葛丹

摘要：近年來，隨著我國的城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，形成了一種新型的城市運營建設和管理模式。房地產開發(fā)企業(yè)作為這一發(fā)展過程中的重要載體，發(fā)揮了重要的作用。本文通過綜述城市運營的內涵，闡述了房地產企業(yè)在城市運營中對城市塑造的重要作用，進而提出了房地產開發(fā)企業(yè)轉化角色定位的有效策略。

關鍵詞：城市運營；房地產開發(fā)企業(yè)；作用價值

1.城市運營的內涵

城市運營，是指圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，發(fā)揮房地產企業(yè)產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分。城市土地是構成一個城市空間和城市功能的載體，是城市最為寶貴且有限的資源，土地運營的狀況直接關系到城市的發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向。因此城市運營的本質即以政府為引導，以市場為主導，使城市的土地資源得到最有效的配置與利用，并整合相關產業(yè)及資本要素，使城市的有形和無形資源、現(xiàn)實和潛在資源可持續(xù)發(fā)展并從中獲得具有個性特色最大城市價值的過程，是追求經濟、社會和環(huán)境效益最大化，實現(xiàn)自我滾動、自我增值、自我發(fā)展的新型城市建設和管理模式。

2.房地產開發(fā)企業(yè)在城市運營中的重要角色定位

2.1房地產業(yè)是城市規(guī)劃發(fā)展的有機組成部分

城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設所作的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設城市和管理城市的基本依據(jù)，在確保城市空間資源的有效配置和土地合理利用的基礎上，是實現(xiàn)城市經濟和社會發(fā)展目標的重要手段之一。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，選擇了一個城市，就需要融合城市大環(huán)境的開發(fā)項目并成為城市的有機組成部分，從而對城市規(guī)劃以及經濟作出貢獻，拉動城市經濟增長。

2.2房地產企業(yè)是城市運營的主體

從某種意義上說，政府最大的作用在于管理城市，而運營城市則必須借助市場的力量。房地產開發(fā)企業(yè)既是市場主體，也是城市運營的主體，其通過運營城市使資源加工成產品再變成商品，使城市建設由簡單的生產過程變成資產資本營運的過程。目前，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，正處在轉變發(fā)展方式、優(yōu)化經濟結構、轉換增長動力的攻關期，城市發(fā)展正朝著以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局、加快農業(yè)轉移人口市民化的方向行進。經濟的轉型、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展迫切需要房地產業(yè)加快自我變革，以城市運營宏觀視角和實踐來發(fā)展房地產業(yè)是房地產開發(fā)企業(yè)科學健康可持續(xù)發(fā)展的有效路徑。房地產開發(fā)企業(yè)在城市運營的模式下，已把觸角伸向城市社會的各個層面，從建筑規(guī)劃到物業(yè)管理、社區(qū)建設、基礎教育、文化藝術滲透等，都直接或間接影響著城市的整體格局；開發(fā)企業(yè)通過高度的社會責任意識與科學專業(yè)的運營能力，為城市的未來提供增值產品、文化和服務，提升整個城市的競爭力。從這個角度來講，優(yōu)秀的房地產開發(fā)企業(yè)有條件成為城市運營商，擔當起一個城區(qū)“執(zhí)行官”的重任，直接參與運營并協(xié)助政府管理一座城市。

3.房地產開發(fā)企業(yè)在城市運營中發(fā)揮角色價值的有效策略

3.1準確把握城市建設和社會發(fā)展的戰(zhàn)略、方向

城市綜合運營具有巨大、跨時代、高社會效益的特點，以服務于城市建設。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在城市運營中應當不單純的提供居住空間的硬件設施以及相應的服務，還需要涉及到城市生活中的其他公共空間不僅如此，房地產開發(fā)企業(yè)應當深入了解與研究城市發(fā)展的具體戰(zhàn)略定位，把握好城市的未來發(fā)展趨勢，進而符合政府層面針對城市建設的總體規(guī)劃。這些發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃一方面能夠改變城市的形態(tài)，另外還將大大提升市民的生活質量，從而帶動城市進步與發(fā)展。所以，房地產企業(yè)應當具備良好的社會責任意識，同時在城市綜合運營中發(fā)揮出重要價值，以此來承擔起城市建設和社會發(fā)展過程中的使命力量。

