登記但是不發(fā)證。第三，對于宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行，對于超出規(guī)定面積的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列的情況進(jìn)行處理：其中，1982年的宅基地，到如今沒有超過規(guī)定面積進(jìn)行登記。1982年到1987年止，農(nóng)村村民在建房過程當(dāng)中所占用的宅基地，如果是超出了政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)對超出的部分根據(jù)使用面積進(jìn)行登記。在1987年農(nóng)村的村民在建房過程當(dāng)中占用的宅基地，假如超出了政府政策當(dāng)中的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)擔(dān)根據(jù)實際的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加以登記。

1.3存在下列情形的應(yīng)當(dāng)暫緩以及不予進(jìn)行登記發(fā)證

第一，沒有經(jīng)過政府的批準(zhǔn)，自己私人在公路的兩側(cè)進(jìn)行住宅的修建的，不能進(jìn)行登記發(fā)證。第二，如果是土地存在權(quán)屬糾紛、地面上的建筑物產(chǎn)權(quán)缺乏明確性以及界線爭議的宅基地，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)考量，如果糾紛不能徹底解決，就應(yīng)當(dāng)暫緩或者是不給予登記發(fā)證。第三，土地不屬于任何權(quán)屬，土地來源不明，不合法的，如果土地上建設(shè)，這是屬于違法用地的行為，應(yīng)當(dāng)不給予登記發(fā)證。第四，由于市政道路以及建設(shè)用地等導(dǎo)致另行的劃撥安置，然而，當(dāng)前并沒有辦理任何批準(zhǔn)手續(xù)的宅基地，應(yīng)當(dāng)暫緩或者是不予登記發(fā)證。第五，農(nóng)村村民因為已建住宅，需要拆除的舊宅以及宅基地已經(jīng)被納入到土地置換當(dāng)中的不予登記發(fā)證。第六，由于改建以及擴(kuò)建公路，或者是改建以及擴(kuò)建鐵路的，并且政府已經(jīng)給予了相應(yīng)的賠償款，但是，房子卻沒有進(jìn)行及時拆除的情況，應(yīng)當(dāng)不予登記以及發(fā)證。第七，在土地利用上，不合法，不符合總體規(guī)劃以及村鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)規(guī)劃的，不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記以及發(fā)放證書。第八，未經(jīng)批準(zhǔn)就征用以及拆遷的宅基不可以進(jìn)行登記和發(fā)證。

2 確權(quán)登記成果應(yīng)用以及維護(hù)研究

2.1土地征收

土地征收從本質(zhì)上來講，就是為了公共的利益，國家出面，為了滿足公眾的需求，采取法定程序，將以前本來是屬于集體所有的土地征收起來，劃分為國家所有的一種行為。實際的土地征收過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對于土地的權(quán)屬，劃分農(nóng)用地以及建設(shè)用地范圍等內(nèi)容進(jìn)行充分的了解，并且對于對于基本農(nóng)田范圍進(jìn)行合理的劃分，對于集體所有者占據(jù)的所有的土地面積應(yīng)當(dāng)查清楚，這樣就有助于日后安置以及補(bǔ)償之前的土地使用者以及所有者，避免和之前的土地所有者產(chǎn)生激烈的矛盾，另外，應(yīng)當(dāng)確定好土地的所用權(quán)，經(jīng)過相關(guān)工作人員進(jìn)行核實后，應(yīng)需要進(jìn)一步明確土地的面積、位置以及權(quán)屬等。另外，需要對于土地所有者的全部土地面積進(jìn)行全面的統(tǒng)計，這樣，才能方便進(jìn)行日后的補(bǔ)償安置以及稅費繳納。

2.2土地登記

針對之前沒有進(jìn)行過土地總登記的一些城市，在進(jìn)行初始登記的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)使用地籍調(diào)查到的成果。通過登記以及發(fā)證的相關(guān)資料，并且根據(jù)第二次的土地調(diào)查情況，以及地籍調(diào)查的相關(guān)成果就可以對于宗地的界限點和線確定下來，這樣，在技術(shù)層面上，就可以有效避免地籍調(diào)查的重復(fù)，比如說線重疊以及界址點出現(xiàn)重疊的情況，這樣不但可以有效提升登記工作質(zhì)量，可以促使登記的效率也得到提升，另外，在土地登記的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合信息平臺，相關(guān)工作人員可以將平時的土地登記相關(guān)成果納入到地籍管理的數(shù)據(jù)庫當(dāng)中，這樣，就可以形成多層次的系統(tǒng)，同時也有助于形成相互利用一種比較良好的雙向機(jī)制。

3 結(jié)語

綜上所述，在我國很有必要建立全面以及完善的土地權(quán)利制度，這樣有助于給人們提供良好以及相對比較穩(wěn)定的規(guī)則，加強(qiáng)對土地權(quán)利制度的建設(shè)，對于我國的經(jīng)濟(jì)體制改革以及規(guī)范當(dāng)前的土地市場，以及為了切實保障土地秩序以及交易安全都有十分重要的意義。

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