林蘇娜

【摘要】2006年我國新企業(yè)會計準則頒布將投資性房地產作為一項具體準則單獨列式，并在后續(xù)計量中引入公允價值計量模式。投資性房地產的公允價值計量成為學術界和實務界關注的熱點。本文通過對研究投資性房地產公允價值計量的文獻進行梳理，以期為進行更深入的研究提供思路。

【關鍵詞】公允價值；投資性房地產；文獻綜述

一、國內研究現(xiàn)狀

2005年財政部出臺《投資性房地產》意見征求稿，將投資性房地產單獨列式，在后續(xù)計量中引入公允價值，進一步規(guī)范投資性房地產的披露。2006年2月財政部頒布新企業(yè)會計準則，為實現(xiàn)與國際會計準則的趨同，全面引入了公允價值計量，在金融工具、投資性房地產、債務重組、非貨幣性交易、生物資產等準則中涉及。此次會計準則首次頒布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》（CAS3），對企業(yè)投資性房地產的確認、計量、披露提供依據。根據準則規(guī)定，如果企業(yè)有確鑿的證據表明其投資性房地產得到公允價值能夠持續(xù)可靠地獲取，則可以采取公允價值模式對投資性房地產項目進行后續(xù)計量。對使用公允價值計量投資性房地產，準則有嚴格規(guī)定：投資性房地產需要有活躍的房地產交易市場：企業(yè)可以從房地產交易市場中取得相同或類似的房地產市場價格及其他相關信息，以保證對投資性房地產的公允價值進行合理估計：同一企業(yè)只能采用成本或公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量投資性房地產后不可轉回成本模式，采用公允價值模式計量投資性房地產不計提折舊，不用計提資產減值準備。

（一）對投資性房地產準則的解讀

2006年企業(yè)會計準則頒布前后，研究主要集中于對于CAS3本身的解讀上，探討會計處理方式的變化，通過CAS3和國際上有代表性的投資性房地產會計準則進行對比，提出完善準則的建議，主要以規(guī)范研究為主。在意見征求稿出臺后，沈小平（ 2006）等人探究了新準則下投資性房地產的會計問題處理方式，對投資性房地產的歸屬問題、會計處理方法和“增值收益”的所得稅問題做了探討。趙西卜（2006）等人就深入解讀了準則的特點、投資性房地產的界定、計量、轉換和處置等準則實施中應注意的七大問題。徐小瑛（2006）將《企業(yè)會計準則第3號》和國際會計準則第40號投資性房地產進行比較，通過比較為我國會計準則的完善提供建議，結果發(fā)現(xiàn)國際會計準則在對于投資性房地產的范圍界定更加詳細，易于分辨操作：在計量模式國際準則提倡選用公允價值，而我國對投資性房地產選用公允價值做了嚴格控制的規(guī)定：在投資性房地產與其他資產的轉換處理上國際會計準則的規(guī)定更加細致全面：在信息披露上，我國會計準則要求披露的信息更加符合我國情況。應華羚（2008）對投資性房地產準則中公允價值模式與國際會計準則進行比較，著重探討了公允價值定義的表述、確定依據等方面的差異，并提出為了防止公允價值的濫用，完善會計準則的制度提出建議，認為我國需進一步明確公允價值的計量規(guī)范和屬性表述，提高信息披露的要求。

