張桂花

【摘要】近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了以房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)的物業(yè)企業(yè)的迅速發(fā)展。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的形勢(shì)下，物業(yè)企業(yè)作為一個(gè)新型行業(yè)迎來(lái)了更多發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，需要采取有效的方法去解決物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問(wèn)題，才能使物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。本文就物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題進(jìn)行全面多角度分析，對(duì)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題提出具體的對(duì)策，從而促進(jìn)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的不斷提高。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)公司 財(cái)務(wù)管理 改進(jìn)辦法

目前市場(chǎng)上的物業(yè)企業(yè)多數(shù)是房地產(chǎn)公司的下屬公司，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有專門的財(cái)務(wù)管理體系，管理層沒(méi)有把物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理擺在企業(yè)管理的核心地位，發(fā)展的速度無(wú)法與企業(yè)的發(fā)展相匹配。對(duì)于財(cái)務(wù)管理存在如下問(wèn)題希望得已解決與改進(jìn)。

一、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

（一）財(cái)務(wù)管理不規(guī)范

大部分物業(yè)企業(yè)缺乏科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理手段，沒(méi)有健全的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，有些公司雖然有比較健全的財(cái)務(wù)管理制度，但多數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度，沒(méi)有專門針對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理制度，并且行業(yè)間不同制度也不完全適用。財(cái)務(wù)報(bào)表的類型過(guò)于籠統(tǒng)，絕大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊，需要納入母公司的核算體系，所以無(wú)論從報(bào)表格式還是科目設(shè)置都無(wú)法體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特性。并且報(bào)表只有常見(jiàn)的三大財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表），數(shù)據(jù)過(guò)于簡(jiǎn)單、表面，缺少系統(tǒng)和詳細(xì)的各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)還沒(méi)有實(shí)行全面預(yù)算管理，預(yù)算編制方法過(guò)于簡(jiǎn)單，對(duì)一些指標(biāo)也沒(méi)有做有效的分解，所以部分指標(biāo)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完全脫節(jié)，導(dǎo)致業(yè)績(jī)指標(biāo)跟項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況不匹配，無(wú)法調(diào)動(dòng)員工的積極性，導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有活力。

（二）管理層意識(shí)淡薄、知識(shí)匱乏、觀念陳舊導(dǎo)致會(huì)計(jì)監(jiān)督力度不夠

多數(shù)物業(yè)管理層人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)可度不夠，沒(méi)有正確的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理單純是財(cái)務(wù)部的事情，加上管理層和公司員工把財(cái)務(wù)部看作是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部門，使之財(cái)務(wù)管理成效大打折扣。大部分的物業(yè)企業(yè)管理層來(lái)自于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)商內(nèi)部，多年的房產(chǎn)建筑行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)的概念停留在“物業(yè)服務(wù)就是收取物業(yè)費(fèi)，配套維修做小區(qū)保潔和綠化”等。認(rèn)為財(cái)務(wù)工作只是收費(fèi)、記賬和寫報(bào)告，輕視了財(cái)務(wù)管理工作，沒(méi)有把成本控制和財(cái)務(wù)分析的理念提升到一個(gè)高度。企業(yè)內(nèi)部員工對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知更是模糊。對(duì)于部分物業(yè)公司還存在物業(yè)公司和房地產(chǎn)公司雙重領(lǐng)導(dǎo)的情形，把財(cái)務(wù)部門作為一個(gè)后勤部門，使得物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)管理職能未能得到應(yīng)有的重視，更談不上財(cái)務(wù)監(jiān)督功能作用的發(fā)揮。還有一些領(lǐng)導(dǎo)重業(yè)務(wù)輕財(cái)務(wù)管理，經(jīng)常是等業(yè)務(wù)完成后再補(bǔ)個(gè)財(cái)務(wù)手續(xù)，財(cái)務(wù)監(jiān)督功能形同虛設(shè)。

