蘭永強

[摘 要]2016年6月國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房出租市場的若干意見》，對我國住房租賃市場給予方向性鼓勵，長租公寓行業(yè)隨之蓬勃發(fā)展。文章以長租公寓行業(yè)市場現(xiàn)狀和存在的問題為切入點，針對我國房地產行業(yè)正向存量市場轉型的特殊時期，借鑒國外長租公寓發(fā)展經驗，提出符合我國國情的行業(yè)發(fā)展建議。

[關鍵詞]長租公寓；現(xiàn)狀；前景；建議

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.052

1 引 言

長租公寓是指公寓運營企業(yè)將收集的房源統(tǒng)一做裝修改造，通過提供多樣化公共配套設施和標準化物業(yè)服務，吸引租賃客戶入住的出租型公寓。隨著我國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動人口總量不斷增加，受高房價和工作流動性等因素的影響，住房租賃市場的需求也在快速增長。自2014年始我國房地產逐漸轉化為存量市場，國家先后出臺若干政策推動住房租賃市場的發(fā)展，提出構建租購并舉的住房制度，其中大力發(fā)展長租公寓成為住房制度改革的重要內容之一。

2 我國長租公寓市場現(xiàn)狀分析

2.1 發(fā)展概況

目前我國長租公寓大致分為兩類：一類是集中式長租公寓，是指經過統(tǒng)一改造和服務配置的整棟物業(yè)或某一整層類型的長租公寓；另一類是分散式長租公寓，通過承租分散的空置房屋，經統(tǒng)一裝修后，以供市場租賃的長租公寓。從盈利模式來看，一是降低各種成本，發(fā)展類REITS的資本運作模式，通過租金收益獲利；二是利用增值服務模式，為租戶提供租房以外一系列的衍生服務，獲取一定的收益。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，截至目前我國租賃人口約為1.9億人，租賃市場規(guī)模超萬億元；至2030年租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模達4.2萬億元。[1]

2.2 發(fā)展前景分析

我國住房租賃市場規(guī)模已達萬億元級，在一系列鼓勵住房租賃市場的政策推動下，長租公寓面臨巨大發(fā)展機遇。主要原因包括以下內容。

一是租賃人口規(guī)模提升空間大，租賃需求巨大。城鎮(zhèn)化發(fā)展，目前我國有超過2億的流動人口，并且大多向一、二線城市聚集，而這些城市房價不斷攀升，因工作流動性或支付能力有限的人的住房剛需只能通過租賃方式滿足。二是租售比偏低，租售比有提高空間。目前租賃市場的主陣地北上廣深的這些城市租賃人口大概占到30%，和國際平均50%的水平比較，這個比例還是相對偏低的，還有50%～100%的增長空間。[2]租金水平同美國、日本等發(fā)達國家比較，也只有它們的一半，這就意味著隨著經濟社會發(fā)展，我國的租金水平會向國際平均水平回歸，特別是在核心城市，租金上漲會是一個發(fā)展趨勢。三是租賃市場聚集大量資本。萬億元級的房屋租賃市場對資金具有強大的吸引力，隨著房地產市場的持續(xù)調控，越來越多的資本和房企開始尋找新的發(fā)展出路。社會各路資本紛紛通過風投、基金等形式進入長租公寓行業(yè)。四是租客對住房需求品質不斷提高。隨著國內居民收入水平不斷提高，消費者的消費能力得以提升，青年消費者對住房租賃服務品質有了更高要求。傳統(tǒng)住房租賃市場提供的產品體驗已不能滿足當代承租者的要求，長租公寓所提供的服務和產品恰能解決目前住房租賃市場供給與需求發(fā)展不平衡的矛盾。五是國家政策扶持。自2016年“房子是用來住的，不是用來炒的”被中央定位以來，住建部和各個省市從租賃房供給、租賃雙方權益保護和稅收優(yōu)惠等方面積極給予長租公寓發(fā)展支持。

3 我國長租公寓發(fā)展現(xiàn)存的問題

3.1 “有營收無盈利”，盈利點難突破

長租公寓行業(yè)目前面臨著前期投入大、回報周期長、利潤低的尷尬境地，收入來源比較單一，主要是每間公寓的租金收入。創(chuàng)造產品溢價能力和控制拿房成本成為長租公寓盈利的兩個著力點，但現(xiàn)階段并未實質性地增加公司的營業(yè)收入。

3.2 融資途徑窄，行業(yè)發(fā)展受限

我國的長租公寓是一個重資產、重運營的行業(yè)，前期資本投入巨大。目前公寓企業(yè)主要通過引入風險投資、地產私募基金或地產股票增發(fā)等形式獲取資金。雖然投資機構眾多，但資金退出途徑仍存在較大不確定性，限制了行業(yè)規(guī)模的擴張。

