吳潔芳

[提要] 房?jī)r(jià)管控與居民消費(fèi)如何協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅是我國(guó)政府部門面臨的重要問題，而且也與我國(guó)社會(huì)大眾生活息息相關(guān)。本文分析與論述房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同家庭居民消費(fèi)的影響，并對(duì)房?jī)r(jià)上漲擠出效應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行研究與探討。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲;居民消費(fèi);影響;應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)：F126.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年3月29日

一、房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同家庭居民消費(fèi)的影響

（一）房?jī)r(jià)上漲對(duì)具有投資型房產(chǎn)家庭居民消費(fèi)的影響。具有投資型房產(chǎn)家庭指的是現(xiàn)有住房不僅可以滿足自身居住需求，而且可以滿足自身投資需求的家庭。雖然房?jī)r(jià)上漲對(duì)這類家庭產(chǎn)生的直接影響為增加這類家庭的財(cái)富，但是這類家庭在房?jī)r(jià)上漲背景下所做出的不同決策，也會(huì)對(duì)這類家庭的消費(fèi)產(chǎn)生不同的影響。一方面在房?jī)r(jià)上漲背景下，如果這類家庭選擇將自身的投資型房產(chǎn)進(jìn)行出售變現(xiàn)，則這類家庭受眾所具有的可消費(fèi)資金將增多，這無(wú)疑會(huì)刺激家庭在房產(chǎn)之外消費(fèi)支出的增多;另一方面如果這類家庭對(duì)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)具有較強(qiáng)的信心并且不選擇出售投資型房產(chǎn)，這類家庭通過房產(chǎn)所獲得收入仍舊可以通過提高房產(chǎn)租金來(lái)得到提升，因此這同樣會(huì)刺激家庭在房產(chǎn)之外消費(fèi)支出的增多，只是無(wú)論是消費(fèi)預(yù)算的增長(zhǎng)幅度還是消費(fèi)支出的增長(zhǎng)幅度，都會(huì)小于出售房產(chǎn)之后的增長(zhǎng)幅度。由此可見，在房?jī)r(jià)上漲背景下，具有投資型房產(chǎn)的家庭主要會(huì)受到財(cái)務(wù)效應(yīng)的影響，即無(wú)論是否將投資型房產(chǎn)出售變現(xiàn)，這類家庭的消費(fèi)預(yù)算和消費(fèi)支出都將得到提升。

（二）房?jī)r(jià)上漲對(duì)具有自住型房產(chǎn)家庭居民消費(fèi)的影響。具有自住型房產(chǎn)家庭指的是現(xiàn)有住房能夠滿足自身居住需求，但不具有投資型房產(chǎn)且不具有購(gòu)買投資型房產(chǎn)意愿的家庭。從理論上來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲能夠提升這類家庭對(duì)自身資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期，繼而提升這類家庭對(duì)未來(lái)的信心。如果這類家庭選擇在房?jī)r(jià)上漲的背景下出售房產(chǎn)并且在短期內(nèi)沒有購(gòu)房意愿，則家庭中可用于其他消費(fèi)領(lǐng)域中的資金將增多，其他消費(fèi)支出也將會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，而如果這類家庭選擇在房?jī)r(jià)上漲背景下更換住房，考慮到房?jī)r(jià)上漲背景會(huì)導(dǎo)致住房更換成本的提升，因此這類家庭需要將更多的消費(fèi)支出用于住房更換當(dāng)中，其他消費(fèi)支出則會(huì)被抑制。從實(shí)踐層面來(lái)看，由于這類家庭在房?jī)r(jià)上漲背景下出售房產(chǎn)或者更換住房，不僅無(wú)法使用自身通過出售房產(chǎn)的收入獲得居住環(huán)境更好的房產(chǎn)，甚至難以使用自身通過出售房產(chǎn)的收入獲得與之前居住環(huán)境相同的房產(chǎn)，因此大多數(shù)具有自住型房產(chǎn)的家庭會(huì)選擇對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行保留而不進(jìn)行出售或者更換。在此背景下，如果家庭收入不變，這類家庭居民的消費(fèi)選擇也基本維持不變，因此房?jī)r(jià)上漲對(duì)這類家庭的消費(fèi)不會(huì)產(chǎn)生影響。

