馮國斌

摘 要：黨的十九大報告指出：中國特色社會主義進入了新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?？倳浀倪@一精辟論斷與物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。物業(yè)管理與居民生活息息相關(guān)，通過現(xiàn)代企業(yè)管理制度和商業(yè)模式的變革，堅持規(guī)?；?，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)更簡單、更有價值，讓人民享有更美好的生活。在新時代下，物業(yè)管理行業(yè)一定要牢記黨和國家的要求，堅守初心，大膽創(chuàng)新，銳意突破，堅持社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，為人民日益增長的美好生活需要而努力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；規(guī)模經(jīng)營；經(jīng)營運行；經(jīng)濟效益；可持續(xù)發(fā)展

黨的十九大報告指出：“經(jīng)過長期努力，中國特色社會主義進入了新時代，這是我國發(fā)展新的歷史方位。”在新時代的歷史方位下，物業(yè)管理企業(yè)作為現(xiàn)代企業(yè)的一束分支，與任何企業(yè)一樣，追求經(jīng)營效果與經(jīng)濟效益是企業(yè)運營的宗旨，而物業(yè)管理服務(wù)活動只是企業(yè)實現(xiàn)其宗旨的過程之一。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有效平衡物業(yè)管理服務(wù)效果與經(jīng)營收支之間的矛盾，在保障經(jīng)營利潤的同時，為消費者提供優(yōu)質(zhì)、長效的物業(yè)管理服務(wù)，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為人民日益增長的美好生活需要而努力。

1 物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營

1.1 物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營是衡量經(jīng)營管理活動能否正常延續(xù)的重要的標(biāo)志，市場經(jīng)濟的經(jīng)驗和教訓(xùn)告訴我們，規(guī)模經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營取勝的法寶之一，作為物業(yè)管理企業(yè)，在通過市場拓展獲得經(jīng)營規(guī)模外，可嘗試?yán)觅Y源重組方式，擴大經(jīng)營的規(guī)模：

1.1.1 合并物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)資源共享的原則，采取就近、組合等方式，將本企業(yè)所管理的若干個物業(yè)小區(qū)組合為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)管理項目組織進行管理，以降低自身的經(jīng)營運行成本。

1.1.2 經(jīng)營項目的類別組合。物業(yè)管理經(jīng)營規(guī)模除了物業(yè)面積、物業(yè)類型的擴充之外，還包含了項目的經(jīng)營種類的遞延。在項目的經(jīng)營類別方面，必須緊密圍繞“服務(wù)業(yè)戶”這一中心，充分挖掘和利用現(xiàn)有資源，積極開設(shè)符合業(yè)戶需求、具有潛在經(jīng)濟利益、具備可實施性的特色經(jīng)營項目，將各種經(jīng)營類別組合成能產(chǎn)生一定經(jīng)濟效益、滿足業(yè)戶多樣的服務(wù)需要。

1.2 規(guī)模經(jīng)營與經(jīng)濟效益之間的關(guān)聯(lián)

規(guī)模經(jīng)營指經(jīng)營規(guī)模與單位平均成本之間的關(guān)系。隨著經(jīng)營規(guī)模的擴大，單位平均成本不斷下降，但并不是無限下降，會受到多種內(nèi)在及外在要素的制約，當(dāng)單位平均成本下降到某一程度時，將開始上揚，此時的規(guī)模為最佳經(jīng)營規(guī)模。由此可知，凡因擴大規(guī)模導(dǎo)致單位平均成本降低的，可稱之為具有經(jīng)營規(guī)模，能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)營效益。但是規(guī)模經(jīng)營與規(guī)模效益不是等同概念，并不是經(jīng)營規(guī)模越大、規(guī)模效益就越好。只有采用適度規(guī)模經(jīng)營的理念，才能尋求最佳經(jīng)營規(guī)模，獲取良好的規(guī)模效益。由于各個物業(yè)管理企業(yè)的項目類型、內(nèi)在素質(zhì)、運營方式、統(tǒng)計時間等都不盡相同，最佳經(jīng)營規(guī)模也不會一樣，須依據(jù)本企業(yè)經(jīng)營狀況繪制單位平均成本曲線，確定企業(yè)在此統(tǒng)計時間段的最佳經(jīng)營規(guī)模。

目前物業(yè)管理企業(yè)正以前所未有的規(guī)模速度發(fā)展，盡管物業(yè)管理的發(fā)展前景普遍看好，但由于其起步晚，法律滯后，市場不規(guī)范，思想觀念一時難以改變等各種矛盾交織在一起，物業(yè)管理經(jīng)營難以實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)，造成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益低下，甚至虧損需要外界補貼來維持運轉(zhuǎn)的局面。物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展和物業(yè)管理企業(yè)的普遍虧損形成了強烈的對比，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2 規(guī)范經(jīng)營運行，提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益的途徑

