董慶麗

（威海市五星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 威海 264200）

財務(wù)報表分析涉及的方法很多，財務(wù)報表分析涉及的指標(biāo)也很多，財務(wù)報表分析的需求者和使用者更多，在三多的情況下，企業(yè)運用何種財務(wù)分析方法，分析哪些指標(biāo)數(shù)據(jù)，為不同利益需求者提所需的數(shù)據(jù)，是企業(yè)財務(wù)報表分析的關(guān)鍵。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，涉及的開發(fā)周期長、投資主體多、債權(quán)人多、監(jiān)管部門多等諸多因素，對房產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表分析提出更高的要求，財務(wù)報表分析人員必須將大量的財務(wù)報表數(shù)據(jù)結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，分析出對企業(yè)決策有用的信息，減少企業(yè)決策的不確定性。現(xiàn)從房產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的方法、重要性及具體應(yīng)用做以闡述。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法概述

財務(wù)報表分析是依據(jù)企業(yè)日常編織的財務(wù)報表和內(nèi)外審計報告中的數(shù)據(jù)，參考其它相關(guān)資料信息，通過靈活、系列、不同的各種分析方法，系統(tǒng)科學(xué)的對企業(yè)過去和現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)狀況、以及企業(yè)將來發(fā)展的趨勢進(jìn)行分析和評價的全過程。企業(yè)通過財務(wù)報表分析，使報表使用者獲得有價值的信息，全面了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，客觀的評價企業(yè)的管理水平和經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理活動中存在的問題和不足，進(jìn)而有的放矢的做出各種決策，提高企業(yè)市場競爭的綜合能力；可以對員工進(jìn)行業(yè)績考評，激發(fā)員工的工作積極和潛能，從而促進(jìn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析因為房產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入大、投資回收期長等特點導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析不同于其它企業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析時必須考慮其行業(yè)及自身的特珠性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法及其具體應(yīng)用

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析人員能否能提供真實、可靠、有價值的財務(wù)分析信息離不開合理運用財務(wù)分析方法，一般來說，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析方法主要有以下幾種：

（一）比較分析法

比較分析法是將客觀事物按照特定的指標(biāo)體系進(jìn)行比較，進(jìn)而認(rèn)識該事物的發(fā)展規(guī)律與本質(zhì)，并作出正確的評價。財務(wù)報表的比較分析法，是將兩個或兩個以上的可比數(shù)據(jù)通過比較的方法進(jìn)行對比分析，找出企業(yè)在財務(wù)狀況與經(jīng)營成果中存在的差異和問題。趨勢分析法在財務(wù)分析中，是最常用的比較分析方法。它比較的對象是本企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)，是通過對比分析不同時期，一般為兩期或連續(xù)多期財務(wù)報告中相同的數(shù)據(jù)指標(biāo)，計算出該指標(biāo)增加或減少的數(shù)額、幅度，通過指標(biāo)變動的情況，分析出企業(yè)財務(wù)狀況或經(jīng)營成果變動的趨勢。比較分析法主要運用于財務(wù)重要指標(biāo)的比較、財務(wù)報表的比較和財務(wù)報表相關(guān)項目構(gòu)成的比較。我們在使用比較分析法時，一定要注意以下問題：一是要保持計算口徑的一致性，參與計算的各個對比時期的指標(biāo)必須是統(tǒng)一的計算口徑；二是要剔除掉偶然發(fā)生的業(yè)務(wù)所影響的相關(guān)數(shù)據(jù)，使我們分析出來的指標(biāo)更能夠反映企業(yè)正常的經(jīng)營管理情況；三是要運用重要性原則，對那些變動比較明顯的指標(biāo)進(jìn)行重點分析，分析研究影響該指標(biāo)明顯變動的原因，以便企業(yè)能夠及時采取應(yīng)對措施防范風(fēng)險，確保利益最大化。

