陳耀從

[摘 要]物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維系著小區(qū)的正常運(yùn)行，而要經(jīng)營與管理好小區(qū)，必須重視項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理工作，作為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理小區(qū)的重要組成部分，如何有效地對(duì)物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，直接關(guān)系到小區(qū)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。文章針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備重要性特點(diǎn)，圍繞對(duì)物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)與管理，發(fā)揮物業(yè)小區(qū)的各項(xiàng)功能，結(jié)合實(shí)際提出了有針對(duì)性的維護(hù)措施與管理方法，為管理好物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備提供一定的參考。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)項(xiàng)目；機(jī)電設(shè)備；維護(hù)措施；管理方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.14.126

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加緊，物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目日益增多，物業(yè)建設(shè)當(dāng)中的科技含量也在不斷增加，其目的在于滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳钚枨?，提高物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行安全和運(yùn)行質(zhì)量，讓人們的生活更加舒適和便利。為了維護(hù)物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)企業(yè)必須將側(cè)重點(diǎn)放在機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和管理方面，對(duì)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行有效的管理，構(gòu)建綜合性的設(shè)備維護(hù)和管理體系。作為物業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)要明確機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理工作的突出價(jià)值，注重對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)和管理投入，以確保小區(qū)正常有效地運(yùn)行，更好地實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。

1 物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)與管理的重要性

伴隨著物業(yè)建設(shè)水平的提高，物業(yè)企業(yè)對(duì)于機(jī)電設(shè)備的認(rèn)識(shí)和重視程度也在增強(qiáng)。再加上人們對(duì)物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的依賴度和要求在不斷提升，只有做好全方位的設(shè)備維護(hù)和管理工作，才能夠讓人們獲得更加穩(wěn)定舒適和安全的生活環(huán)境，并進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)和管理的重要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，做好物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)和管理工作有助于提高物業(yè)企業(yè)的聲譽(yù)，幫助企業(yè)樹立良好的形象，為企業(yè)的生存和發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而企業(yè)在機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理方面的質(zhì)量將會(huì)直接影響企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力以及社會(huì)地位。第二，做好物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和管理工作有助于提高企業(yè)的資金利用水平，提高服務(wù)質(zhì)量，減少資源浪費(fèi)。做好設(shè)備的維護(hù)管理工作可以有效延長(zhǎng)設(shè)備壽命以及檢修周期，進(jìn)而極大程度上節(jié)省維修費(fèi)，避免停工損失，從而為物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升創(chuàng)造良好條件。第三，做好物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)與管理能夠從根本上提升設(shè)備的技術(shù)性和安全性，進(jìn)而推動(dòng)和諧安全社區(qū)的建立。設(shè)備維護(hù)和管理工作的實(shí)施能夠提升設(shè)備運(yùn)行的可靠性和安全性，極大程度上降低安全事故的發(fā)生率，讓和諧社區(qū)建設(shè)的目標(biāo)得以達(dá)成。

2 物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的維護(hù)措施

2.1 給排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)

給排水系統(tǒng)設(shè)備是機(jī)電設(shè)備的一個(gè)重要組成部分，該設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)主要是按照排水設(shè)備性能要求，結(jié)合一定技術(shù)管理規(guī)范，對(duì)給排水設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，保證該設(shè)備的良好性能和穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。具體的設(shè)備維護(hù)內(nèi)容包括：第一，定期對(duì)給排水系統(tǒng)展開例行檢查，觀察和跟蹤地面是否有滲水問題，以便判斷地下管道的安全性。第二，檢查室內(nèi)管道等是否有滴水、漏水等問題，同時(shí)注意檢查水箱入孔蓋的嚴(yán)密度。第三，對(duì)各種水泵運(yùn)行狀況進(jìn)行跟蹤檢查，查看儀表指示數(shù)據(jù)，一旦發(fā)現(xiàn)有異常升溫、響動(dòng)或者是儀表指示不正常情況，必須立即查找問題根源，并及時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保居民能夠正常用水和排水。

2.2 供配電系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)