（二）投資性房地產公允價值計量模式的影響

新準則的實施也引發(fā)了學者們對企業(yè)可能造成的影響的思考，研究集中于公允價值的實施產生的后果上。研究主要采用規(guī)范與案例相結合的方式，較少有人采用實證研究。企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產的影響主要表現(xiàn)在對企業(yè)凈利潤、凈資產和稅負的影響上。準則規(guī)定，采用公允價值計量后續(xù)投資性房地產的企業(yè)要按照資產負債表日投資性房地產的公允價值調整賬面價值。準則頒布前后，我國的房地產行業(yè)正值火熱期，采用公允價值后續(xù)計量會導致的資產負債表日價格高于賬面價格，相應的增資計入當期損益從而增加了企業(yè)的利潤。而所得稅的征收是以凈利潤為基礎，公允價值計量導致企業(yè)凈利潤的提高，而沒有配套的稅法規(guī)定說明公允價值變動引起的利潤增加的這一部分是否計入應稅基礎，因此很有可能提高企業(yè)稅收。企業(yè)凈利潤的提高也會加大現(xiàn)金流的流出，企業(yè)一般采用預交所得稅，公允價值變動引起的凈利潤的增加并沒有構成實際的現(xiàn)金流入，但當期預交所得稅會增加從而增大企業(yè)現(xiàn)金流出量，凈利潤的增加業(yè)讓所有者誤認為企業(yè)業(yè)績好要求分配殷利，管理者也會要求增加薪酬，這些都會導致企業(yè)現(xiàn)金流出量增加。另外，我國的房地產市場不成熟不穩(wěn)定，新準則頒布的時候我國房地產行業(yè)進入飛速發(fā)展期，房價上漲，采用公允價值計量會導致企業(yè)資產增加，而房價下跌的可能也客觀存在，也就會引起企業(yè)的資產縮水從而影響企業(yè)的凈資產。

（三）公允價值計量投資性房地產的運用情況

隨著準則的運用，研究偏向于準則的應用情況以及存在的問題方面，主要采用規(guī)范與案例相結合的方式，較少實證研究。劉運國（ 2010）對存在投資性房地產的上司公司進行研究，發(fā)現(xiàn)按公允價值計量的會計信息更具有價值相關性，會計信息的決策有用性有所提高。雖然公允價值更具有價值相關性，但對于公允價值模式的應用上，并未如預期的那樣得到企業(yè)的追捧，相反使用公允價值的企業(yè)極少。不少學者對投資性房地產計量模式的選擇動因進行了研究。企業(yè)對投資性房地產公允價值計量模式的選擇是實質是會計政策的選擇。對會計政策的選擇，主流的理論依據仍然以契約理論三大假設為主。徐愛敏（2013）提出管理者選擇公允價值計量模式是出于政治動機和經濟動因，包括盈余管理動因和管理者自身獲利動機。張瑞麗（2014）通過對2007年至2012年持有投資性房地產的上市公司進行實證研究發(fā)現(xiàn)，資產負債率高、高管持股比率高、投資性房地產比重高的非國有企業(yè)更傾向于公允價值計量。王福勝（2014）從管理層選擇公允價值的機會主義和效率主義出發(fā)，認為管理層選擇公允價值計量只是為了提高企業(yè)的會計業(yè)績，降低債務水平，并不是為了提高會計信息價值相關性。

二、總結

我國市場背景下，房地產市場不成熟，房價不完全公開透明，房地產市場不具有足夠的活躍性，讓企業(yè)獲取公允價值的難度增大。另外，公允價值計量對企業(yè)利潤和資產的影響不是完全對企業(yè)有利的，出于謹慎性原則，很多企業(yè)必然會對選擇公允價值模式計量投資性房地產持觀望態(tài)度。在長期看來，隨著會計準則的完善，我國市場經濟的發(fā)展，房地產市場的完善，房價的公開透明，財務報表的改進，公允價值必然將會成為投資性房地產后續(xù)計量的主要方式。因此，未來對公允價值計量投資性房地產的研究應該集中于從實務出發(fā)，完善和改進會計準則，以準則指導實務，推進公允價值在投資性房地產后續(xù)計量中的運用。

參考文獻：

[1]沈小平，房振武.孫元元投資性房地產會計處理問題探討[J].商業(yè)會計，2006（01）：57-58

[2]趙西卜，王艷紅.尚利投資性房地產會計準則實施中應注意的七大問題[J].財會學習，2006（05）：43-45

[3]徐小瑛.淺談《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》[J].云南財貿學院學報（社會科學版），2006（05）：108-109