馮圓

【摘要】為了滿足當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)必須加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況與國(guó)家的相關(guān)政策，分析企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題，并進(jìn)行針對(duì)性的改善，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有 商業(yè)房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)租賃 財(cái)務(wù)管理

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)交易得到了迅猛發(fā)展，使得很多的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)忙于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，而不重視企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，使得企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理方面的漏洞，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展壓力。本文基于此展開(kāi)探討。

1、國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

當(dāng)前的很多商業(yè)房地產(chǎn)租賃中，都存在這些企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的問(wèn)題。比如財(cái)務(wù)制度制定比較隨意、財(cái)務(wù)管理工作規(guī)劃不系統(tǒng)、沒(méi)有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化運(yùn)行等等，這些問(wèn)題的出現(xiàn)直接影響了企業(yè)的管理成本，導(dǎo)致企業(yè)管理成本過(guò)高、管理效益低下。在當(dāng)前的國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理常常過(guò)于分散，有很多部門插手，看似利于互相監(jiān)督管理，實(shí)質(zhì)上不利于財(cái)務(wù)運(yùn)行，加劇了財(cái)務(wù)運(yùn)行的惰性，遇到問(wèn)題時(shí)互相推誘，從而導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高。

2、國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)問(wèn)題

2.1 財(cái)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中資金流向的不確定

雖然企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索，已經(jīng)發(fā)展的相對(duì)成熟，但是其業(yè)務(wù)拓展的速度過(guò)快，容易導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息不對(duì)稱，企業(yè)內(nèi)部無(wú)法掌握財(cái)務(wù)的真實(shí)性，從而加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在，投資周期延長(zhǎng)、無(wú)法及時(shí)償還貸款、籌資資金呆滯等等。在企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的整個(gè)過(guò)程中，存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因就是財(cái)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中的資金流行的不確定。這一問(wèn)題直接影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息的不確定性，制約了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的正常發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)出租管理體系不完善

此類問(wèn)題可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：（1）照顧性租憑房產(chǎn)較多。這部分房產(chǎn)的租賃對(duì)象可能為其它合作商業(yè)企業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部的職工。這類現(xiàn)象可能同時(shí)伴隨房租過(guò)低的現(xiàn)象。由于屬于照顧性租憑房產(chǎn)，所以有一部分人情的因素，租金可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊相同地段的土地租賃價(jià)格，租金十分廉價(jià)，這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)的獲利能力和企業(yè)總體的盈利水平受到嚴(yán)重影響。

（2）租賃對(duì)象不公開(kāi)。此類現(xiàn)象是指企業(yè)在招租的過(guò)程中并沒(méi)有實(shí)行公開(kāi)招租，對(duì)外租賃對(duì)象可以是隱秘的，所以容易滋生腐敗現(xiàn)象。（3）房屋租賃合同缺乏有效管理。企業(yè)在進(jìn)行房屋租賃時(shí)，雖然設(shè)置有專門的部門進(jìn)行管理，但是由于這塊內(nèi)容不受企業(yè)重視，因此在合同的簽訂、保存、歸檔等方面出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象。

2.3 資金利用效率較低

資金利用效率低也是主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一就是企業(yè)貨幣資金利用率低。企業(yè)主要依靠房屋租賃獲取收入，因此收入相對(duì)比較穩(wěn)定，再加上企業(yè)平時(shí)開(kāi)支不大，主要支出也就是用于房屋的維修和管理，無(wú)其它需要大量占用資金的項(xiàng)目，因此沉淀下大量的貨幣資金。而企業(yè)又不愿意進(jìn)行其它的投資，這種情況下一般會(huì)選擇將資金存人銀行，從而導(dǎo)致企業(yè)貨幣資金利用率低。其二就是投資回報(bào)率低。這一點(diǎn)與第一點(diǎn)是有重要聯(lián)系，正是因?yàn)槠髽I(yè)不愿意選擇風(fēng)險(xiǎn)較大的投資方式，或者沒(méi)有合適的投資機(jī)會(huì)，將資金存人銀行是他們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)最小的投資方式，但相應(yīng)的，這種投資模式也是回報(bào)率最低的。

3、改善國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)采取管理的對(duì)策

3.1 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

要想提升國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)管理，就必須高度關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策制度，做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。企業(yè)一旦發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，就不會(huì)是一個(gè)孤立的問(wèn)題，就是可以引發(fā)很多其它的問(wèn)題。為了規(guī)避此類問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該盡可能的避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要想做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，就要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通和交流，讓全企業(yè)員工共同參與，明晰企業(yè)的價(jià)值觀念、中長(zhǎng)期目標(biāo)、市場(chǎng)規(guī)劃以及文化軟實(shí)力等等，確保企業(yè)利益水平的最大化。同時(shí)，管理層要高度關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策以及企業(yè)發(fā)展前景，時(shí)刻重視企業(yè)內(nèi)部可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并積極編寫有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.2 加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

要想提高商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要重視財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化，深化企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理工作，構(gòu)建集中的財(cái)務(wù)管理體系。當(dāng)前使用最多的就是有效手段就是目標(biāo)管理，該管理手段是指通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理方法結(jié)合先進(jìn)的現(xiàn)代激勵(lì)制度，以人為本，從人的層面出發(fā)，極大的提高財(cái)務(wù)管理人員的工作責(zé)任心與積極性，讓其自覺(jué)的遵守企業(yè)的相關(guān)制度，并積極的參與到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，并在制度層面上形成有效的職責(zé)考評(píng)體系。但是如果要實(shí)現(xiàn)好目標(biāo)管理，前提是企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際情況制定一個(gè)明確的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，這樣才有利于財(cái)務(wù)管理工作的展開(kāi)，有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并增強(qiáng)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

3.3 資金利用效率的管理

影響國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)資金利用效率的主要原因就是，企業(yè)的決策層不能有效做出投資決策，目前企業(yè)閑置資金多、投資回報(bào)率低的一個(gè)重要原因是：企業(yè)決策者不愿意從事有風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，多數(shù)管理者處于安于現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)管理狀況。所以，監(jiān)管部門在進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆艡?quán)的情況下，還需要引導(dǎo)企業(yè)決策層將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)放得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，這樣一來(lái)，既能夠給企業(yè)帶來(lái)較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資回報(bào)，還能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。此外，要進(jìn)一步加強(qiáng)高管層激勵(lì)機(jī)制建設(shè)，激發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力，從根本上改進(jìn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的經(jīng)營(yíng)觀念，真正提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前的國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，還存在很多風(fēng)險(xiǎn)管理方面的問(wèn)題。為了推動(dòng)企業(yè)的良好發(fā)展，企業(yè)還需要加強(qiáng)相關(guān)政策和制度的學(xué)習(xí)，制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，完善風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，不斷提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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