王天琛 楊琳琳

(中央財經(jīng)大學 北京 100081)

一、背景介紹

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，房價呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢，2000～2010年，我國35個大中城市住宅價格年均上漲9.7%，而在2005～2010年，35個大中城市住宅價格年均上漲12%，大量研究表明，我國房產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象。選取一、二、三線城市具有代表性的百城住宅平均價格可以大致看出近年來房價的走勢：

住房對于市場而言既承擔居住的必需品的角色也具有極高的市場投資價值，特別在我國特殊的國情背景下，由于我國憲法將土地所有權(quán)賦予給國家集體所有，而具體負責土地在市場的流通的則是通過地方政府的代理，而土地置換所得根據(jù)我國體制，其所得由地方所有，在我國現(xiàn)行的分稅制下，“土地財政”成為我國地方政府的主要營收所在，因此各界對于我國房價的未來走勢眾說紛紜。盡管政府出臺一系列防控措施，但是房價走勢依然一路上揚，政府的行動不力受到普遍指責。基于此，本文結(jié)合托賓Q投資模型，對于房價調(diào)控的未來走勢從理論上給予一定程度的解釋，同時希望可以對于房價調(diào)控政策背后的政府政策取向進行一定程度的分析。

本文分為以下幾個部分：首先，介紹托賓Q模型，并通過對模型進行相應分析得出相應的理論結(jié)果；其次，結(jié)合相關(guān)圖表數(shù)據(jù)對于我國房價的近十年走勢進行直觀的描述，并以北京近年來的限購政策為例進行分析；最后，根據(jù)理論結(jié)果結(jié)合實際數(shù)據(jù)對于我國房價的未來走勢進行相應的預測，并盡可能探究“限購令”背后所隱含的政府政策價值取向。

二、托賓Q及其相關(guān)理論介紹

托比Q 值是經(jīng)濟學家托賓于1969年提出了一個著名的系數(shù)，該系數(shù)為企業(yè)股票市值對股票所代表的資產(chǎn)重置成本的比值，Q值包含著與廠商未來投資決策相關(guān)的全部信息，其內(nèi)涵為：新增一單位資本會如何影響企業(yè)的利潤現(xiàn)值。進一步可以解釋為：當q>1時，廠商將增加投資從而增加資本存量；反之，當q<1時，廠商將使用固有資本從而降低資本存量。

托賓Q的基本理論模型如下：

(1)

(2)

其背后的經(jīng)濟學含義是：產(chǎn)出的減少以及準入門檻的提高都會減少相應的需求，由于資本存量無法立刻調(diào)整，因而導致相應的市值下降，此時投資減少，市值下降，從而導致產(chǎn)品的相對價格上升，利潤與資本又將上升，這一過程將會持續(xù)到相應的資本收益回到新的市場均衡點。

假設政府的相關(guān)限購政策是暫時性的，此時利潤函數(shù)將會突然下移，但是由于政策是暫時性的前提下，所以可以預期利潤函數(shù)將會回到初始的位置，此時受到政府影響的房地產(chǎn)行業(yè)理論上將會經(jīng)歷一個暫時性的投資減少，利潤下降的過程，但是在經(jīng)過及其調(diào)整特別是隨著外部不利沖擊的消失，可以預期產(chǎn)出將會回升到“限購令”頒布之前的均衡值，從而相應的市值也將恢復到?jīng)]有頒布相關(guān)政策以前的情況。

三、房價的一波三折——以北京為例

針對我國房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)狀，我國政府多次頒布“限購令”以及一系列相關(guān)的配套措施以限制房價的過快上漲。自從國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管后，北京市率先響應國家號召，結(jié)合相關(guān)政策精神制定了相應的限購政策，且其措施是實施最早最多且相關(guān)條件也是最苛刻的，因此通過對北京地區(qū)房價進行相關(guān)的分析，即可對全國受到“限購令”影響的城市的房價走勢有一個宏觀的認識。

