梁玉龍

北有雄安新區(qū)，南有粵港澳大灣區(qū)，兩個(gè)“千年大計(jì)”正深刻塑造著未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖的形態(tài)。

站在后者產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整優(yōu)化的窗口期，東莞鳳崗鎮(zhèn)以嵌入到深圳的地理優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)出了如其地圖形狀——鉆石一般無(wú)與倫比的價(jià)值。今天的鳳崗，已是大灣區(qū)的新貴。而作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的佼佼者，天安數(shù)碼城早在2015年就在這里落地了。

帶著打造中國(guó)最好的企業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈的愿景，天安數(shù)碼城T5（以下簡(jiǎn)稱(chēng)T5）不僅在一片荒地中開(kāi)發(fā)出了現(xiàn)代化的企業(yè)園區(qū)，更為入駐企業(yè)提供了全方位、創(chuàng)新性的增值服務(wù)。在這片崛起的希望之土上，T5正在成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新標(biāo)桿。

“鉆石”之城

回憶起T5當(dāng)初立項(xiàng)時(shí)的情景，董事總經(jīng)理余安定至今仍然興奮不已。

此前，在距離東莞鳳崗僅5千米的深圳龍崗天安數(shù)碼城項(xiàng)目任職時(shí)，余安定就深刻感受到了該區(qū)域蘊(yùn)藏的潛力。

那時(shí)的他就在思考這樣一個(gè)問(wèn)題：珠三角最有活力的地方是深圳，但深圳的各方面成本在快速上升，那么怎樣找到一個(gè)能最大化利用深圳資源，同時(shí)又能夠降低企業(yè)辦公、置業(yè)成本，并讓天安數(shù)碼城的品牌及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)的區(qū)位呢？

與深圳龍崗唇齒相依的東莞鳳崗，自然進(jìn)入了余安定的視野。作為鑲嵌到深圳版圖，被深圳外環(huán)高速包圍，距離深圳關(guān)內(nèi)核心區(qū)僅半個(gè)小時(shí)車(chē)程的鳳崗，可盡享深圳的創(chuàng)新資源優(yōu)勢(shì)和東莞的成本洼地優(yōu)勢(shì)。

2015年年底，在余安定的主導(dǎo)下，天安數(shù)碼城T5在東莞鳳崗雁田村的一片荒地中開(kāi)工。短短2年多的時(shí)間里，這片土地已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化：一期一組團(tuán)已完成企業(yè)入伙并進(jìn)駐辦公；二組團(tuán)已完成230余家創(chuàng)新科技企業(yè)鎖定；園區(qū)內(nèi)中餐廳、休閑咖啡館、園區(qū)食堂、銀行、健身會(huì)所、便利店、文具店、花店等商業(yè)配套陸續(xù)開(kāi)業(yè)；項(xiàng)目周邊公寓、商戶如雨后春筍般涌現(xiàn)。

站在雁田村海拔最高的鳳凰山上眺望，你還能感受到更大的希望正在周遭的土地上升騰：T5、京東都市智能產(chǎn)業(yè)新城、都市智谷、都市麗人、中集集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)家、深交所南方信息技術(shù)、金銀珠寶產(chǎn)業(yè)中心……眾多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、上市公司、開(kāi)發(fā)商正在鳳崗集聚，加上深圳東部崛起之勢(shì)，它們共同為T(mén)5整合各類(lèi)資源提供了其他地域難以比擬的先天條件。

而就在不遠(yuǎn)處，深圳東部國(guó)際大學(xué)城也正如火如荼地建設(shè)著，未來(lái)T5不僅將得到一個(gè)強(qiáng)大的“外腦”，在引進(jìn)高端人才、科技成果轉(zhuǎn)化等方面，也將得到極大便利。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)派

“喬布斯的理想是改變世界，我們則希望通過(guò)T5改變產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作方式?！痹谟喟捕磥?lái)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基于地產(chǎn)本身的盈利模式會(huì)被逐漸弱化，來(lái)自于服務(wù)、資本投資等方面的盈利將成為主流。

1998年，余安定進(jìn)入天安數(shù)碼城。20年里，他幾乎做過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)的工作，從物業(yè)管理、行政人事，到報(bào)建、財(cái)務(wù)管理，再到操盤(pán)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)及工程建設(shè)等。在對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解上，余安定的理念一直在進(jìn)化。

在鳳崗項(xiàng)目上，余安定在國(guó)內(nèi)率先提出了“T5”的概念，具體來(lái)說(shuō)就是新時(shí)代下產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須具備的5大要素——技術(shù)（Technology）、人才（Talents）、資源（Treasure）、流轉(zhuǎn)（Transmit）和包容（Tolerance）。

他認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展要素，需要的是人才、技術(shù)、資源、市場(chǎng)及企業(yè)文化，而其中的資源既包括產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的支撐，也包括投融資渠道、行業(yè)協(xié)會(huì)組織資源、供應(yīng)鏈及市場(chǎng)鏈上的各環(huán)節(jié)、人才等軟性資源的接入通道。

具體來(lái)說(shuō)就是，T5的核心價(jià)值在于為企業(yè)提供全方位增值服務(wù)，包括工商注冊(cè)、搭建企業(yè)家圈層、帶領(lǐng)企業(yè)家考察學(xué)習(xí)、人才引進(jìn)、業(yè)務(wù)/管理培訓(xùn)、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)等。

而在服務(wù)每個(gè)企業(yè)的過(guò)程中，余安定則打造了一個(gè)“1+N+X”運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系：“1”即圍繞一個(gè)企業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈構(gòu)建運(yùn)營(yíng)服務(wù)體；“N”即Nicety，可理解為精準(zhǔn)；“X”意味著開(kāi)放。其中“精準(zhǔn)”是該運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系的關(guān)鍵詞。

