陶玉厚 欒倩 蔡鍔

[摘要]政府與社會(huì)資本合作投資公共服務(wù)項(xiàng)目有償使用，亟須政府制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)?，F(xiàn)有的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》僅提出了評(píng)估公共服務(wù)項(xiàng)目宗地地價(jià)的指導(dǎo)意見(jiàn)。文章通過(guò)分析將公共服務(wù)項(xiàng)目用地按二級(jí)分類分別歸為公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ兩大類，確定兩大類的比準(zhǔn)用途分別為商服（商務(wù)金融）和工業(yè)。提出分大類進(jìn)行土地定級(jí)，按二級(jí)類用途分別進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作思路。

[關(guān)鍵詞]公共服務(wù)項(xiàng)目用地；土地分類；定級(jí)；基準(zhǔn)地價(jià)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818025

1引言

黨的十八屆五中全會(huì)作出了“創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，推廣政府和社會(huì)資本合作模式”部署。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕42號(hào)）規(guī)定，國(guó)土資源部等八部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)）提出對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵(lì)以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，支持市、縣政府以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以作價(jià)出資或者入股的方式提供土地。市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀尽⑹袌?chǎng)供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途的基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)?！秶?guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土廳發(fā)〔2017〕27號(hào)）要求，2017年8月1日開(kāi)始，各地新發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)體系應(yīng)包含公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。而現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和土地估價(jià)規(guī)程僅對(duì)商服、住宅、工業(yè)三種土地用途的土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作出規(guī)定。[1，2]因此研究公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路和方法，能夠豐富現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)體系，且對(duì)制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)極具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

2公共服務(wù)項(xiàng)目用地特點(diǎn)

采用政府和社會(huì)資本合作模式建設(shè)項(xiàng)目為能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程、科技、保障性安居工程、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化、體育等，其用地特點(diǎn)為：

（1）多為公共服務(wù)或民生保障或城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，其用地具有顯著的社會(huì)效益和生態(tài)效益，具有正外部性。

（2）市場(chǎng)價(jià)值的隱含性。其用地一般不直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值或者收益很小或無(wú)收益，收益有的很難直接界定。有的項(xiàng)目有壟斷收益，如機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地。

（3）政府征收的強(qiáng)制性。國(guó)家可以按照法定程序強(qiáng)制征地用于該類項(xiàng)目建設(shè)。

（4）該類用地原多以劃撥方式供地。出讓、租賃、抵押、作價(jià)出資或入股的交易案例少。

3用途分類

公共服務(wù)項(xiàng)目用地可歸為公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地4個(gè)一級(jí)類中的一個(gè)類別。[3]在此基礎(chǔ)上可細(xì)歸為二級(jí)類。[3]按照二級(jí)分類的釋義，二級(jí)分類的公共服務(wù)項(xiàng)目地價(jià)差別較大。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）提出了評(píng)估公共服務(wù)項(xiàng)目宗地地價(jià)的指導(dǎo)意見(jiàn)，即評(píng)估公共管理與公共服務(wù)類用地價(jià)格時(shí)地價(jià)的相關(guān)影響因素可參照商服用地；評(píng)估公共設(shè)施、公園綠化與交通運(yùn)輸用地時(shí)地價(jià)的相關(guān)影響因素可參照住宅用地或工業(yè)用地，同時(shí)參考北京、廣州、貴陽(yáng)等地基準(zhǔn)地價(jià)確定的成果，可將二級(jí)分類分別歸為公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ兩大類，并確定相應(yīng)的地價(jià)評(píng)估的比準(zhǔn)用途，具體見(jiàn)表1。

4公共服務(wù)項(xiàng)目用地土地定級(jí)

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507—2014），公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ的定級(jí)影響因素因子從影響商服用地的因素因子中選取，公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ從影響工業(yè)用地的因素因子中選取。考慮到各定級(jí)因素因子對(duì)土地質(zhì)量的區(qū)位敏感程度，確定公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ的定級(jí)因素因子作用分隨作用半徑遞增的衰減方式，見(jiàn)表2。采取多因素綜合評(píng)價(jià)法分別劃分公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ土地級(jí)別，繪制該兩大類土地級(jí)別圖。

以發(fā)現(xiàn)和模擬市場(chǎng)為原則，利用市場(chǎng)實(shí)際發(fā)生的征地案例以及商服（商務(wù)金融）出租、出售案例進(jìn)行修正，模擬測(cè)算基于特定政策約束下的公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。