電力是人們正常生活不可缺少的能源支持，那么物業(yè)項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)備維護(hù)就需要將側(cè)重點(diǎn)放在供配電系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方面，滿足人們對(duì)于電力資源的需求。供配電系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)主要包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：第一，做好高壓部分的年度檢測(cè)工作。由于高壓部分的檢測(cè)有著較大的難度，而且對(duì)于維護(hù)質(zhì)量的要求較高，那么物業(yè)企業(yè)可委托專業(yè)公司或者是供電主管部門來完成這部分設(shè)備的維護(hù)工作。第二，及時(shí)檢查和跟進(jìn)各項(xiàng)公共配電設(shè)備的運(yùn)行情況。要檢查和保養(yǎng)變壓器、開關(guān)柜等，堅(jiān)持以月為單位進(jìn)行定期檢查，保障各項(xiàng)元器件的完整性。而針對(duì)于內(nèi)部的除塵工作，則需要進(jìn)行每年一次的全部清掃。第三，對(duì)設(shè)備房配電和電氣設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)，查看各項(xiàng)設(shè)備原件是否齊全和牢固，尤其是要查看操作部分是否靈活，同樣以月為單位進(jìn)行機(jī)房的清掃。

2.3 電梯系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)

電梯系統(tǒng)設(shè)備是物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的主體部分，但是當(dāng)前電梯應(yīng)用當(dāng)中安全事故頻發(fā)的問題十分嚴(yán)峻，這就使得電梯使用當(dāng)中的安全成為人們普遍關(guān)注的一個(gè)問題。在電梯系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)工作當(dāng)中，設(shè)備維護(hù)人員必須要投入全身心的精力，嚴(yán)格按照電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范開展各項(xiàng)檢查維護(hù)工作。第一，對(duì)電梯系統(tǒng)設(shè)備的開關(guān)部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，如限位開關(guān)、門電開關(guān)、越程開關(guān)等進(jìn)行嚴(yán)格檢查與維護(hù)保養(yǎng)。在這一過程當(dāng)中，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患，則必須立即停止電梯使用，并要求電氣設(shè)備維護(hù)人員及時(shí)排查故障和進(jìn)行電梯修理。第二，及時(shí)更換陳舊老化的電梯系統(tǒng)設(shè)備部件，確保企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)有效運(yùn)轉(zhuǎn)。第三，定期進(jìn)行整機(jī)清潔和部件潤(rùn)滑以便延長(zhǎng)電梯設(shè)備的使用壽命，保障電梯系統(tǒng)的運(yùn)行安全。第四，在電梯系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)工作當(dāng)中必須設(shè)置醒目的提示牌，以免釀成不可逆轉(zhuǎn)的安全事故。

2.4 消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)

消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)的重要目的在于完善消防系統(tǒng)，有效滿足火災(zāi)預(yù)防和處理工作的要求。在消防系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)方面，設(shè)備維護(hù)人員要做好以下幾項(xiàng)工作：第一，定期檢測(cè)消防系統(tǒng)設(shè)備的性能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)運(yùn)行當(dāng)中的隱患，并對(duì)這一系統(tǒng)的安全性進(jìn)行全面評(píng)估，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備維護(hù)管理當(dāng)中的薄弱環(huán)節(jié)。設(shè)備維護(hù)人員需要樹立責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格按照消防系統(tǒng)的檢查要求進(jìn)行安全隱患的排查工作。第二，檢查火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)在運(yùn)行方面是否安全有效，查看各項(xiàng)報(bào)警設(shè)施能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣一旦發(fā)生火災(zāi)也能夠通過報(bào)警系統(tǒng)獲得信息，并進(jìn)行及時(shí)處理。第三，檢查室外消防設(shè)備是否完整和齊全，營造良好的消防環(huán)境。第四，檢查室內(nèi)消防設(shè)備配備是否齊全，并注重對(duì)應(yīng)急照明和疏散系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)，以便在事故發(fā)生后降低損失。

3 物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的管理方法

3.1 樹立正確的項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備管理思想

要想提高物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的管理質(zhì)量和效率，首先需要在管理思想方面進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，通過管理思想的現(xiàn)代化來推動(dòng)設(shè)備管理的現(xiàn)代化和科學(xué)化。第一，樹立設(shè)備綜合管理理念，正確認(rèn)知物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展當(dāng)中的突出作用，將設(shè)備管理納入企業(yè)管理系統(tǒng)當(dāng)中。第二，樹立以人為本的管理理念，將維護(hù)業(yè)主和租戶的生活質(zhì)量與安全作為核心目標(biāo)，通過健全設(shè)備管理體系來最大化地滿足他們的生活需要，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。第三，用科學(xué)發(fā)展觀理念要求物業(yè)項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)備管理，堅(jiān)持發(fā)展性的理念，改變孤立看待設(shè)備管理的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，推動(dòng)設(shè)備管理和企業(yè)現(xiàn)代化管理的同步發(fā)展。