余安定在觀察國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀時(shí)發(fā)現(xiàn)，有一些園區(qū)提供的服務(wù)、導(dǎo)入的資源常常高高掛在那里，企業(yè)不知道如何去對(duì)接，也不知道對(duì)自己有什么實(shí)際的幫助。

針對(duì)這一痛點(diǎn)，他提出了“精準(zhǔn)”這個(gè)關(guān)鍵詞，不論是服務(wù)的設(shè)置、資源的導(dǎo)入，都力求實(shí)實(shí)在在地幫到企業(yè)。

萬(wàn)物涌動(dòng)

2018年4月10日，最是一年春好處，第一屆天安匯龍鳳杯高爾夫球賽在T5不遠(yuǎn)處的鳳凰山舉行。

來(lái)自東莞鳳崗天安和深圳龍崗天安總計(jì)48位企業(yè)家，在輕松愉悅的運(yùn)動(dòng)健身過(guò)程中進(jìn)行更精準(zhǔn)地商務(wù)對(duì)接。

在余安定看來(lái)，在所有企業(yè)都在談資源的時(shí)代，流轉(zhuǎn)才是資源能夠具有想象力的關(guān)鍵。所以，全方位服務(wù)、精準(zhǔn)服務(wù)的前提就是要把資源流轉(zhuǎn)起來(lái)。

高爾夫球會(huì)就是余安定為了流轉(zhuǎn)資源所進(jìn)行的一種嘗試。類(lèi)似的嘗試還有CEO午餐會(huì)、T5鄰里節(jié)、企業(yè)家商學(xué)院、企業(yè)家創(chuàng)新生態(tài)圈大會(huì)、國(guó)內(nèi)外黑科技沙龍/論壇等。此外，他還開(kāi)通了“硅谷直通車(chē)”“中加直通車(chē)”等，致力于將國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、人才資源引進(jìn)園區(qū)。

入駐T5的多為高成長(zhǎng)性、高附加值、從事戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的深莞企業(yè)。為此，T5連續(xù)舉辦了多個(gè)有針對(duì)性的活動(dòng)：

3月24日，2018春季中國(guó)“智造”跨境電商選品會(huì)在T5國(guó)際會(huì)議中心舉行。現(xiàn)場(chǎng)吸引了亞馬遜、環(huán)球易購(gòu)、eBay等眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)代表及數(shù)十家優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商前來(lái)參加。緊接著3月30日，世界頂尖科技機(jī)構(gòu)美國(guó)波士頓創(chuàng)新及領(lǐng)導(dǎo)力中心負(fù)責(zé)人又被邀請(qǐng)到天安，與超過(guò)400多家科技創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)行了零距離的交流和對(duì)接。

目前，T5一期已引進(jìn)超過(guò)230家創(chuàng)新企業(yè)。整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)體量將達(dá)到占地40萬(wàn)㎡，建筑面積150萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)入駐企業(yè)超過(guò)1 200家，包括集聚50家上市公司，年產(chǎn)值超過(guò)300億元，每年創(chuàng)造稅收近20億元。

那時(shí)候，T5的業(yè)態(tài)將更為豐富：配套高端私立學(xué)校，集辦公、研發(fā)、生產(chǎn)于一體的工業(yè)4.0廠房，獨(dú)棟總部，產(chǎn)業(yè)大廈，酒店，公寓等。而在軟件上，專(zhuān)注于企業(yè)全生命周期孵化及培育，并為之打造集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)亦將在鳳崗這片熱土上成熟起來(lái)。

“大到政府政策落實(shí)，小到園區(qū)員工的交通、婚姻、子女入學(xué)等日常問(wèn)題，都需要T5一點(diǎn)一滴去解決，沒(méi)有捷徑可以走?！蔽磥?lái)可期，余安定希望踩實(shí)腳下的每一步。因?yàn)橹挥腥绱?，T5的一系列創(chuàng)新舉措，才可能真正產(chǎn)生不可估量的價(jià)值。

Q/A

商界：您如何看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)？天安數(shù)碼城的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？

余安定：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始，還是一片藍(lán)海。它的增值空間主要來(lái)自于運(yùn)營(yíng)、資源整合。

天安數(shù)碼城集團(tuán)是專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，近30年來(lái)專(zhuān)注于企業(yè)全生命周期孵化及培育，并為之打造集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境。我們依托“一體兩翼”戰(zhàn)略，做企業(yè)的時(shí)間合伙人和空間服務(wù)商。其中，“一體”為創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈建設(shè)運(yùn)營(yíng)，“兩翼”為智慧園區(qū)和金控平臺(tái)。

商界：今年，T5提出了構(gòu)建大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)合作高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)，將如何達(dá)成這一目標(biāo)？

余安定：在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)加速的背景下，我們提出了這一戰(zhàn)略目標(biāo)，希望以產(chǎn)業(yè)合作為主要路徑，推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)、深莞惠經(jīng)濟(jì)圈的高質(zhì)量協(xié)同發(fā)展。

T5地處莞深交會(huì)的位置，在推動(dòng)城市、產(chǎn)業(yè)間融合方面有著先天的地理空間優(yōu)勢(shì)。而基于天安數(shù)碼城集團(tuán)雄厚的國(guó)內(nèi)外科技創(chuàng)新和金融資源，我們有能力以技術(shù)成果、金融資本來(lái)引領(lǐng)大灣區(qū)新興產(chǎn)業(yè)在T5實(shí)現(xiàn)集聚和加速。