劉芝育

【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，部分城市產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定存在著潛在威脅。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，首先對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫這一現(xiàn)象進(jìn)行基本概述，進(jìn)而闡述了房地產(chǎn)泡沫的成因，隨后分析其對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響，最終對(duì)如何防治我國的房地產(chǎn)泡沫提出了對(duì)策建議，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)泡沫的基本概述

（一）房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果，一般認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。

（二）房地產(chǎn)泡沫的評(píng)價(jià)指標(biāo)

1.房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義選取的、測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（GDP）增長速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)價(jià)格增長率超過GDP增長越高，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

2.商品房空置率

即根據(jù)房地產(chǎn)泡沫定義選取，反應(yīng)供求匹配的內(nèi)部協(xié)調(diào)性指標(biāo)。一般認(rèn)為，空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū).在10%～ 20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5%～10%之間為合理區(qū)，5%以下為空置不足區(qū)，即市場(chǎng)過熱。

3.房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指一套中等水平住宅的市場(chǎng)價(jià)格中與中等水平的居民家庭年收入的比值。主要是用來測(cè)度房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，衡量居民對(duì)住房的購買能力，指標(biāo)值越高，說明居民的購買能力就越差。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的成因

（一）銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，所以銀行愿意向房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款，增強(qiáng)了投機(jī)者的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，提高了銀行資本的規(guī)模，因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高房了地產(chǎn)的價(jià)格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

（二）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度的投機(jī)需求

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，投機(jī)需求反而會(huì)增加，進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲，直到房地產(chǎn)泡沫破滅，而隨著下一輪的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，投機(jī)需求再度高漲，推動(dòng)房價(jià)不合理上漲，又會(huì)制造大量泡沫，形成惡性循環(huán)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱

由于房地產(chǎn)的特殊性，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值做出客觀準(zhǔn)確的判斷，房地產(chǎn)商可以通過“造市”向公眾發(fā)布房產(chǎn)上漲信號(hào)，部分開發(fā)商又會(huì)夸大宣傳，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)判斷脫離實(shí)際。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡

土地資源供給的低彈性和壟斷性，使房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者普遍存在土地價(jià)格的上漲預(yù)期，間接推動(dòng)了土地投機(jī)，土地投機(jī)又推動(dòng)了泡沫滋生。其次，城市化進(jìn)程的加快引發(fā)了住宅市場(chǎng)需求的擴(kuò)張，增強(qiáng)了城市居民的購房欲望。

三、房地產(chǎn)泡沫存在的負(fù)面影響

（一）房地產(chǎn)泡沫的破滅極易引發(fā)金融危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致投機(jī)風(fēng)氣盛行，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者向銀行的消費(fèi)貸款越來越多。而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，將會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，導(dǎo)致銀行不良貸款的增加，造成金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)損失，引起金融危機(jī)。

（二）房地產(chǎn)泡沫的存在導(dǎo)致資源配置不合理，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

一方面，城市地價(jià)持續(xù)高漲，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)，導(dǎo)致資源配置不合理：另一方面，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，高投資回報(bào)率吸引了大量的社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域生產(chǎn)效率下降并逐漸衰退，最終使整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲失衡。

四、關(guān)于防治我國房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)金融監(jiān)管

第一，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)金融監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的信貸額度，控制其在銀行信貸所占總額的比重。

第二，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立細(xì)致有效的信用評(píng)估體系，對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，并針對(duì)居民建立個(gè)人信用檔案，對(duì)信用不良的人予以限制。

第三，銀行部門應(yīng)適當(dāng)縮減對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模，嚴(yán)格按照貸款審批流程，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸發(fā)放條件，嚴(yán)厲打擊通過假按揭等形式獲取銀行信貸。

（二）抑制房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)

首先，要從源頭上加強(qiáng)對(duì)銀行部門的監(jiān)管，控制投機(jī)資本的數(shù)量和流向。國家應(yīng)完善房地產(chǎn)金融體系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張。銀行應(yīng)嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)貸款的審批環(huán)節(jié)，通過信貸資金的控制，將不合資質(zhì)的開發(fā)商逐漸淘汰…房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其次，政府應(yīng)建立健全土地交易制度，完善行業(yè)管理，制訂相關(guān)稅收政策和房地產(chǎn)政策，增加投機(jī)者持有物業(yè)的成本和交易成本。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的調(diào)控力度

第一，政府應(yīng)充分運(yùn)用宏觀調(diào)控職能，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，建立住房需求增長監(jiān)控機(jī)制和分析預(yù)警機(jī)制，通過嘗試征收不動(dòng)產(chǎn)稅等方式，限制投機(jī)性炒房。

第二，政府應(yīng)嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地的行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)。

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