（三）物業(yè)企業(yè)收益水平不高，且融資困難

物業(yè)企業(yè)收入來(lái)源單一，主要是物業(yè)費(fèi)收入以及相應(yīng)的廣告收入，加上物業(yè)公司能進(jìn)行投資的項(xiàng)目較少，資金的營(yíng)運(yùn)水平不高使之產(chǎn)生的短期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。相對(duì)于房地產(chǎn)收入占比來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司的收入占集團(tuán)收入的百分比就很小了，因此未能引起股東的重視。物業(yè)公司的融資渠道少，除了取得股東投資外，主要依靠銀行進(jìn)行借款融資。例如購(gòu)物中心，近幾年來(lái)非常流行的商業(yè)體，前期的投入大，后期還需不斷地增加投入，銀行融資極為艱難。

（四）財(cái)務(wù)部建設(shè)薄弱，財(cái)務(wù)管理力量不強(qiáng)

由于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模及成本方面考慮，項(xiàng)目人員配備不足，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部出現(xiàn)人手短缺的情況。多數(shù)物業(yè)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)部的定位是出報(bào)表、記賬、收支，主要表現(xiàn)有入職財(cái)務(wù)部人員業(yè)務(wù)水平偏低，無(wú)法勝任財(cái)務(wù)管理工作；人員配置不合理，各財(cái)務(wù)人員忙于處理財(cái)務(wù)核算工作，無(wú)暇參與財(cái)務(wù)管理工作；部門分工不合理，主要是以會(huì)計(jì)工作為基礎(chǔ)進(jìn)行分工，而忽視財(cái)務(wù)管理人員的配置。所以即使有的企業(yè)設(shè)置了內(nèi)審、內(nèi)控崗位，但往往因不能發(fā)揮其財(cái)務(wù)管理職能而形同虛設(shè)。

二、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)建議

對(duì)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，要從物業(yè)公司它本身的財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)出發(fā)，并且從提高服務(wù)工作、強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量與高度。提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要取得外部的大力支持，有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見(jiàn)，保證各物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)體系建設(shè)過(guò)程中“有法可依”，使各個(gè)物業(yè)企業(yè)管理公司會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表具有可比性，同時(shí)要努力提升自身的財(cái)務(wù)管理水平。

（一）提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)

各公司要把人才建設(shè)放在企業(yè)發(fā)展的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的重要條件之一。首先，要提高財(cái)務(wù)人員入職門檻，提高財(cái)務(wù)人員的薪資待遇跟職業(yè)發(fā)展前景，引入高素質(zhì)人才。其次，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，定期不定期舉辦財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)及的培訓(xùn)。財(cái)務(wù)管理工作不單單是財(cái)務(wù)部門的工作，而且關(guān)系到公司整體利益，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)不僅僅涉及到公司籌集、分配資金，同時(shí)會(huì)受到公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)狀況的影響。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果最終會(huì)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，財(cái)務(wù)管理需要全盤考慮，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果最大化。服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的生命，“以人為本”是物業(yè)管理服務(wù)的永恒主題，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，要求物業(yè)管理人員不斷提升自身的專業(yè)素質(zhì)和工作能力，不斷提升物業(yè)管理水平。

（二）完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)預(yù)警功能

企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度的制定，要依據(jù)國(guó)家相關(guān)的稅法政策及各相關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)，根據(jù)企業(yè)自身的行業(yè)特性、管理要求而制定，并在實(shí)施過(guò)程中根據(jù)管理要求及時(shí)修改完善。對(duì)物業(yè)企業(yè)的預(yù)算和計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督、對(duì)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和改正，以保證公司預(yù)算的正常執(zhí)行。在物業(yè)公司管理控制過(guò)程中，由于企業(yè)各個(gè)部門的經(jīng)營(yíng)及預(yù)算的完成情況都會(huì)以價(jià)值的形式體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，所以也必定會(huì)對(duì)企業(yè)資金的運(yùn)作結(jié)果產(chǎn)生影響，這需要企業(yè)全體員工共同參與企業(yè)預(yù)算的落實(shí)和執(zhí)行，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)、企業(yè)價(jià)值增值。物業(yè)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理，做到“事前和事中控制”，確保企業(yè)目標(biāo)和預(yù)算的有效達(dá)成，同時(shí)需要制定規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警方案，采取更為有效的規(guī)避措施，減少風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的危害。

