林桐

（上海極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200082）

房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)建設(shè)過程中，需要對項目進行兩類測繪，即規(guī)劃測繪和房屋測繪，兩類測繪面積數(shù)據(jù)不一致的情況在房地產(chǎn)項目中幾乎為常態(tài)。當(dāng)房屋測繪面積大于規(guī)劃測繪面積，即表示實際建設(shè)面積超出規(guī)劃批復(fù)允許面積，超出部分涉嫌違建，將為后期辦理預(yù)售證及房產(chǎn)證埋下隱患。反之，開發(fā)商的實際銷售收益將受到影響，在寸土寸金、房價領(lǐng)跑全國的上海，兩類面積測繪誤差對房產(chǎn)可售收入的影響將被放大。本文結(jié)合實際項目，將從四個方面對兩類測繪面積差異進行分析。

1 規(guī)劃與房屋測繪的關(guān)系

表1反映了兩類測繪的關(guān)系，規(guī)劃測繪實際是規(guī)劃部門的一種管理手段，監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格依據(jù)審照圖進行建設(shè)活動，控制城市在規(guī)劃條件下有序發(fā)展。房屋測繪主要針對建筑產(chǎn)品銷售，為房屋銷售和辦理產(chǎn)證提供面積依據(jù)。房屋預(yù)測繪需以規(guī)劃審照圖為基礎(chǔ)，滿足行政審批要求。

表1 房產(chǎn)測繪與規(guī)劃測繪的關(guān)系

2 規(guī)劃與房屋測繪差異原因

在實踐項目中，兩類測繪面積差異普遍存在，產(chǎn)生差異的原因主要分為兩個方面：

2.1 測繪主體和方法差異

前期報規(guī)階段，審照圖數(shù)據(jù)一般由設(shè)計院依據(jù)面積計算規(guī)范，運用CAD進行面積測算并編制單幢建筑物建筑分層面積表及建筑面積匯總表?？⒐を炇针A段，再由專門的測繪單位進行實地測量。由于前期報送及后期驗收測繪面積分屬兩家單位進行，考慮到設(shè)計人員及規(guī)范解讀具有差異性，其前后數(shù)據(jù)必然會有不同，具有一定的局限性。而房屋測繪中，預(yù)測和實測均同屬一家，數(shù)據(jù)一致性好。

表2 兩類測繪的主體和方法差異

2.2 測繪規(guī)則不同

規(guī)劃與房屋測繪分屬兩套規(guī)范系統(tǒng)，而兩種規(guī)范在很多具體規(guī)定上存在較大差異，依據(jù)上海市的地標(biāo)，本文梳理出主要典型差異，如表3所示。

由表3可以看出，由于規(guī)范不同，對于同一建筑，房產(chǎn)及規(guī)劃測繪面積必定不一致。

3 以上海閔行區(qū)某項目為例，解讀規(guī)劃與房地差異

筆者參與的上海閔行區(qū)某項目，在竣工驗收階段房地與規(guī)劃測繪面積差異較大，主要表現(xiàn)在三個方面，如表4所示。

表4 上海某項目房產(chǎn)測繪與規(guī)劃測繪面積差異

由表4可知，本項目就單3項內(nèi)容，就產(chǎn)生了約835m2的面積差，在房價水平較高的上海，這部分面積的價值更加珍貴。因此，為使建筑面積發(fā)揮充分價值，需使規(guī)劃與房屋測繪面積高度統(tǒng)一。

4 規(guī)劃與房屋測繪面積差異規(guī)避措施

根據(jù)前面的分析，可知規(guī)劃測繪與房屋測繪面積差異最重要的決定因素在于兩類不同的測算規(guī)范。為避免房產(chǎn)登記時產(chǎn)生法律糾紛，保障開發(fā)商利益，需盡量使兩類測繪面積一致，具體可采取以下措施：

表3 兩類測繪的規(guī)范差異

4.1 充分解讀規(guī)范，盡量規(guī)避差異點

規(guī)劃設(shè)計階段，需設(shè)計師充分解讀兩類規(guī)范，梳理兩類規(guī)范的差異點，盡量規(guī)避面積計算差異較大的設(shè)計細(xì)節(jié)。具體可由房地產(chǎn)開發(fā)單位提出要求，由設(shè)計院組織對設(shè)計師進行兩種面積計算規(guī)范培訓(xùn)，從而在設(shè)計源頭上減少爭議面積。

4.2 兩類測繪單位盡早介入

目前常用的開發(fā)流程中，規(guī)劃測繪在竣工驗收結(jié)算介入，房屋預(yù)測繪一般在報規(guī)后及結(jié)構(gòu)主體施工完成2/3前介入，此時審照圖已經(jīng)穩(wěn)定，面積差異也已成定局。為減少差異，開發(fā)商可要求兩類測繪單位在報規(guī)報批之前介入，先依據(jù)電子圖紙進行規(guī)劃面積測算及房屋面積測算，對兩類數(shù)據(jù)進行交圈類比，找出差異點并提出面積優(yōu)化建議，從而指導(dǎo)兩類面積數(shù)據(jù)保持高度統(tǒng)一。

4.3 減少設(shè)計變更量

待取得報規(guī)審照圖后，需避免涉及面積修改的相關(guān)變更。一般報規(guī)圖生效即可以進行房地預(yù)測繪工作，如后期出現(xiàn)大量影響面積的變更，將造成預(yù)測與實測面積不同的情況，一旦超出3%，無論是開發(fā)商，還是業(yè)主都將受到損失。并且變更量太大，將大大影響規(guī)劃部門在竣工階段對項目的驗收。

4.4 面積正負(fù)差異的解決思路

在竣工驗收階段，若兩類面積測繪數(shù)據(jù)差異明顯，當(dāng)規(guī)劃測繪面積大于房產(chǎn)測繪面積時，開發(fā)商可售面積減少，測繪機構(gòu)工作人員可依據(jù)規(guī)范進行解釋。當(dāng)規(guī)劃測繪面積小于房產(chǎn)測繪面積時，需核實測繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，在保證數(shù)據(jù)真實有效的情況下，及時通知開發(fā)商，以進行多方有效的溝通。

5 結(jié)語

綜上所述，由于當(dāng)前房產(chǎn)測繪與規(guī)劃測繪存在測繪主體、測繪方法、測繪規(guī)范、分?jǐn)偛町惒煌仍颍瑑深悳y繪面積必然會有所不同，為保障開發(fā)商的利益，保障項目穩(wěn)健進行，得到規(guī)劃部門的認(rèn)可，順利完成竣工驗收，投入使用，兩類測繪面積需盡量減少差異，具體可通過測繪單位盡早介入，在報規(guī)之前，對面積進行交圈類比，列舉面積差異，并通過修改圖紙，在報規(guī)圖階段就規(guī)避掉較大的面積爭議點，進而有效減少后期糾紛，促進房地產(chǎn)項目的有序發(fā)展。

[1]王曉潔.房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析研究[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2016（01）.

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