李易娟

(重慶城市職業(yè)學(xué)院，重慶 402247)

1 營銷環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)市場的影響

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的人口環(huán)境

在市場中人是最重要的組成部分之一，人與人口環(huán)境之間存在密切的相關(guān)性，所以人口環(huán)境會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。人口流動、家庭結(jié)構(gòu)等都會影響房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求。房地產(chǎn)企業(yè)的主要營銷對象是人，所以在制定市場營銷策略時首先要進(jìn)行人口環(huán)境分析。例如：一個城市移入了大量的人口，那么這個城市的住房需求會增大。另外，除人口流動、家庭結(jié)構(gòu)等因素之外，人的年齡、價值觀等也會對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷產(chǎn)生影響。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)市場必然會受到影響。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就是受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，而反過來說房地產(chǎn)市場發(fā)展也能夠帶動經(jīng)濟(jì)的增長，這兩者之間是相互促進(jìn)、相互發(fā)展的。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的政治環(huán)境

政治環(huán)境主要是相關(guān)政府機(jī)構(gòu)以及相關(guān)政策法規(guī)會對房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動產(chǎn)生影響。相關(guān)政府機(jī)構(gòu)為了保證房地產(chǎn)的產(chǎn)品以及房地產(chǎn)的服務(wù)能夠在公平的環(huán)境中競爭發(fā)展。相關(guān)政策法規(guī)主要為房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展以及消費(fèi)者的合理需求提供保障。政治環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)市營銷的影響集中表現(xiàn)為兩個方面，其中一方面是土地政策，土地政策會對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供用進(jìn)行整頓與規(guī)范。另一方面是住房保障體系的建立，住房保障體系主要作用是保證房價在合理范圍內(nèi)波動。

2 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定與實(shí)施中存在的問題

與其他產(chǎn)品相比，房產(chǎn)是一種非常特殊的消費(fèi)品，房地產(chǎn)的建設(shè)周期比較長，對資金的需求也非常大，使用的周期比較長。由于房地產(chǎn)本身具有特殊性，房地產(chǎn)市場營銷策略與其他產(chǎn)品的市場營銷策略存在很大的不同?，F(xiàn)階段，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定和實(shí)施市場營銷策略時還存在很多問題，具體包括以下方面。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略單一

目前來看，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在制定與實(shí)施市場營銷策略時沒有脫離傳統(tǒng)的營銷模式。主要采用戶外廣告、平面媒體以及電視廣播等單一營銷策略，這樣就會導(dǎo)致一個問題：消費(fèi)者對每個房項(xiàng)目的印象都是差不多的，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特色沒有展示出來。這樣就不能夠激發(fā)消費(fèi)者對房產(chǎn)項(xiàng)目的興趣，市場營銷策略無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)市場調(diào)研不充分

任何市場營銷策略的制定都需要提前對進(jìn)行充分的市場調(diào)研，通過充分的市場調(diào)研找到產(chǎn)品的市場。但是目前在房地產(chǎn)市場營銷策略的制定中存在一個很普遍的問題就是市場調(diào)研不夠充分，這就導(dǎo)致市場營銷策略缺乏科學(xué)性和有效性。每一個地區(qū)的群眾對產(chǎn)品有著不同的需求，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目來說就是不同區(qū)域的群眾對房子的格局、面積以及景觀等都有不同的需求。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場營銷策略時依然照搬以往經(jīng)驗(yàn)，沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)研，這就導(dǎo)致在實(shí)際銷售中存在很多問題，影響房產(chǎn)銷售。另外，隨著社會的發(fā)展，購房主體也發(fā)生了一些變化，目前房地產(chǎn)消費(fèi)主體為“80后”“90后”，他們的購房目的也發(fā)生了一定的變化。這些變化都會對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的制定與實(shí)施產(chǎn)生重大影響。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷內(nèi)容單一

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略中存在一個比較嚴(yán)重的問題就是市場營銷內(nèi)容太過單一，通常都是“就房論房”，在向客戶進(jìn)行推銷時重點(diǎn)向客戶介紹房子本身，從而忽略了房產(chǎn)這個特殊商品的關(guān)聯(lián)性，沒有重點(diǎn)向客戶介紹物業(yè)、相關(guān)生活設(shè)施等相關(guān)服務(wù)的介紹，這是一個很大的缺陷，會對房地產(chǎn)市場營銷策略的實(shí)施產(chǎn)生很嚴(yán)重的影響。

3 房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定與實(shí)施的關(guān)鍵

目前，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的心理預(yù)期也越來越高，所以房地產(chǎn)企業(yè)市場影響策略制定與實(shí)施要具有科學(xué)性，找準(zhǔn)市場定位，在最大限度上滿足消費(fèi)者額的需求，不斷提升市場營銷的整體優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場營銷策略之前一定要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，對市場有一個充分的了解，同時要做好相關(guān)籌劃準(zhǔn)備工作。首先，要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的優(yōu)勢，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時就要明確項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢，從而確定市場營銷的重點(diǎn)。其次，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的周密環(huán)境進(jìn)行掌握，要對同類樓盤進(jìn)行分析，知己知彼。最后，要找準(zhǔn)潛在客戶，明確潛在客戶對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，并給在營銷策略中重點(diǎn)體現(xiàn)，以此增強(qiáng)市場營銷策略的科學(xué)性。

3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的準(zhǔn)確性

在房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的制定中最重要的一點(diǎn)就是要找準(zhǔn)定位。首先要找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場營銷的價格定位，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本以及目標(biāo)收益等進(jìn)行綜合分析，之后確定房地產(chǎn)項(xiàng)目定價，同時制定出科學(xué)合理的調(diào)價策略。其次要找準(zhǔn)渠道定位，目前房地產(chǎn)營銷渠道主要分為兩種：其中一種是間接營銷，另一種是直接營銷。每一種渠道都有優(yōu)劣，所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的營銷渠道。最后要找準(zhǔn)品牌定位，房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)必須整合市場、研發(fā)以及營銷等各個方面的力量，著力打造品牌價值，以此提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比以及附加值。

3.3 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的執(zhí)行力

隨著科技的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的實(shí)施也會面臨一些新的挑戰(zhàn)。對于很多消費(fèi)者來講，買房是一件很重要的事情，所以在購房時一定會十分謹(jǐn)慎，對購房體驗(yàn)的要求也越來越高。而房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場營銷中引入先進(jìn)科技，通過先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及3D技術(shù)，構(gòu)建虛擬房屋，讓消費(fèi)者能夠通過虛擬房屋對房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個比較全面的了解，提升消費(fèi)者購房體驗(yàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷要加強(qiáng)推廣策略的使用，主要是通過各種短期銷售手段，激發(fā)消費(fèi)者者購買熱情，主要方式有：購房贈禮、折扣以及分期付款等方式。另外，在房地產(chǎn)市場營銷策略中，要將物業(yè)水平以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等納入其中，讓消費(fèi)者對房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境有一個整體的了解，不斷提升消費(fèi)者的購房體驗(yàn)，堅(jiān)定消費(fèi)者的購買信心。

4 結(jié) 論

綜上所述，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，市場營銷策略非常重要，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中也是如此。本文研究分析了房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的制定與實(shí)施：首先，從三個方面營銷環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)市場的影響進(jìn)行了說明；其次，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定與實(shí)施中存在的具體問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析；最后，重點(diǎn)研究分析了房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定與實(shí)施的關(guān)鍵，希望通過以上分析能夠幫助房地產(chǎn)制定科學(xué)合理的營銷策略，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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