3.2 健全物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備管理制度

第一，健全設(shè)備接管驗(yàn)收制度，在制度當(dāng)中明確要求在設(shè)備運(yùn)行管理與維修管理之前要完善接管驗(yàn)收工作，確保驗(yàn)收質(zhì)量。第二，健全技術(shù)和安全操作規(guī)程。在設(shè)備管理制度當(dāng)中需要根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理的需求制定技術(shù)以及安全方面的操作規(guī)范和程序，保證設(shè)備管理人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程處理，進(jìn)而延長(zhǎng)設(shè)備壽命。第三，健全設(shè)備保養(yǎng)維修制度，將日常保養(yǎng)和檢修工作聯(lián)系起來。日常保養(yǎng)制度當(dāng)中必須涵蓋保養(yǎng)的內(nèi)容、部位、程序等；計(jì)劃維修制度主要包括維修計(jì)劃、等級(jí)、內(nèi)容、周期、類別等。第四，健全設(shè)備運(yùn)行管理制度。設(shè)備運(yùn)行管理制度需要涉及各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)，提高運(yùn)行管理制度的精細(xì)化。例如，在制度建設(shè)當(dāng)中專門設(shè)置電梯安全運(yùn)行管理制度、應(yīng)急發(fā)電運(yùn)行管理制度等。第五，健全設(shè)備事故分析制度。設(shè)備管理部門要對(duì)設(shè)備故障的綜合情況進(jìn)行分析，以便有效追究責(zé)任人。

3.3 完善物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備基礎(chǔ)資料

完善物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備基礎(chǔ)資料的目的在于為設(shè)備的管理工作提供重要依據(jù)，那么這些機(jī)電設(shè)備的資料必須準(zhǔn)確并且齊全。在收集和應(yīng)用資料的過程中，可以突破過去以人力為主的管理模式，運(yùn)用現(xiàn)代化的技術(shù)建立基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫，以便更加有效地運(yùn)用好這些基礎(chǔ)資料。完善機(jī)電設(shè)備基礎(chǔ)資料必須涉及以下幾個(gè)方面：設(shè)備原始檔案資料、設(shè)備卡片和臺(tái)賬、設(shè)備技術(shù)登記簿等。這些基礎(chǔ)資料能夠?yàn)樵O(shè)備的維護(hù)管理工作提供重要的信息支持，為設(shè)備維護(hù)管理提供依據(jù)?；A(chǔ)資料的管理人員必須提升責(zé)任意識(shí)以及專業(yè)素養(yǎng)，主動(dòng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行基礎(chǔ)資料的管理和應(yīng)用，從而保障管理效率。

3.4 提高物業(yè)機(jī)電設(shè)備管理人員素質(zhì)

第一，設(shè)備管理人員在正式上崗之前必須獲得上崗資格證，保證持證上崗。物業(yè)企業(yè)在選聘人才時(shí)必須要考慮設(shè)備管理人員是否可以勝任此項(xiàng)工作，保證他們的綜合能力和崗位需要相適應(yīng)。第二，定期對(duì)設(shè)備管理人員進(jìn)行專業(yè)的教育和培訓(xùn)，特別是要培養(yǎng)他們的綜合實(shí)踐技能，使其能夠在設(shè)備故障的檢測(cè)維修等方面積累更多的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)。第三，設(shè)置培訓(xùn)考核機(jī)制，對(duì)設(shè)備管理人員進(jìn)行全方位的考核，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，增強(qiáng)設(shè)備管理人員的工作積極性，使得他們更加主動(dòng)積極的為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

4 結(jié) 論

總而言之，物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和管理在物業(yè)企業(yè)管理當(dāng)中占有重要地位，其管理的有效性事關(guān)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)。機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和管理效果優(yōu)劣將會(huì)直接影響到廣大居民的生活和居住體驗(yàn)，也會(huì)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與管理水平產(chǎn)生一定的影響。因此，物業(yè)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中勝出并獲得優(yōu)勢(shì)，塑造良好的企業(yè)形象，就必須把控好機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和管理環(huán)節(jié)，通過實(shí)施有效的維護(hù)與管理措施，確保物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安全有效運(yùn)行，通過有效的管理，延長(zhǎng)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的使用壽命，為業(yè)主、用戶們提供到位配套服務(wù)，為業(yè)主與租戶提供安全保障，來提高物業(yè)小區(qū)的檔次，提升物業(yè)價(jià)值。

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