2.1 建立現(xiàn)代企業(yè)制度

物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，要根據(jù)“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)范化的公司制改革。構(gòu)建完善物業(yè)管理企業(yè)的公司法人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé)明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。使物業(yè)管理企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實體和市場主體。結(jié)合“以人為本，服務(wù)至上”的物業(yè)服務(wù)理念，建立合理的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營機制，實現(xiàn)物業(yè)管理的良性循環(huán)發(fā)展，從而解決物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益不高等實際問題。

2.2 高效控制人力成本

分析物業(yè)管理企業(yè)的支出結(jié)構(gòu)，人力成本約占總成本的35-50%。強化對物業(yè)管理自身的科學(xué)管理，通過人力的合理利用進一步降低管理成本是企業(yè)管理的當(dāng)務(wù)之急。

（1）統(tǒng)籌規(guī)劃。按獨立核算、保證收益、保障服務(wù)水準(zhǔn)的原則，對各服務(wù)處所的不同情況重新定崗定編。（2）核定新的崗位分布及編制后，先從基層進行人員進行調(diào)整，再根據(jù)基層人員增減變化情況，制定出管理人員的調(diào)整方案。（3）通過基層員工及管理人員的調(diào)整，保留適合崗位要求員工，抽出能力突出且適合職能部門管理工作的人員，將不適應(yīng)崗位需求的人員分流，確保人力資源最優(yōu)化。

2.3 采用高科技管理手段，降低成本

現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理仍是一種粗放型管理，管理層次和智能化水平較低，需要耗費大量的人力、物力。因此，應(yīng)采用現(xiàn)代化的管理手段并根據(jù)本公司實際情況，建立物業(yè)管理軟件自動化辦公，設(shè)立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量。采用高科技管理手段要增加資金投入，但從長遠(yuǎn)的利益來看，其有效節(jié)約的人力、物力價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其增加的投入值，而且還能有效提高物業(yè)管理的服務(wù)效率，提升服務(wù)水平。

2.4 打造品牌化、規(guī)?；?jīng)營

物業(yè)管理服務(wù)要塑造物業(yè)管理企業(yè)的品牌，以此提高投資收入。品牌服務(wù)已在人們的思想觀念中打下了深刻的烙印。物業(yè)管理僅靠服務(wù)質(zhì)量的提高已不能吸引消費者，應(yīng)從拓寬服務(wù)范圍，圍繞“業(yè)主需求”這一消費目標(biāo)，通過塑造物業(yè)管理企業(yè)品牌來追求現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展、壯大。

2.5 提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要注意加強全員的服務(wù)意識培訓(xùn)，提高員工的整體服務(wù)意識，制訂嚴(yán)格的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。做到事前有計劃、事中有監(jiān)督、事后有分析反饋，做到環(huán)環(huán)相扣。比如在反饋環(huán)節(jié)，針對的客戶投訴，我們通過受理、處理、反饋三個工作環(huán)節(jié)，進行全程跟蹤監(jiān)督，同時征求客戶對投訴問題處理結(jié)果的意見，實現(xiàn)投訴處理的封閉管理，對客戶的投訴做到件件有登記、有落實、有查處、有整改、有反饋。并通過建立考核進行檢查監(jiān)督，使各項工作落到實處。在企業(yè)的服務(wù)過程中，不管之前業(yè)主滿意度如何，業(yè)主的需求都是不斷變化的，因此要始終使顧客滿意度達到較高水平，就得不斷調(diào)整服務(wù)的內(nèi)容，提高服務(wù)水平，這樣才能確保業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可，最終使費用收繳率達到較高水平。

2.6 開展多種經(jīng)營，提高經(jīng)濟效益

物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)，除開展常規(guī)性管理服務(wù)項目外，可以挖潛以業(yè)主為主的客戶資源，將這一資源充分利用起來，培育以物業(yè)管理為基礎(chǔ)的專項、特約、中介等多種經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的利益最大化。隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢。這為物業(yè)管理企業(yè)的有償服務(wù)提供了廣闊的市場；物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主朝夕相處，及時掌握著業(yè)主需求信息，開展多種經(jīng)營具有先天的優(yōu)勢；當(dāng)然，做好經(jīng)營運行管理，關(guān)鍵在于要認(rèn)真分析客戶的需求，把握商機，敢于創(chuàng)新，同時應(yīng)合理配置資金和其它資源，才能取得較好成效。因此物業(yè)管理企業(yè)要想提高經(jīng)濟效益，提高企業(yè)參與市場的競爭能力，就必須挖潛多種經(jīng)營發(fā)展模式，堅持社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，為人民日益增長的美好生活需要而努力。

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