(湖南大學法學院　湖南　長沙　410001)

相對我國房地產(chǎn)市場，地價即為可供房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)的價格。房價即房屋價格，但并不只是土地上的建筑價格，還包括土地所有權(quán)價格，在我國土地歸國家所有的情況下，房價就是土地使用權(quán)價格和地上建筑價格的總和。其價格取決于市場供需情況，當市場對房地產(chǎn)的預期普遍看好時，價格就會上升，投資者就會踴躍參與到這個行業(yè)中來[1]。

年增幅5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%開發(fā)周期12.256.274.273.282.682.281.991.771.611.47

從模擬分析結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)市場預期判斷對房地產(chǎn)項目獲取與否影響很大，在開發(fā)成本不變、稅費標準穩(wěn)定、忽略利率波動幅度等假設條件下，若要滿足10%的開發(fā)利潤要求，當對市場的均價增長預期越高，達到10%利潤所需的開發(fā)周期就越短，當市場的年增幅只有5%時，房地產(chǎn)需要開發(fā)12.25年才能達到10%的利潤。當年增幅達到50%時，開發(fā)周期 只需要1.47年即可達到10%的利潤。

但是從常識來看，決定一個房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長短的是項目本身體量的大小，比如2007年北辰地產(chǎn)在長沙新河三角洲拿下的全國總價地王，該項目花費了北辰92億元，總體體量為78.5萬m2，到目前位置該項目已開發(fā)了10年。而長沙市目前的地王是2016年11月廈門建發(fā)地產(chǎn)湖以近29個億，樓面價9241元/m2，溢價180%競得的梅溪湖B-39地塊，該地塊總體建筑面積為31萬m2，按照長沙市正常的去化速度，該項目至多開發(fā)3年；開發(fā)周期并不是房地產(chǎn)開發(fā)商為滿足利潤率可以隨意計劃的，在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計和評審階段，政府是會加強監(jiān)控和干預的；此外，目前房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)項目時，絕大多是時通過金融杠桿，向銀行或者金融機構(gòu)以土地或者建設項目作抵押來融資貸款，銀行的利息是吞噬很大一部分利潤，開發(fā)周期越長，雖然由于均價越高，項目整體貨值越大，但項目周期越長意味著金融機構(gòu)的利息也越高，對項目的利潤損失也是越多的。所以一些房地產(chǎn)公司對市場的盲目自信將會直接拖垮其現(xiàn)金流，使其一朝崩塌。

由此可以看出，不論項目體量的大小，開發(fā)周期的長短，開發(fā)商對土地的出價能力與其對市場售價的預期為正相關(guān)關(guān)系，且項目體量越大，伴隨著開發(fā)的周期也越長，開發(fā)商的出價能力也越高。

綜上可以總結(jié)出房地產(chǎn)市場對土地市場的影響因子主要有房價、房地產(chǎn)去化速度和年增幅。首先房價的高低直接導致土地的競買人獲取土地項目的意愿和能力。由于每個企業(yè)都是理性經(jīng)紀人，追逐的都是產(chǎn)品利益的最大化，而房價的高低決定著開發(fā)商對利潤的獲取能力，當房價越高，超出成本部分的利潤即越有可能更高。反之房價越低，則項目的獲利能力越低，經(jīng)營風險也越高。第二點是房地產(chǎn)的去化速度，房地產(chǎn)的去化速度越快，說明房地產(chǎn)市場越火熱，處于賣方市場，價格的決定權(quán)握在房地產(chǎn)企業(yè)手中，為了獲取更高的利潤，房地產(chǎn)公司會想盡辦法在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的要求下將房屋售價調(diào)整至最高。而當房地產(chǎn)去化速度越低時，很有可能市場存量過大，供過于求了，此時是買方市場，價格的決定權(quán)握在了市場手中，一般來說為了早日回正現(xiàn)金流，減少融資成本，開發(fā)商不得不進行讓步，將利潤空間壓縮。這樣的房地產(chǎn)市場行情會直接成為房地產(chǎn)開發(fā)商對土地投資決策判斷的依據(jù)。第三點是房價的年增幅。房價的年增幅越高，說明房地產(chǎn)市場越火熱，價格的上漲空間越大，開發(fā)商對土地的出價能力則越高，土地競價或則成為地王的可能性越大。反之房價的年增幅越低，則說明房地產(chǎn)市場較冷清。開發(fā)商對土地的出價能力則越低，土地流拍的可能性則越大。

而土地市場對房地產(chǎn)市場影響的因素主要有地價和項目體量大小。首先地價是房價的基本組成部分，地價越高，則房價也水漲船高，每個開發(fā)商對標的土地都有心理預期價格，這個預期價格宏觀主要看國內(nèi)和區(qū)域房地產(chǎn)的政策，微觀看區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平，長期看區(qū)域的人口及人口增長率，短期看區(qū)域的金融市場。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對地塊所屬的區(qū)域或大環(huán)境持樂觀態(tài)度，則其對房價的心理預期價格則會較高，開發(fā)商為了獲取穩(wěn)定的利潤率，往往會抬高房屋售價，導致房地產(chǎn)市場價格上漲。當房地產(chǎn)市場調(diào)控政策較為嚴厲或政策的調(diào)控打破了開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的心理預期時，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取自己的利潤，則會想辦法縮減建筑開發(fā)成本，如更換為更為廉價的建筑材料、改變園林綠化的風格、減少建筑外立面線條和裝飾、縮減物業(yè)管理人員或聘用較為廉價的物業(yè)管理公司。這一些將整體導致房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)相對較差的產(chǎn)品，這實際上是對國有土地的一種浪費，影響建筑使用壽命，增加房屋居住安全風險。第二點是項目的體量大小，項目的體量越大，項目度過房地產(chǎn)調(diào)控周期的可能性越長。此外，通過房地產(chǎn)項目通盤的操盤，通常可以先將低貨值的產(chǎn)品放在價格較低的年份來銷售，在項目現(xiàn)金流不收影響的情況下，將項目總體的貨值延期，直至價格上升，則可以較高的價格賺得最多的利潤。利潤長沙市北辰三角洲項目，2007年就已經(jīng)獲取了土地，但是項目的相對大量供貨的時間實際還是在2015年以后，就是因為項目整體體量大，開發(fā)商有操控樓盤價格的能力。但這個項目并不是一個成功的例子，92億的投入耗盡了北辰整個集團的財力，拖累了公司的整體發(fā)展，這也驗證了企業(yè)對土地投資項目的決策時，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)去化周期是有巨大影響作用的。