鄒紅艷 沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院

一、我國公租房融資現(xiàn)狀

（一）資金來源混亂

由于公租房是一種公共產(chǎn)品，屬于公益性事業(yè)。其建設(shè)和運(yùn)營需要政府的相關(guān)政策支持和資金投入，因此公租房項(xiàng)目的融資過程也是如此，同樣需要政府的支配與管轄。目前，北京、上海等多個(gè)城市出臺(tái)了關(guān)于公租房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見及政策，但針對(duì)公租房建設(shè)資金來源的相關(guān)規(guī)定較少，其資金來源方面沒有明確的法律上的規(guī)范，不利于公租房項(xiàng)目融資模式在我國的開展，但是，同為保障性住房的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的資金來源卻有著明確的法律規(guī)定，且與公租房的資金來源存在相互矛盾的地方，由此，導(dǎo)致我國公租房項(xiàng)目資金來源混亂不明。

（二）建設(shè)資金投入不足

目前，政府主要為我國公租房項(xiàng)目建設(shè)過程提供資金，但是，公租房市場需求較大，即使中央政府財(cái)政撥款，并不能滿足目前公租房項(xiàng)目需要的巨額資金；除了中央政府的財(cái)政撥款外，建設(shè)資金也來自土地出讓金，但對(duì)于地方政府來說，其財(cái)政收入主要來源于土地出讓金，而公租房的建設(shè)收益低，所以地方政府不向公共租賃住房項(xiàng)目投入大量土地轉(zhuǎn)讓資金；住房公積金有大量閑置資金，可以為公租房項(xiàng)目提供一定數(shù)量的融資額，但住房公積金為各企業(yè)員工的私有財(cái)產(chǎn)，不經(jīng)本人同意，住房公積金管理部門無權(quán)使用。

（三）、缺乏專業(yè)化的融資平臺(tái)

按照“十三五”發(fā)展規(guī)劃，我國公租房建設(shè)將在未來五年逐步規(guī)?；瑖冶仨毐ＷC公租房項(xiàng)目具有良好的資金鏈條，因此，建立完善的融資機(jī)制是保證公租房健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要前提，國家有關(guān)部門應(yīng)建立專業(yè)的融資平臺(tái)。目前，由政府直接設(shè)立的公租房項(xiàng)目投資、融資部門，或者是各企業(yè)單位創(chuàng)建的投資、融資機(jī)構(gòu)，均在專業(yè)的融資指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)、管理等方面有所欠缺。這些金融機(jī)構(gòu)無法以專業(yè)、合理和有效的方式利用各種金融資金推動(dòng)公租房的建設(shè)，從而出現(xiàn)了我國公租房建設(shè)資金不足等一系列問題，進(jìn)一步導(dǎo)致了我國公租房供給量低、難以形成規(guī)模化。

二、BOT模式簡介

BOT是Build-Operate-Transfer的英文首字母的縮寫，目前我國譯為“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”。BOT模式是指政府通過指定的帶有規(guī)定時(shí)間的特許經(jīng)營合同，授予國內(nèi)私人企業(yè)或國外企業(yè)一定的權(quán)利，允許其對(duì)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)、經(jīng)營，并允許其在合同期內(nèi)向用戶提供商品，通過提供商品來回收資本并賺取利潤，特許權(quán)期滿后，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)移至政府部門。

BOT融資模式最突出的特點(diǎn)是私人企業(yè)。政府將整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)事宜全部移交給了私人企業(yè)，其中包括全過程中最重要的內(nèi)容，即各項(xiàng)工作潛在的風(fēng)險(xiǎn)，所以其好處為最大程度上降低項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐环矫?，使用BOT模式的項(xiàng)目通常涉及大量資金和長期項(xiàng)目周期風(fēng)險(xiǎn)。由于私營企業(yè)的參與，貸款機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的要求會(huì)比政府部門要更加嚴(yán)格；另一方面，私營企業(yè)為了降低風(fēng)險(xiǎn)、增加收入，會(huì)客觀地引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)管理、控制成本、降低項(xiàng)目建設(shè)期成本、縮短工期。

三、BOT模式在公租房建設(shè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議

（一）公租房建設(shè)采用BOT模式的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目建設(shè)階段，由于我國的法律法規(guī)或政策發(fā)生改變導(dǎo)致公租房建設(shè)項(xiàng)目收益損害的風(fēng)險(xiǎn)。我國BOT模式在公租房建設(shè)中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)如下，一是立法及監(jiān)督、管理體系不完善，導(dǎo)致公租房項(xiàng)目在融資過程中會(huì)出現(xiàn)法律保障性較差、相關(guān)部門監(jiān)管力度較低的現(xiàn)象，面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)較大；二是法律文件的突然變更，導(dǎo)致公租房建設(shè)的成本臨時(shí)增加，而融資企業(yè)卻已經(jīng)簽訂BOT模式的相關(guān)合同，無法臨時(shí)變更合同，致使公租房建設(shè)收益下降。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將直接影響融資公司在公租房建設(shè)項(xiàng)目的最終受益，因此是融資企業(yè)首先應(yīng)該關(guān)注的BOT模式的融資風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)將我國公租房項(xiàng)目應(yīng)用BOT模式時(shí)存在的主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)概括如下：

