邢春艷

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)品的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及其控制特點(diǎn)和控制程序，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循全面控制原則、動態(tài)控制為主的原則、目標(biāo)管理與責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則以及技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則。以目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理為核心的成本管理體系，是以責(zé)任成本控制為核心的目標(biāo)成本管理，其內(nèi)涵涵蓋了責(zé)任成本和目標(biāo)成本的主要內(nèi)容，承襲了它們的核心思想，該體系恰好可以很好的覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的四個(gè)原則，是以追求效益最大化為目標(biāo)的成本管理方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；目標(biāo)成本管理；研究

近些年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存壓力日益增加，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的發(fā)生是眾多因素使然的。例如越來越多的人投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來，使得了競爭壓力變得激烈了；國家實(shí)行采取的宏觀調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入受到了一定程度影響；各種成本卻變得越來越高等。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營和開放經(jīng)營業(yè)務(wù)的過程當(dāng)中有著兩個(gè)突出的特點(diǎn)：計(jì)劃性強(qiáng)且復(fù)雜程度高。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低顯得尤為重要，其中一個(gè)有效的方法就是對企業(yè)成本核算和管理進(jìn)行不斷地加強(qiáng)。事實(shí)上，除了必要的差異化戰(zhàn)略之外，房地產(chǎn)企業(yè)也要提高對成本戰(zhàn)略的重視程度。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及成本控制的特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用。一般來說包括土地費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用和土地出讓金）、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、園林及室外工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、預(yù)備費(fèi)用等。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，投資期限長的特點(diǎn)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)過從策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到營銷等階段。每個(gè)階段的內(nèi)容不一樣，成本控制的方法也不一樣。因此房地產(chǎn)成本控制需要分階段、分步驟，在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理三方面上進(jìn)行系統(tǒng)的有效成本控制。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把成本控制在限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開發(fā)中使用的人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，以達(dá)到利潤最大化。有效地進(jìn)行項(xiàng)目成本控制應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同和信息管理等多方面采取有效措施，而技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是項(xiàng)目成本控制最有效的手段。技術(shù)上采取的措施包括設(shè)計(jì)方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工組織設(shè)計(jì)，結(jié)合技術(shù)主要研究節(jié)約成本的可能性；經(jīng)濟(jì)上的措施包括動態(tài)比較投資的計(jì)劃值和實(shí)際值，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用開支等。

2房地產(chǎn)公司成本控制核心要點(diǎn)

2.1制定目標(biāo)成本

加強(qiáng)公司成本控制的第一步就是先制定出一個(gè)切實(shí)可行的目標(biāo)。房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，制定出一個(gè)可行性強(qiáng)的目標(biāo)，同時(shí)使參與工程施工的全體人員了解這一目標(biāo)，并且將這個(gè)目標(biāo)納入考核工作中。這樣促使每個(gè)人的利益與目標(biāo)相關(guān)聯(lián)，能夠?qū)θw人員起到一個(gè)督促作用，使他們自覺地向這個(gè)目標(biāo)奮斗。在這個(gè)過程中，公司的管理人員應(yīng)對制定出的目標(biāo)進(jìn)行分解，在做好成本預(yù)算工作的條件下，利用目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)將工作落實(shí)。 接著，賦予目標(biāo)預(yù)算，制定出具體的預(yù)算計(jì)劃，然后執(zhí)行計(jì)劃。 如此，看不見的目標(biāo)慢慢變成了可以執(zhí)行的計(jì)劃。 若在此環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)進(jìn)度存在較大差距，應(yīng)及時(shí)對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。

2.2制定正確合理的流程程序

首先，在開發(fā)過程中嚴(yán)格把控開發(fā)進(jìn)度，把和房地產(chǎn)工程無關(guān)的環(huán)節(jié)從工程中舍棄，實(shí)現(xiàn)工程控制從被動轉(zhuǎn)化為主動的目的。房地產(chǎn)公司應(yīng)盡力把一些復(fù)雜的生產(chǎn)環(huán)節(jié)簡化，同時(shí)，規(guī)范生產(chǎn)流程，避免內(nèi)耗，節(jié)省精力，從而實(shí)現(xiàn)對成本的控制。其次，房地產(chǎn)公司必須制定出符合實(shí)際情況的管理制度。在制度的約束下，建立起一個(gè)相對完善的成本互控體系。另外，成本互控體系的建立，有利于工程進(jìn)度控制、成本統(tǒng)籌管理、質(zhì)量安全控制三者的有機(jī)結(jié)合，使其形成合力，有效地提高整體工作效率。但是，如果這三者之間的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，剩下的兩者都會受到影響，整體任務(wù)也會受到阻礙，嚴(yán)重情況下，可能會往相反的方向發(fā)展。比如，某房地產(chǎn)公司在購買材料時(shí)，為了買到物美價(jià)廉的建材，使得工期被延誤了。

2.3做好各部門的配合工作

一項(xiàng)工程的好壞，不僅和工程的成本控制直接相關(guān)，還離不開各部門的協(xié)調(diào)配合。所以，在對工程的成本進(jìn)行控制時(shí)，要將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理三者統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化；其次，相關(guān)部門要做好合理的監(jiān)督工作，做好成本分析預(yù)警；再次，成本管理部門要最好精確的定位工作，一方面要確保工程成本控制在合理范圍內(nèi)，另一方面，要將人員的開支控制在計(jì)劃內(nèi)。 這就需要房地產(chǎn)公司通過不同層次的工作分配，調(diào)動公司所有人員的積極性，同時(shí)增加定期考核，對不符合要求的流程重新控制，保證項(xiàng)目成本管控完成預(yù)定計(jì)劃。

2.4動態(tài) 、靜態(tài)雙重控制

在成本控制工作中，不僅要做好靜態(tài)的成本控制工作，還需加強(qiáng)成本的動態(tài)控制。從整體上看待成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)，適時(shí)調(diào)整成本控制的進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對生產(chǎn)質(zhì)量的嚴(yán)格把控。 在這個(gè)環(huán)節(jié)中，只要有一個(gè)任務(wù)成本發(fā)生變化，預(yù)先制定的成本控制模型就會發(fā)生變化，其將自動對項(xiàng)目的總預(yù)測成本進(jìn)行計(jì)算，使整個(gè)工程的成本控制在合理范圍內(nèi)，這種動態(tài)的成本控制模型適用于公司多成本的預(yù)測。利用動態(tài)成本控制模型，可以計(jì)算出可能獲得的利潤，對公司之后的發(fā)展作出明確定位。同時(shí)，要根據(jù)市場的實(shí)際情況，對最高成本、最低成本、額定成本作出精確的判斷，以保證工程整體的進(jìn)度計(jì)劃在在成本最高、最低范圍內(nèi)受控。 對于單獨(dú)的子項(xiàng)目，要根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)生的情況來設(shè)定，設(shè)定值只要保證子項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃成本在最高、最低范圍內(nèi)都是受控的即可，這就是靜態(tài)控制法。

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