（二）比率分析法

比率分析法是通過對財務(wù)報表有關(guān)數(shù)據(jù)的各種比率進(jìn)行計算，通過計算出的各種比率指標(biāo)來了解企業(yè)經(jīng)營成果和財務(wù)狀況變動的分析法。比率指標(biāo)的類型主要有構(gòu)成比率、效率比率和相關(guān)比率。構(gòu)成比率又可稱作結(jié)構(gòu)比率，是指某項財務(wù)指標(biāo)的組成情況以及該項指標(biāo)的數(shù)值占總數(shù)值的百分比，體現(xiàn)了指標(biāo)部分與總體之間的關(guān)系；效率比率是指某項財務(wù)活動中所費與所得的比率，體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理資產(chǎn)的能力，主要是分析投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系；相關(guān)比率是將兩個有一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系但又不相同的項目進(jìn)行比較計算出來的比率，體現(xiàn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)濟活動之間的關(guān)聯(lián)性，例如將財務(wù)報表中的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債進(jìn)行對比，計算出企業(yè)某一時點的流動比率，來分析企業(yè)短期內(nèi)的償債能力。采用比率分析法時一定要注意所參與比較的項目之間要具有相關(guān)性，計算的口徑要具有一致性，以及衡量的標(biāo)準(zhǔn)要具有科學(xué)性。

（三）因素分析法

因素分析法是一種定性分析法，是根據(jù)所要分析的指標(biāo)來選擇考慮影響該指標(biāo)各相關(guān)因素，并從數(shù)值變動上來判斷該因素對所分析指標(biāo)的影響方向和影響輻度的一種方法。因素分析法主要包括兩種：一種是連環(huán)替代法，一種是差額分析法。連環(huán)替代法是按影響該指分析指標(biāo)的各個因素進(jìn)行分解成多個可以計量的因素，并根據(jù)各個因素之間的相互關(guān)系，假定一個因素發(fā)生變動，其它因素不變的情況下，順次用各個因素實際值替換標(biāo)準(zhǔn)值或計劃值的方法，測算出各個因素變動對分析指標(biāo)影響的程度，有利于明確相關(guān)的經(jīng)濟責(zé)任，提高企業(yè)的管理效率。差額分析法是連環(huán)替代法的一種簡化，它是直接運用各個因素的實際值與標(biāo)準(zhǔn)值之間的差額，來計算確定各個因素對分析指標(biāo)的影響幅度。采用因素分析法時，我們要注意的問題首先是因素分解必須具有相關(guān)性，其次是因素替代必須依據(jù)一定的順序，最后是順序替代時必須要有連環(huán)性。因此，運用因素分析法分析出的結(jié)果具有一定的假定性。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法的案例分析

財務(wù)報表分析為所有報告的使用者能夠及時、全面的了解企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，合理客觀地評價企業(yè)的償債能力、營運能力、盈利能力以及未來的發(fā)展趨勢，制定出行之有效的決策，發(fā)揮著非常重要的作用。現(xiàn)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，對區(qū)別于一般企業(yè)財務(wù)分析的指標(biāo)做以下幾點具體分析：

（一）償債能力的分析

償債能力是指企業(yè)某個時點用所擁有的資產(chǎn)償還所欠債務(wù)的能力。企業(yè)債務(wù)按到期時間長短可以分為短期債務(wù)和長期債務(wù)，企業(yè)償債能力分析也對應(yīng)的分為短期償債能力分析和長期償債能力分析。房地產(chǎn)行業(yè)投入的資金大，開發(fā)周期長，負(fù)債率比較高，因此，房地產(chǎn)行業(yè)償債能力分析尤為重要。無論短期償債指標(biāo)還是長期償債指標(biāo)的計算都受預(yù)收賬款的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在項目沒有綜合驗收達(dá)到辦理房證條件前的銷售款，無論是誠意金、定金還是分期交納的房款一般房地產(chǎn)企業(yè)都是通過預(yù)收賬款科目核算。預(yù)收賬款貸方發(fā)生額均為預(yù)收房款，借方發(fā)生額為達(dá)到條件轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)收入的房款。例如，資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)的負(fù)債總額占資產(chǎn)總額的比率。一般來說，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率低于50%時，說明企業(yè)的資產(chǎn)來是源所有者權(quán)益，財務(wù)比較穩(wěn)健；當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于50%時，說明企業(yè)資產(chǎn)來源主要依靠企業(yè)負(fù)債，財務(wù)風(fēng)險比較大。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品快則2-3年，長則4-5年，導(dǎo)致大量的房款長期講稿預(yù)收賬款無法結(jié)轉(zhuǎn)收入，大大增加了房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。有的大規(guī)模的開發(fā)項目，往往會分批，分次，滾動開發(fā)，有的企業(yè)因立項時作為一個整體項目，在會計核算時，就沒有嚴(yán)格的按照批次分別核算，導(dǎo)致預(yù)收賬款的借、貸方數(shù)據(jù)比較混亂，給企業(yè)償債能力的分析帶來巨大的影響，因此，房產(chǎn)企業(yè)在日常核算時，一定要根據(jù)企業(yè)管理的要求，詳細(xì)的分類核算，同時在做房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率時一定把預(yù)收賬款與項目的實際情況結(jié)合起來，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，才能使分析出的財務(wù)指標(biāo)更加準(zhǔn)確。