（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是國際上一種常見的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，它指的是在項(xiàng)目國家短期內(nèi)價(jià)格的快速上漲，導(dǎo)致工程勞動(dòng)、材料、機(jī)械和管理費(fèi)用的增加，大大超出了之前做好的預(yù)算。同時(shí)人們支付能力下降，造成工程項(xiàng)目運(yùn)行過程中利潤降低或不具有盈利性，使工程項(xiàng)目的投資回收期超過項(xiàng)目特許經(jīng)營期期限，最終導(dǎo)致融資項(xiàng)目投資方損失慘重。

（2）匯率風(fēng)險(xiǎn)

匯率風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在跨國工程項(xiàng)目上，體現(xiàn)在我國公租房項(xiàng)目上主要是融資企業(yè)是外企這種情況，該類工程項(xiàng)目一般要求用項(xiàng)目所在國（即人民幣）支付承包商各項(xiàng)費(fèi)用，匯率在此工程期間也許會(huì)出現(xiàn)大幅度的變動(dòng)，若匯率發(fā)生大幅度變動(dòng)，則會(huì)直接影響建設(shè)、生產(chǎn)、運(yùn)營期成本，致使項(xiàng)目做的財(cái)務(wù)可行性研究變得不可行，最終給投資方帶來巨大的損失。

3.開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

工程開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)對(duì)工期、人工、材料、機(jī)械等多項(xiàng)內(nèi)容的管控與監(jiān)督，其中每一項(xiàng)內(nèi)容均隱含著潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、作業(yè)工人安全風(fēng)險(xiǎn)和工期風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于公租房項(xiàng)目而言，工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)尤為重視。首先由于公租房項(xiàng)目施工期限較短，而且與商品性住房相比，監(jiān)督力度較小，容易產(chǎn)生工程質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。其次因?yàn)楣夥緽OT項(xiàng)目存在特許運(yùn)營期，且公租房本身是提供給“夾心層”人群，屬于保障性住房體系，特許經(jīng)營期內(nèi)收益較低，特許經(jīng)營期內(nèi)包含著該項(xiàng)目的建設(shè)期，如果延誤了工期，就會(huì)進(jìn)一步減少業(yè)主方的營業(yè)收益時(shí)間，給業(yè)主方造成經(jīng)濟(jì)損失，所以工程項(xiàng)目一般不會(huì)存在工期風(fēng)險(xiǎn)，但保證工期的同時(shí)難免會(huì)忽略工程質(zhì)量。

（二）規(guī)避公租房BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議

為了避免我國公租房BOT項(xiàng)目在存在的風(fēng)險(xiǎn)，我國有關(guān)部門應(yīng)該制定一系列規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的策略，這樣才能使我國公租房BOT項(xiàng)目更好的發(fā)展。

1.法律風(fēng)險(xiǎn)的管理

法律風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)首先確定項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如果投資者或承包商事先確定公租房BOT項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和重大后果，應(yīng)采取措施提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，甚至放棄工程承包或投資。若企業(yè)投資或承包此項(xiàng)目，在早期階段，企業(yè)應(yīng)與政府簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)議，以確保政府能夠承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；其次，BOT模式在公租房項(xiàng)目應(yīng)用中要更加注重相應(yīng)的法律法規(guī)的制定與完善，以便更好地保證企業(yè)在投資、建設(shè)、運(yùn)營過程中更好地規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的管理

在公共租賃住房項(xiàng)目中應(yīng)用BOT模式，企業(yè)可以與資金鏈相對(duì)穩(wěn)定的銀行或私人企業(yè)進(jìn)行合作，以此降低其經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的管理，企業(yè)可以提前做出預(yù)留資金，用來彌補(bǔ)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)，企業(yè)可以與幾家主要材料供應(yīng)商簽署相關(guān)合同，通過提前支付部分訂金的方式，做好備件的采購工作，甚至儲(chǔ)備重點(diǎn)專項(xiàng)物資，對(duì)于匯率風(fēng)險(xiǎn)的管理，首先，努力爭取合同中的付款和以同一貨幣發(fā)放的項(xiàng)目貸款。其次，與銀行簽訂長期的匯率合約或購買外匯期貨以進(jìn)行對(duì)沖。最后，正確把握了外匯融資時(shí)機(jī)，把成本降到最低。

3.開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的管理

人員安全風(fēng)險(xiǎn)的管理方法一般為在作業(yè)人員工作前對(duì)工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范教育，使他們產(chǎn)生安全意識(shí)，工作期間應(yīng)成立安全小組負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工作人員的人身、財(cái)產(chǎn)安全。同時(shí)，為項(xiàng)目作業(yè)人員購買保險(xiǎn)，將部分人員安全風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理一般采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施,主要通過監(jiān)理單位和承包商的項(xiàng)目質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理和監(jiān)督,有效地監(jiān)控施工過程的質(zhì)量,以確保建設(shè)工程實(shí)體的質(zhì)量和視覺質(zhì)量,使整個(gè)工程施工質(zhì)量達(dá)到良好的水平。

四、 結(jié)束語

目前，我國公租房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，資金缺口也對(duì)應(yīng)著逐步擴(kuò)大，而且公租房項(xiàng)目屬于公益性事業(yè)，因此，公租房項(xiàng)目的建設(shè)必須采用融資模式。政府引入私人企業(yè)進(jìn)行BOT模式建設(shè)，這可以有效地解決政府面臨的問題，進(jìn)一步加快公租房建設(shè)的進(jìn)程，但公租房BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理已成為一個(gè)不可或缺的過程，只有提前發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，才能在我國BOT融資模式更好的應(yīng)用于公租房項(xiàng)目。