王 超

（邳州市統(tǒng)計局，江蘇 徐州 221000）

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它帶動了鋼材、水泥、裝飾、施工以及設計等多個行業(yè)的發(fā)展[1]。同時，也是社會關(guān)注度高、爭議多的行業(yè)。尤其是在實際經(jīng)營利潤的問題上，不僅社會公眾不了解利潤真實情況，即使是對于房地產(chǎn)企業(yè)管理者、投資者以及銀行等利益相關(guān)者，也都存在模糊不清[2-3]。對相當部分房地產(chǎn)公司，財務數(shù)據(jù)表面較為理想，然而財務報表卻頻頻顯示出資金鏈緊張、利潤率極低甚至虧損狀況。從專業(yè)角度看，要解釋這個現(xiàn)象，就需要對其企業(yè)收入確認方法作討論。

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認方法類型概述

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認方法包括兩個類型[4]：

其一，完工確認法。即，在房地產(chǎn)竣工交付階段，對房地產(chǎn)公司的收入進行確認。在這個階段，房屋質(zhì)量已由相關(guān)部門進行驗收，購房者關(guān)于質(zhì)量和價款等事項無異議。購房者與房地產(chǎn)公司已經(jīng)完成手續(xù)交接，這就意味著所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，風險等要素也一并轉(zhuǎn)移。此時，房地產(chǎn)公司可確認收入。

其二，完工百分比法。指在簽訂買賣合同至發(fā)展完成的期間內(nèi)，按迄今的發(fā)展成本占估計發(fā)展成本總額的比例確認收入，即從“預售”（簽訂銷售合同）至“完工”階段按完工比例每期進行確認。按照百分比進行收入確認時，基于相同的比例，對成本事項進行確認。

從我國當成房地產(chǎn)行業(yè)的操作實踐來看，完工確認法被作為行業(yè)慣例加以使用。然而如果在驗收或者交付階段出現(xiàn)爭議，該方法的適用性需進一步討論。

接下來，將以9家房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)為例，討論收入確認方法使用中的缺陷或者不足。

二、收入確認法使用不當，導致利潤率變化異常

在會計處理過程中，基于配比原則，確認成本事項時，應當在相同會計期間對收入事項加以確認。如果嚴格遵循這一原則，在不同會計期間的成本和費用是具有連貫性、可對比性的。即使出現(xiàn)利潤率變化，也應體現(xiàn)出一定曲線特征。但是如果采用完工確認法，正式將產(chǎn)品交付購房者之前，房地產(chǎn)公司不得確認收入。在該期間所發(fā)生的成本，已經(jīng)被確認為期間費用[5]?；谠撎幚矸绞?，在交付使用前，房地產(chǎn)項目是虧損的。在交付手續(xù)完成后，所有流入款項被確認為收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。會導致賬面利潤跳躍式增加，出現(xiàn)極為顯著的波動特征。

在利潤率指標上，上海X房地產(chǎn)公司2012年為20.14%，2013年迅速降低為1.37%，2014年為16.26%，2015年為9.86%，2017年為20.79%?？梢?，從不同年份的對比情況來看，利潤率波動特征十分顯著。這不僅體現(xiàn)在該房地產(chǎn)公司，在其他中小房地產(chǎn)公司中也存在。這種波動特征的引發(fā)因素較復雜，除了企業(yè)正常起落和行業(yè)起伏外，完工收入法的作用不可忽視，它會將正常的經(jīng)營波動擴大。

三、收入確認法使用不當，削弱會計信息質(zhì)量

如果采用完工確認法，對于預售階段所形成的收入，并不能夠當期確認，通常要等待數(shù)月，甚至一年。

根據(jù)JD集團2017的數(shù)據(jù)，在同一合并范圍，營業(yè)收入降低幅度達41.5%。與此同時，現(xiàn)金規(guī)模卻超過48.2億元，增長幅度為70.8%。不僅該集團出現(xiàn)這一現(xiàn)象，SM集團的會計信息表現(xiàn)得更加異常。從SM公司的財務數(shù)據(jù)中可以看出，營業(yè)收入（減少12%）與銷售收到現(xiàn)金（增加985%）出現(xiàn)反向變動。

之所以會出現(xiàn)這一現(xiàn)象，與實際處理的會計項目不統(tǒng)一緊密相關(guān)?；诂F(xiàn)金流指標，是反映預售項目階段的流入。而基于營業(yè)收入指標，反應的是交付階段所形成的業(yè)務流入。即，在企業(yè)利潤表中，現(xiàn)金流等事項是過去的經(jīng)營行為，并不能夠直接用來對企業(yè)當前的經(jīng)營狀況進行評估。這就使得會計信息質(zhì)量被削弱，具備的使用價值降低。

四、收入確認法使用不當，降低財務指標精確度

通過資產(chǎn)負債率，可以對企業(yè)償債能力進行評估，同時也反映了房地產(chǎn)公司的資本健康程度。在一般情況下，如果房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率增加，就意味著償債能力降低，投資者就會做出更加謹慎的決策[6]。

通過對比內(nèi)地房企和香港房企的財務數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)很多問題，其中，資產(chǎn)負債率表現(xiàn)得尤為突出。在內(nèi)地房地產(chǎn)公司的財報中，資產(chǎn)負債率在70%左右。然而，如果就此判斷內(nèi)地房企不具備投資性，就會出現(xiàn)投資決策失誤。事實上，內(nèi)地房地產(chǎn)公司的自有資金不足，因此需要銀行貸款來推動項目進行，這是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。盡管存在著一個因素，資產(chǎn)負債率虛高的現(xiàn)象仍然十分常見。

2017年，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科的凈資產(chǎn)收益率為16.47%，保利和招商地產(chǎn)分別為16.56%和11.05%。同期，香港房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率在9%-20%之間。對比可知，從盈利能力指標來看，內(nèi)地房企相比較于香港同行要弱得多。然而，在資產(chǎn)負債率上，內(nèi)地房地產(chǎn)公司是香港同行的三倍。之所以出現(xiàn)這一與違背經(jīng)濟常理的現(xiàn)象，原因就在于對預售款的確認方法不同。

內(nèi)地房企采用完工確認法，預售款并不被視為房地產(chǎn)項目收入，要等待交付使用時才可確認。對預收款，在會計處理過程中，被計入預收賬款，是企業(yè)負債的一部分。在企業(yè)收入預售款時，房地產(chǎn)項目已經(jīng)完工相當一部分。如果仍然將此視為房地產(chǎn)公司負債，就與權(quán)責發(fā)生制不符。另外，在香港房地產(chǎn)業(yè)，預售款金額很小，而且被作為定金進行處理。相比較而言，在內(nèi)地房產(chǎn)業(yè)內(nèi)，預售款金額較大，會在較大程度上提升資產(chǎn)負債率。

在房地產(chǎn)業(yè)，所采取的收入確認方法不能夠及時反映出房地產(chǎn)項目的實際收入和成本，會引發(fā)會計信息失真等現(xiàn)象。對于企業(yè)財務信息使用者而言，就很難根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)做出準確判斷。基于政策限制和行業(yè)特殊性，變更收入確認法的可能性不大。然而，如果可以根據(jù)完工比例，及時地將有關(guān)收入加以確認，可增加財務數(shù)據(jù)的參考價值。