（二）營運能力分析

企業(yè)營運能力主要是指企業(yè)各種資產(chǎn)運營、循環(huán)的效率與效益情況。一般來說，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的速度越快，說明企業(yè)資金利用率越高，資金管理的越到位，即企業(yè)可以用相對少資金投入獲得相對多的收益。企業(yè)營運能力分析主要包括：流動資產(chǎn)營運能力分析、固定資產(chǎn)營運能力分析和總資產(chǎn)營運能力分析，除了存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，其它營運能力分析指標(biāo)都受到銷售收入影響，而房地產(chǎn)行業(yè)在項目沒有綜合驗收達(dá)到辦理房證前，所有的收款都列入預(yù)收賬款，而不是直接記入主營業(yè)務(wù)收入，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在做營運能力分析時，不能單純的從報表中取數(shù)，而要結(jié)合項目情況，合理的調(diào)增調(diào)減營業(yè)收入額。同時，各指標(biāo)分母對應(yīng)的數(shù)據(jù)，也要進(jìn)行相應(yīng)的考慮，不能單純的只調(diào)整分子，只有全面綜合的考慮相關(guān)的情況，才能使計算出的指標(biāo)更符合房地產(chǎn)企業(yè)實際營運情況，才能夠使企業(yè)的管理都，更好的掌握企業(yè)資產(chǎn)的情況，合理調(diào)整資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，有效的使用資產(chǎn)。

（三）盈利能力分析

不論是企業(yè)的投資人、債權(quán)人還是經(jīng)營者，都十分地關(guān)心和注重企業(yè)盈利能力。盈利能力是指企業(yè)通過投入、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售等一系列經(jīng)營管理活動取得的利潤的能力，企業(yè)只有不斷獲取有的利潤，才能確保企業(yè)可持續(xù)的經(jīng)營。企業(yè)盈利能力分析主要是通過計算分析利潤分別與收入、資產(chǎn)、所有都權(quán)益等之的關(guān)系來反映。反映企業(yè)盈利能力主要有四項指標(biāo)，分別為銷售毛利率、銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率和凈資產(chǎn)收益率。無論那個指標(biāo)都受企業(yè)利潤的影響，房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)周期長，產(chǎn)品開發(fā)成本當(dāng)年無法實現(xiàn)當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)，計算時無法從利潤表獲得，只能根據(jù)項目的進(jìn)展情況，人為的結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，同時有的開發(fā)項目品類較多、有的大型項目還要分期滾動開發(fā)，這樣導(dǎo)致一些公共成本費用需要進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)偟姆椒ǎ謹(jǐn)側(cè)藛T的業(yè)務(wù)水平都會直接影響利潤的計算，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在計算該類指標(biāo)時，要充分的了解項目的進(jìn)展情況，做好相關(guān)成本費用的分類，保持前后一致性，合理計算房地產(chǎn)企業(yè)利潤，確保各個分析指標(biāo)的準(zhǔn)確度和前后連貫性。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)周期長、資金投入大、投資回收期長等特點，其財務(wù)報表所反映的信息與企業(yè)實際經(jīng)營情況往往產(chǎn)生較大的偏差，因此對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的分析不能完全局限于企業(yè)財務(wù)報表上的數(shù)據(jù)。提高房地企業(yè)財務(wù)分析人員的業(yè)務(wù)水平，充分了解項目開發(fā)情況，合理的核算成本費用，才能夠為企業(yè)投資人、管理者和其他信息使用提供準(zhǔn)確、可靠的分析數(shù)據(jù)，為企業(yè)的決策和發(fā)展提供有利的保障。