3.3 規(guī)模化程度不高，品牌溢價有限

只有房源數(shù)量和租客數(shù)量必須達到一定的均衡點，長租公寓才能實現(xiàn)盈利，目前我國市場上相關企業(yè)相對分散，未形成規(guī)模經濟。目前我國租客選擇房源主要還是從裝修、租金、地段、交通、配套設施等方面考慮，雖然長租公寓的房租水平高于一般散戶出租房，但品牌溢價仍十分有限。

3.4 服務水平差異大，行業(yè)標準有待建立

我國長租公寓近幾年發(fā)展迅猛，大型房地產企業(yè)和各種中小型機構紛紛涌入，造成長租公寓在房屋質量、服務和配套設施方面未形成標準的運營模式，各公寓管理企業(yè)之間的產品和服務水平也參差不齊，可能會帶給部分租客不良的入住體驗，不利于行業(yè)的長期發(fā)展。

3.5 專業(yè)人才匱乏

我國長租公寓是近幾年產生的一個新興產業(yè)，長租公寓行業(yè)的發(fā)展仍處在一個逐漸摸索探究的階段，從業(yè)人員主要來自房地產開發(fā)商、租賃中介機構、酒店管理及互聯(lián)網行業(yè)等相關行業(yè)。長租公寓行業(yè)需大量高級運營管理人才，而目前國內并沒有大學或培訓機構開設相關的課程。

3.6 政策約束

一是長租公寓經營資質未明確，部分城市將長租公寓列入房地產經紀業(yè)務進行管理，而一些城市將其列為酒店行業(yè)，而長租公寓經營的業(yè)務屬于轉租或者租賃后的資產管理；二是長租公寓備案制度不完善，部分城市由于租賃交易頻率高和備案手續(xù)煩瑣，導致房屋租賃合同備案操作困難。

4 國外長租公寓經驗借鑒

4.1 形成產業(yè)規(guī)模，積極探索融資渠道

美國長租公寓發(fā)展起步早，目前已經形成規(guī)模，具有穩(wěn)定的融資渠道。作為美國最大的公寓運營商，EQR目前市值已經達到275億美元；Greystar則是美國最大學生公寓運營商，擁有3萬套學生公寓。隨著REITS的發(fā)展，美國公寓類REITS基本保持著8%左右的收益率，已形成規(guī)模效應。

4.2 重服務輕管理，提高精細化管理

日本長租公寓市場注重市場細分，以大東建托和Leoplace 21公司為代表的日本大型住房租賃機構，通過對住房租賃產業(yè)鏈進行整合，租賃管理水平大幅提高。日本在住房租賃市場開始聚焦提升精細化管理水平，著重在租賃需求大的地方開發(fā)房源。日本長租公寓運營企業(yè)構建了完善的信息服務平臺，在招租端靈活地將長租與短租結合在一起，降低住房空置率；在租后服務端，為客戶提供個性化的全流程服務。

5 長租公寓行業(yè)發(fā)展相關對策建議

5.1 降低運營成本，打造規(guī)模形成品牌溢價

與房地產開發(fā)銷售業(yè)務相比，租賃業(yè)務存在資金周轉慢、投資大、回收期長等問題。長租公寓需要向集中化、專業(yè)化發(fā)展以期形成規(guī)模效應，擴大宣傳，提高客戶忠誠度，形成品牌溢價。

5.2 拓展更多金融渠道，建立投資機構退出機制

有關部門應該積極完善金融體系，采取措施鼓勵金融機構對長租公寓企業(yè)開展銀行信貸融資模式，發(fā)展完善REITs等項目。由于目前國內長租公寓盈利模式和盈利能力并不樂觀，短期內投資機構資本退出機制不完善，通過國內資本市場上市退出的可能性很小，投資機構退出機制亟待完善。

5.3 各地方規(guī)范條例同一，建立行業(yè)標準

目前，我國住房租賃相比較住房銷售，存在法律不完善的問題，各地方政府應當加快完善相關法律法規(guī)，逐條細化條例，維護出租人和承租人雙方的權益。一方面建立規(guī)范化、編制化的公寓管理制度，統(tǒng)一安全性、宜居性的標準；另一方面針對不同承租人情況，保證“租售同權”政策落地，依法明確承租人的權利和義務。

5.4 培養(yǎng)公寓行業(yè)專業(yè)人才

長租公寓產業(yè)鏈涉及范圍廣，包括房地產、酒店管理、后臺IT系統(tǒng)，以及租后資產管理與服務等行業(yè)。目前我國還未開設專門的機構培養(yǎng)公寓經營管理人才，建議公寓管理機構可以與高校采取校企合作，通過參與課程設計、教材編寫，企業(yè)人員參與授課或建設實習基地等方式，培養(yǎng)行業(yè)發(fā)展急需的人才。

參考文獻：

[1]王韶.新時代 新思維 新發(fā)展——關于后十九大房地產發(fā)展趨勢的思考[J].中國房地產，2017（35）：35-37.

[2]劉策.十九大透露地產新信號：租賃市場將是一片綠洲[J].中華建設，2017（12）：22-25.

[3]陳杰.發(fā)展公共租賃住房的難點與對策[J].中國市場，2010（20）.