相關(guān)數(shù)據(jù)主要來自wind以及中國國家統(tǒng)計局官網(wǎng)，數(shù)據(jù)主要包括了北京從2007-2017近十年間的房地產(chǎn)住宅價格走勢，并著重分析了北京市自2010年頒布“限購令”以后北京市房價的變動情況。

自2010年頒布“限購令”后，北京市房價應聲下跌，漲幅也一度停止，但是到2014年左右，北京房地產(chǎn)市場突然回暖，并且呈幾何級數(shù)式增長。

2010年4月北京正式開始第一次限購，其具體舉措為同一家庭限購二手新房認房不認貸，被稱為“京十二條”。

2010年4月北京的新建商品住宅價格是2.35萬元每平方米，限購之后5月份樓市政策效果顯現(xiàn)，2010年6月其相關(guān)價格跌落至2.16萬元每平方米，之后再次穩(wěn)步回升；到2011年2月，房價再次來到2.51萬元每平方米的高點，超過調(diào)控前的房價。

面對不斷上漲的樓市，北京市在2011年2月再次出臺限購措施，其內(nèi)容為外地人社保連續(xù)滿5年限購一套住房，北京人只能擁有兩套住房。在這種政策環(huán)境下，房價從2011年的2月份2.51萬元每平方米降到了2012年2月的2.11萬元每平方米，然而到了2010年10月房價再次上漲到了2.55萬元每平方米，超過第二次調(diào)控前的2.51萬元每平方米的高點。

2013年2月，北京迎來第三輪大范圍房市調(diào)控政策，其背景為國務院2013年2月發(fā)布的“新國五條”，要求堅決嚴格執(zhí)行限購限貸等調(diào)控措施，并讓各地公布年度房價調(diào)控目標。然而北京房地產(chǎn)市場在此輪調(diào)控中未見明顯波動，反而呈幾何級數(shù)式上漲，從2014年4月的3.67萬元每平方米一路飛漲到2016年9月的5.52萬元每平方米。

從北京的房價走勢，不難得出以下結(jié)論：每次限購以后，房價都會經(jīng)歷先對短暫的回調(diào)，但之后則將繼續(xù)抬頭瘋漲，有學者將這種房價局部V型的變動稱之為“房價報復性回升”，最終限購措施并沒有的得到預想的效果?？梢酝茰y，北京的情形并非個例，在公布了限購令的各大城市中，其房價走勢理論上而言與北京房價走勢應該是大同小異的。因此，北京的情況可以用于簡要描述全國受到“限購令”影響的城市的情況。

四、結(jié)論及推論

通過對實際數(shù)據(jù)的分析，我們不難看出“限購令”前后的房價走勢與根據(jù)托賓Q模型分析得出的結(jié)論幾近一致，盡管缺乏相應額實證研究，但是我們依然可以大膽的推測托賓Q投資模型對于我國房價的變動具有較強的解釋力度。

顯然，在人們對于相關(guān)政策詬病的背后隱含著這樣一種假設前提：政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控將會帶來房價的下調(diào)。那么我們得了解政府對于房產(chǎn)干預的最終目的究竟是什么?根據(jù)我國學者的實證研究，我國房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟增長具有顯著的拉動作用，對于我國經(jīng)濟增長具有重要的促進作用，據(jù)有關(guān)測算其貢獻率在2010年已經(jīng)超過10%，由此可以看出房地產(chǎn)市場對于整個宏觀經(jīng)濟具有極其重要的影響。

作為政府，在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時還要維護宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，因此我們應該可以憑借直覺推斷政府出臺系列“限購令”的主要目的是為了控制房價的較快增長，而并非遏制房價的增長。根據(jù)托賓Q模型，我們不難估計，一旦政府出臺了一系列嚴打房價的措施，如果無法有效測算出相應的q值波動的理論區(qū)間，極有可能q值的大幅度下降，從而使房地產(chǎn)相關(guān)投資及價格走勢進入到持久性的下行區(qū)間，從而導致對于房地產(chǎn)行業(yè)毀滅性的打擊，而這種后果無論在哪個國家都將是一場致命的災難。因此，采取審慎的態(tài)度對房價進行調(diào)控，才是理性的選擇。