（三）物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)資金管理、拓寬融資渠道

資金問(wèn)題一直是制約企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要原因，物業(yè)企業(yè)的收入比較單一，僅靠物業(yè)管理費(fèi)收入難以維持公司的正常運(yùn)作。所以物業(yè)公司要加強(qiáng)資金管理，開(kāi)辟新的融資渠道，包括規(guī)范收款流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交款時(shí)間、記賬要求，增強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收力度，減少壞賬損失、加快企業(yè)資金回籠，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時(shí)間；對(duì)于已收的資金由集團(tuán)集中管理，采用資金池管理方法由總部統(tǒng)一調(diào)配，加強(qiáng)對(duì)閑置資金的充分利用，降低企業(yè)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)公司要采用多種經(jīng)營(yíng)方式增加收入，為公司創(chuàng)造更大的收益。比如增加廣告位租賃收入、停車場(chǎng)租賃收入、保潔費(fèi)收入等等。物業(yè)公司在取得集團(tuán)股東追加的投資的同時(shí)應(yīng)積極探索外部的融資渠道，銀行作為物業(yè)企業(yè)主要的融資途徑之一，物業(yè)企業(yè)想要取得更多的銀行貸款主要取決于自身的經(jīng)營(yíng)情況，提高自身經(jīng)濟(jì)效益、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，方可逐步建立起良好的銀企關(guān)系。

（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，提升財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)威

財(cái)務(wù)預(yù)算管理即根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)公司未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的資金籌集、使用、分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行全面、合理地預(yù)測(cè)和籌劃，并在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行期間進(jìn)行跟蹤、監(jiān)控，比較、分析執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的差異，以調(diào)整、改善公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?，F(xiàn)如今大部分公司、企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格把控，縮減不必要的開(kāi)支，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也降低了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，財(cái)務(wù)預(yù)算管理為公司管理層進(jìn)行決策提供了一定得依據(jù)，降低了決策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。公司管理人員要高度重視財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作，制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并將財(cái)務(wù)指標(biāo)按部門進(jìn)行層層分解，并且將財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為事后考核的依據(jù)，要確立財(cái)務(wù)部自身管理權(quán)威地位。財(cái)務(wù)預(yù)算管理要以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，并且作為連接市場(chǎng)與企業(yè)的紐帶和橋梁，企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，使得公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)施，合理配置企業(yè)內(nèi)部資源，以保證最大限度滿足市場(chǎng)需求，并使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。預(yù)算要建立全員參與機(jī)制，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中強(qiáng)調(diào)預(yù)算的剛性原則，預(yù)算目標(biāo)一經(jīng)制定，任何人不能搞特殊，杜絕預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)隨意改動(dòng)。不能因?yàn)閭€(gè)別人的特殊情況就網(wǎng)開(kāi)一面，從而影響預(yù)算的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。物業(yè)管理公司要對(duì)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出評(píng)價(jià)，將直接影響物業(yè)公司預(yù)算管理的最終成果。物業(yè)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，將預(yù)算的完成情況與員工的業(yè)績(jī)考核相掛鉤，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益相聯(lián)系，只有全員參與的預(yù)算才能達(dá)到最佳的效果。

綜上所述，財(cái)務(wù)管理作為物業(yè)企業(yè)管理工作中的重要組成部分，受到公司經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)決策的影響，所以要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)控力度，完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提高管理人員的財(cái)務(wù)管理理念，做好財(cái)務(wù)監(jiān)督，確保物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的資金獲得更充分利用。本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與財(cái)務(wù)管理目前存在的問(wèn)題進(jìn)行了剖析，并提出了相關(guān)解決方案，希望能夠?yàn)槲覈?guó)物業(yè)企業(yè)管理財(cái)務(wù)管理的發(fā)展提供借鑒與參考。

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