3.2抓好房地產開發(fā)企業(yè)的內部運營

房地產開發(fā)企業(yè)自身規(guī)范的約束和效率的提升，是實現(xiàn)最終效益的基礎，目前，房地產開發(fā)項目建設逐步改變以往分散的項目責任制，代之以縱向流程管理，將施工標準、進度推進、招投標執(zhí)行、審計同步等方面，實現(xiàn)人力、物力、財力的集約利用與高效運轉。只有以規(guī)范為保障，企業(yè)的效率才是穩(wěn)妥的、持續(xù)的。

3.3注重創(chuàng)新發(fā)展

房地產領域的創(chuàng)新重點是科技創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和機制創(chuàng)新。通過科技創(chuàng)新增加“新技術、新材料、新產品、新工藝”應用，改變資源能源消耗大、住宅產業(yè)化水平低的粗放方式，提高規(guī)劃、設計水平，提升住宅產品質量；通過體制創(chuàng)新實現(xiàn)設計總承包，提高規(guī)劃、設計、施工的協(xié)同性，有機配合、提高效率；通過機制創(chuàng)新實現(xiàn)建筑設計與運營管理一體化，實現(xiàn)“社區(qū)健康產業(yè)”、“教育產業(yè)”、“文化藝術產業(yè)”及 “社區(qū)物業(yè)服務系統(tǒng)”統(tǒng)一。

當務之急需要進一步解放思想，改變傳統(tǒng)守舊的理念和方法，通過強化頂層設計，將管理模式予以創(chuàng)新，尊重先進設計理念的應用，讓科學、高效的設計理念得到有效的實施。要積極應用環(huán)保、節(jié)能、綠色技術，促進將科技成果轉化為實踐應用，推動綠色建筑的設計和推廣。使房地產開發(fā)企業(yè)通過科技、體制、機制方面的創(chuàng)新實現(xiàn)根本轉型，在經濟的轉型中實現(xiàn)科學快速的提升，并有力發(fā)揮出促進經濟社會進步的優(yōu)勢。

3.4提高自身項目融資能力

強化項目融資能力概括來講就是提高大型住宅式房地產項目融資完成效果。資金已是一個嚴重制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型的房地產行業(yè)，在城市運營發(fā)展中解決好融資問題成為許多房地產企業(yè)的重中之重?？偟膩碇v，大型住宅式房地產開發(fā)以地產企業(yè)為主導，采用多種融資模式來調整和影響項目整體運營體系和未來經營制度。比如，當項目融資和開發(fā)階段僅借助短期負債式融資，在后期項目運營階段需要面對極大償還債務壓力。結合房地產開發(fā)實際情況可以總結出，一般大型住宅式房地產項目需要三年以上培育期，同時還需投入較長一段時間才可以獲得住宅出售和經營效益。通過項目風險預測和制定解決措施來降低無效投資帶來的影響。在獲取資金后要科學規(guī)劃和計算項目費用，最大程度上發(fā)揮項目融資利用程度，降低企業(yè)借貸壓力基礎上規(guī)避企業(yè)資金鏈斷裂。綜上所述，高效控制地產項目無效投資，能夠使地產企業(yè)能夠更快更優(yōu)創(chuàng)新和升級融資體系。調整融資結構，降低大型住宅式房地產開發(fā)中對銀行和金融機構依賴程度。強化房地產開發(fā)企業(yè)融資能力和企業(yè)運營水平，推動大型房地產開發(fā)項目以及運營的整體水平。

4.結束語

綜上所述，作為城鎮(zhèn)化的主要載體，這20年中國的房地產業(yè)在起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨于成熟。在這個過程中，房地產產品業(yè)態(tài)日漸豐富多元、開發(fā)企業(yè)陣營不斷分化、行業(yè)的基本屬性與商品的價值規(guī)律逐漸發(fā)揮作用。在房地產業(yè)發(fā)展工程中中，房地產開發(fā)企業(yè)應當找準戰(zhàn)略和方向，實現(xiàn)自身角色的轉型，以貢獻于城市發(fā)展實現(xiàn)經濟、社會和環(huán)境效益最大化。

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