51公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

（1）繪制公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ每個(gè)土地級(jí)別內(nèi)商服（商務(wù)金融）出租、出售樣點(diǎn)級(jí)別分布圖。

（2）利用收益還原法測(cè)算某二級(jí)類用途級(jí)別平均地價(jià)

某級(jí)別商服（商務(wù)金融）用地?zé)o限年期樣點(diǎn)地價(jià)=〔某級(jí)別商服（商務(wù)金融）出租樣點(diǎn)出租總收入-總費(fèi)用-商服（商務(wù)金融）出租樣點(diǎn)房屋純收益〕/土地面積/土地還原利率。

某級(jí)別某二級(jí)類用途樣點(diǎn)地價(jià)=某級(jí)別商服（商務(wù)金融）用地?zé)o限年期樣點(diǎn)地價(jià)×行業(yè)用途修正系數(shù)×最高出讓年期（50年）修正系數(shù)×設(shè)定容積率修正系數(shù)+土地開(kāi)發(fā)程度修正

其中：行業(yè)用途修正系數(shù)=某二級(jí)類用途所在行業(yè)平均利潤(rùn)率/商服（商務(wù)金融）行業(yè)平均利潤(rùn)率，[4]行業(yè)平均利潤(rùn)率從當(dāng)?shù)囟悇?wù)、統(tǒng)計(jì)、成本監(jiān)審等部門調(diào)查取得。

最高出讓年期修正系數(shù)=1-1/（1+土地還原利率）∧最高出讓年期

設(shè)定容積率修正系數(shù)=設(shè)定容積率時(shí)的系數(shù)/樣點(diǎn)容積率對(duì)應(yīng)的系數(shù)

土地開(kāi)發(fā)程度修正為將樣點(diǎn)開(kāi)發(fā)程度修正到設(shè)定開(kāi)發(fā)程度的加價(jià)或減價(jià)修正。

對(duì)某級(jí)別某二級(jí)類用途的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均得到某二級(jí)類用途某級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

（3）利用剩余法測(cè)算某二級(jí)類用途級(jí)別平均地價(jià)

某級(jí)別商服（商務(wù)金融）用地?zé)o限年期樣點(diǎn)地價(jià)=〔某級(jí)別商服（商務(wù)金融）出售樣點(diǎn)總收入-商服（商務(wù)金融）出售樣點(diǎn)房屋凈值〕/土地面積。

（4）某二級(jí)類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)確定

將利用收益還原法測(cè)算某二級(jí)類用途公共服務(wù)項(xiàng)目級(jí)別平均地價(jià)和利用剩余法測(cè)算級(jí)別平均地價(jià)進(jìn)行算術(shù)平均得到某二級(jí)類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。

52公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

利用征地案例用成本逼近法評(píng)估。政府征用農(nóng)用地，通過(guò)開(kāi)發(fā)使之變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，征地單位需要支付農(nóng)用地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，還要支付投入資金的利息，開(kāi)發(fā)企業(yè)也要獲得合理的利潤(rùn)，這些都可看作開(kāi)發(fā)土地所投入的成本，據(jù)此可計(jì)算出新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的成本價(jià)格。土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域，因用途等土地使用條件或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額。

地價(jià)=成本價(jià)格+土地增值

其中：成本價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)

土地增值=成本價(jià)格×土地增值率

在公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ每個(gè)土地級(jí)別內(nèi)收集征地樣點(diǎn)，測(cè)算出每個(gè)級(jí)別的成本地價(jià)。利用特爾菲法對(duì)每一個(gè)二級(jí)類用途土地增值率進(jìn)行專家評(píng)價(jià)。[5]一般地，高級(jí)別土地增值率要高于低級(jí)別土地增值率，從而測(cè)算出某二級(jí)類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別地價(jià)。對(duì)級(jí)別地價(jià)進(jìn)行最高出讓年期（50年）修正和設(shè)定開(kāi)發(fā)程度修正，測(cè)算出某二級(jí)類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

6結(jié)論

將公共服務(wù)用地按二級(jí)分類分別歸為公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ兩大類，確定兩大類的比準(zhǔn)用途分別為商服（商務(wù)金融）和工業(yè)。提出分大類進(jìn)行土地定級(jí)，按二級(jí)類用途分別進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作思路。對(duì)指導(dǎo)目前正在進(jìn)行的公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。

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[作者簡(jiǎn)介]陶玉厚（1964—），男，河南泌陽(yáng)人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生，研究方向：土地估價(jià)、土地儲(chǔ)備利用。