■ 鄧冠玉

一、市場法比較因素修正

市場法又稱為市場比較法、交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價法等，是指在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，市場法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)象類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。對某些類型很少見的地產(chǎn)、交易實(shí)例很少的地產(chǎn)或很難成為交易對象的地產(chǎn)，如古建筑用地、教堂、寺廟、風(fēng)景名勝區(qū)、圖書館、體育館、學(xué)校、紀(jì)念館用地等不適合使用市場法。

比較因素修正主要包括以下六個方面：

（一）交易情況修正

交易情況修正是指剔除交易過程中的一些特殊因素造成的交易價格偏差，將可比實(shí)例的非正常交易價格修正為正常交易價格。交易情況修正可排除因交易行為中一些特殊因素所造成的交易行為偏差。正常交易指交易應(yīng)是公平、平等、自愿的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方自愿、沒有私自利益關(guān)系情況下的交易。例如，實(shí)際成交價格低于正常交易價格5%，則可比實(shí)例情況指數(shù)為95；若實(shí)際成交價格高于正常交易價格5%，則可比實(shí)例情況指數(shù)為105。

（二）交易日期的修正

估價日期是指決定待估房地產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日期，供比較參照交易實(shí)例的交易日期與待估房產(chǎn)的估價日期應(yīng)較接近為好。所謂接近的含義是相對的，如果市場相對穩(wěn)定，幾年前的交易資料用于現(xiàn)在，也仍然有效；如果市場變化快，則只有近期交易的實(shí)例才有效。若房地產(chǎn)價格有明顯上漲或下降趨勢，特別是通貨膨脹嚴(yán)重時期，物價變動更為劇烈，最好用不超過一兩個月的交易資料來比較，而且必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)臅r間修正，使修正的價格能符合估價時的實(shí)際市場情況。當(dāng)采用地價指數(shù)進(jìn)行交易日期修正時：

當(dāng)采用地價變動率進(jìn)行交易日期修正時：

評估基準(zhǔn)日可比實(shí)例價格=可比實(shí)例成交價格（1±地價變動率）

【例1】現(xiàn)選取一可比房價實(shí)例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2000年7月。假設(shè)2000年1月至2001年7月，該類房地產(chǎn)價格平均每月上漲1%，2001年7月至2002年1月，該類房地產(chǎn)價格平均每月下降0.2%，則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2002年1月的房地產(chǎn)價格為：

（三）區(qū)域因素修正

進(jìn)行區(qū)域分析時，商業(yè)區(qū)通常以商業(yè)收益能發(fā)生替代關(guān)系地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍；住宅區(qū)通常以通向市中心的方便程度能發(fā)生替代關(guān)系地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。在分析區(qū)域因素的影響時，對不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。

【例】某估價對象為一宗住宅用地，與可比實(shí)例A.B.C.的區(qū)域因素對比及修正如表1所示。

根據(jù)區(qū)域因素的比較結(jié)果，其修正率如下：實(shí)例A為100/97；實(shí)例B為100/100；實(shí)例c為100/105.

（四）個別因素修正

所謂個別因素修正，是指將可比實(shí)例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關(guān)土地方面的個別因素修正內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小、形狀、臨街情況、基礎(chǔ)設(shè)施程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用年限等。

表　1　可比實(shí)例A.B.C的區(qū)域因素對比及修正表

（五）容積率修正

容積率是指建筑物的建筑面積與占地總面積的比值。容積率與低價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的實(shí)際情況具體分析。容積率越大，表示在被評估土地上可以建筑的建筑面積越大，地價越高；容積率越大，單位建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e越小，房價越低。

【例3】某地容積率修正系數(shù)表（見表2）

比較實(shí)例的交易價格為3000元/平方米，容積率為1.8，待評估土地的容積率為1.2，則：

容積率修正后交易實(shí)例的價格=3000×（0.8÷1）=2400（元 /平方米）

表　2　容積率修正系數(shù)表

（六）剩余使用年限修正

我國實(shí)行有限期的土地使用權(quán)有償使用制度，土地使用年期的長短直接影響土地收益的多少。通過使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而對房地產(chǎn)價格照成的影響。

【例4】若選擇的比較案例成交地價為每平米1000元，對應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為8%，則年期修正如下：

二、市場法在我國房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用舉例

【例5】待評估宗地為一塊商業(yè)用途的空地，面積為5000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過手機(jī)有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實(shí)例作為比較參照物，交易市里的有關(guān)情況如表3所示。

1．進(jìn)行交易情況修正

評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。

2．進(jìn)行交易時間修正

根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：

交易實(shí)例 A 交易時間修正系數(shù)=114/100=1.14

交易實(shí)例 B 交易時間修正系數(shù)=112/100=1.12

交易實(shí)例 C 交易時間修正系數(shù)=107/100=1.07

3．進(jìn)行區(qū)域因素修正

交易實(shí)例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需做區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照書中表達(dá)的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：

交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163

交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075

4．進(jìn)行個別因素修正

進(jìn)行個別因素修正主要包括以下三個因素：

（1）關(guān)于面積因素的修正：由于待估宗地面積大于3個交易實(shí)例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實(shí)例價格高3%。

（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正：出交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需做使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率位8%）：

交易實(shí)例A及C的使用年限修正系數(shù)

（3）關(guān)于容積率因素修正：交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地價格與容積率的關(guān)系是：容積率在4-5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則

交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)=110/100=1.1

個別因素修正系數(shù)計算如下：

交易實(shí)例A的個別因素修正系數(shù)=1.03×0.9659×1.0=0.995

交易實(shí)例B的個別因素修正系數(shù)=1.03×1.0×1.1=1.133

交易實(shí)例C的個別因素修正系數(shù)=1.03×0.9659×1.1=1.094

（5）計算比準(zhǔn)價格

表3　市場法評估案例情況表

（6）采用算數(shù)平均法求得評估結(jié)果

因得到的3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：

四、結(jié)束語

市場法在房地產(chǎn)評估中適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)，對于交易實(shí)例少，房地產(chǎn)市場交易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。由于市場法評估受評估人員的知識經(jīng)驗(yàn)約束較大，主觀因素對價格影響較大，因此市場法更適用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。目前，市場法在我國房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用還存在一定的局限性，但隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場機(jī)制的健全，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)育的成熟，社會觀念的不斷轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)評估從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)不斷提高，市場法在我國房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用將更好地與國際接軌。