（三）房?jī)r(jià)上漲對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)房家庭居民消費(fèi)的影響。準(zhǔn)備購(gòu)房家庭指的是自身不具有投資型房產(chǎn)與自住型房產(chǎn)，但是具有房產(chǎn)首付支付能力或者在短期內(nèi)將具備房產(chǎn)首付支付能力且在短期內(nèi)具有購(gòu)房意愿的家庭。相對(duì)于具有投資型房產(chǎn)與自住型房產(chǎn)的家庭居民而言，房?jī)r(jià)上漲對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)房家庭居民消費(fèi)所產(chǎn)生的影響是十分復(fù)雜的。對(duì)于具有較高消費(fèi)水平和支付能力的家庭而言，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲之后，這類家庭可能會(huì)做出提前購(gòu)買房產(chǎn)的選擇，從而避免房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，房產(chǎn)消費(fèi)成為了家庭消費(fèi)支出中的第一選擇，而其他消費(fèi)可能會(huì)因?yàn)樘崆斑M(jìn)行房產(chǎn)消費(fèi)而產(chǎn)生推后。對(duì)于具有較低消費(fèi)水平和支付能力的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲意味著首付提升以及貸款金額提升，面對(duì)這種情況，具有較低消費(fèi)水平和支付能力的家庭所做出的選擇主要包括三種：首先，選擇提前購(gòu)買房產(chǎn)避免房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);其次，選擇較小的住房控制購(gòu)房消費(fèi)開支;最后，選擇推后購(gòu)房計(jì)劃。第一種與第二種選擇都會(huì)對(duì)居民當(dāng)期消費(fèi)進(jìn)行限制，而第三種選擇則會(huì)產(chǎn)生預(yù)防性儲(chǔ)蓄效應(yīng)。由此可見，從整體上來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲會(huì)遏制具有較高消費(fèi)水平和支付能力的家庭所具有的消費(fèi)需求，同時(shí)會(huì)抑制具有較低消費(fèi)水平和支付能力的家庭所具有的當(dāng)期消費(fèi)，或者推后這類家庭的購(gòu)房需求并產(chǎn)生預(yù)防性存儲(chǔ)效應(yīng)。

（四）房?jī)r(jià)上漲對(duì)房產(chǎn)租賃家庭居民消費(fèi)的影響。房產(chǎn)租賃家庭指的是通過租賃房產(chǎn)滿足自身需求且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)沒有購(gòu)房意愿的家庭。對(duì)于這種家庭而言，雖然房?jī)r(jià)上漲不會(huì)直接影響居民消費(fèi)，但是房?jī)r(jià)上漲會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本上漲，并間接導(dǎo)致房租上漲，從而導(dǎo)致房產(chǎn)租賃家庭居民在居住需求中的消費(fèi)投入增多。如果在房?jī)r(jià)上漲背景下房產(chǎn)租賃家庭的絕對(duì)收入不產(chǎn)生改變，那么房產(chǎn)租賃家庭居民需要降低租房面積或者住房條件來(lái)保持自身居住需求消費(fèi)投入不變或者通過擠壓其他消費(fèi)來(lái)保持自身整體的消費(fèi)支出不變。如果房產(chǎn)租賃家庭選擇第二種方案，則意味著居民在房產(chǎn)租賃之外的消費(fèi)需求會(huì)呈現(xiàn)出降低趨勢(shì)。與此同時(shí)，無(wú)論選擇哪種方案，房產(chǎn)租賃家庭都將面臨房?jī)r(jià)上漲所提升的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而為了應(yīng)對(duì)這種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)租賃家庭會(huì)提升自身的儲(chǔ)蓄量，從而對(duì)自身當(dāng)期消費(fèi)進(jìn)行壓縮。由此可見，從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲對(duì)房產(chǎn)租賃家庭居民消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，這不僅會(huì)降低房產(chǎn)租賃家庭居民在其他消費(fèi)需求中的支出，而且會(huì)提升房產(chǎn)租賃家庭居民的預(yù)防性儲(chǔ)蓄量，從而進(jìn)一步擠壓房產(chǎn)租賃家庭居民在居住需求之外的消費(fèi)需求支出。

從總體上來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲能夠?qū)哂型顿Y型房產(chǎn)家庭居民消費(fèi)以及具有自住型房產(chǎn)家庭居民消費(fèi)產(chǎn)生促進(jìn)作用，而對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)房家庭居民消費(fèi)、房產(chǎn)租賃家庭居民消費(fèi)則會(huì)產(chǎn)生不同程度的抑制作用。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民總體消費(fèi)所產(chǎn)生的影響呈現(xiàn)為倒U型，即當(dāng)房?jī)r(jià)在一定范圍中時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)居民總體消費(fèi)所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)會(huì)大于擠出效應(yīng)，在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)上漲能夠有效刺激居民消費(fèi);而如果房?jī)r(jià)超出這一范圍并快速增長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)所產(chǎn)生的基礎(chǔ)效應(yīng)會(huì)大于財(cái)富效應(yīng)，在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的抑制作用。因此，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象為居民消費(fèi)帶來(lái)的影響呈現(xiàn)出了先刺激后抑制的特征。

二、房?jī)r(jià)上漲擠出效應(yīng)應(yīng)對(duì)策略

為了避免房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生過于明顯的擠出效應(yīng)，政府有必要做好以下工作：一是對(duì)住房金融體系進(jìn)行完善。充分體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，是對(duì)房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)效應(yīng)進(jìn)行緩解的有效策略。因此，我國(guó)政府部門、金融機(jī)構(gòu)有必要引導(dǎo)居民構(gòu)建起多層次的金融需求，并引導(dǎo)投資者參與到住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，從而推動(dòng)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，繼而提升消費(fèi)者的支付能力與變現(xiàn)能力;二是對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行控制和監(jiān)管。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景下，房地產(chǎn)信貸的過度投放無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步刺激投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)并哄抬房?jī)r(jià)，因此政府部門有必要對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行控制與監(jiān)管，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供保障;三是加大小戶型商品房以及廉租房供給。當(dāng)前，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”已經(jīng)深入人心，與此同時(shí)，一些社會(huì)大眾并沒有住房來(lái)滿足自身的居住需求，購(gòu)買住房則成為了剛性需求，在房?jī)r(jià)上漲過快的背景下，這類人群只能選擇抑制其他消費(fèi)或者選擇放棄買房計(jì)劃，這對(duì)于城市所具有的人才吸引力以及城市社會(huì)的穩(wěn)定、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)生著不容忽視的影響。因此，加大小戶型商品房以及廉租房供給，滿足居民的居住需求，是抑制房?jī)r(jià)上漲擠出效應(yīng)的有效策略;四是完善社會(huì)保障體系，提升消費(fèi)者信息。完善的社會(huì)保障體系是降低居民消費(fèi)顧慮的重要保障，因此政府部門有必要從教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面對(duì)社會(huì)保障體系進(jìn)行完善，從而提升居民的消費(fèi)積極性。

三、結(jié)語(yǔ)

房?jī)r(jià)上漲能夠?qū)哂型顿Y型房產(chǎn)家庭居民消費(fèi)以及具有自住型房產(chǎn)家庭居民消費(fèi)產(chǎn)生促進(jìn)作用，而對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)房家庭居民消費(fèi)、房產(chǎn)租賃家庭居民消費(fèi)則會(huì)產(chǎn)生不同程度的抑制作用，并且房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民總體消費(fèi)所產(chǎn)生的影響呈現(xiàn)倒U型。為了避免房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生過于明顯的擠出效應(yīng)，我國(guó)政府部門不僅需要重視住房金融體系的完善與房地產(chǎn)貸款的控制與監(jiān)管，而且需要加大小戶型商品房以及廉租房供給、完善社會(huì)保障體系，從而最大化體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)，并有效緩解房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)。

主要參考文獻(xiàn)：

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