劉彥華

前兩年，越來越多的受訪者開始考慮到二三線城市，甚至是小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村生活。 “2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果則顯示，今年，一線城市的吸引力開始回升，在回答“什么地方最適合您居住”一題時，26.3%的受訪者選擇了一線城市，比上年度提高了9.6個百分點(diǎn)。

“五一”小長假素有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱，4月30日，《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者來到位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的某售樓處，30萬抵扣10%房價的優(yōu)惠活動，讓這個老盤加推的樓盤收獲了不錯的人氣。

該樓盤目前在售的主要是80平米的兩居、95平米和103平米的三居，均價為每平米53000元。雖然當(dāng)日這里擠滿了看房的人，但據(jù)多位看房人反映，“主要是看看，了解了解行情”。

觀望態(tài)度明顯，這不是個例，據(jù)記者向鏈家地產(chǎn)和我愛我家工作人員了解，與前兩個月相比，近期二手房市場看房量普遍出現(xiàn)反彈，但實(shí)際成交量增長有限，“主要還是受整個政策大環(huán)境的影響。不是市場需求不足，而是因?yàn)檎J(rèn)房又認(rèn)貸等政策，精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求，剛需和改善型購房者本身接盤能力有限，受整個市場低迷氛圍影響，他們的決策也更加理性”。

這一點(diǎn)在“2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查中已有所體現(xiàn)。

今年5月，《小康》雜志會同有關(guān)專家及機(jī)構(gòu)，對“2018中國居住小康指數(shù)”進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)對調(diào)查結(jié)果和國家有關(guān)部門的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)處理，得出2018年度中國居住小康指數(shù)為85.3分，比上一年度的79.9分提高了5.4分，一舉突破了80分大關(guān)。

對于2018年中國房地產(chǎn)市場走勢，有人看跌也有人漲?！?018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，43.3%的受訪者預(yù)計今年年內(nèi)其所在地房價會上漲，23.1%的受訪者認(rèn)為不好說，20.1%的受訪者認(rèn)為會下跌，另外還有13.5%的受訪者認(rèn)為維持現(xiàn)狀的概率較大。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年以來，全國主要城市陸續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策已超過100次。思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅在接受《小康》·中國小康網(wǎng)記者采訪時表示，2018年樓市調(diào)控主基調(diào)并未改變，依然是“房住不炒”，并在此基礎(chǔ)上加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在回答“從現(xiàn)在到今年年底，您會買房嗎？”一題時，31.2%的受訪者選擇了“觀望”，比去年同期上升了18.7個百分點(diǎn)，52%的受訪者直言“不會”，比去年同期下降了16.8個百分點(diǎn)，16.8%的受訪者表示會買房，比去年同期減少了1.9個百分點(diǎn)。

購房成本有多高？

“市場觀望情緒濃厚，并不代表投資投機(jī)需求消減?！痹诠憧磥恚袊鴺鞘卸糁瞥捶客稒C(jī)行為、抑制房價過快上漲的政策壓力依然不小，丹東樓市近日被爆炒便是例證之一。

4月下旬，沉寂多年的丹東樓市一躍成為全國關(guān)注的焦點(diǎn)，丹東新區(qū)房價如打了“雞血”一般噌噌上躥，短短兩天漲幅就超過50%。不過，正如郭毅所言，政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松的決心非常堅定，在住建部約談后，丹東迅速出臺了新一輪的樓市調(diào)控政策。

不過，就在丹東樓市限購政策壓頂、回歸理性的同時，另一則與限購政策相關(guān)的消息開始在地產(chǎn)圈瘋傳。

在國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》之后，有地產(chǎn)媒體將之解讀為“國務(wù)院下令取消限購”，理由是這份通知中明確提出將“不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動產(chǎn)交易等民事主體財產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定”作為清理重點(diǎn)之一。

“這屬于政策誤讀?！痹诮邮堋缎】怠贰ぶ袊】稻W(wǎng)記者采訪時，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)直言，這份通知和限購限貸等樓市調(diào)控政策其實(shí)是兩回事，限購限貸等調(diào)控政策是為了抑制部分城市房價上漲過快、防范房產(chǎn)炒作所采取的措施，從目前“房住不炒”的大環(huán)境看，政策還在收緊。

郭毅對此表示認(rèn)同，她告訴記者，“短期內(nèi)看不到限購限貸等政策取消的可能性。”

房子永遠(yuǎn)是人們最關(guān)心的話題之一，也總是牽動著人們的敏感神經(jīng)。房地產(chǎn)市場地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房價漲幅所包含的泡沫和風(fēng)險情況不同，后市走勢也將呈現(xiàn)不同態(tài)勢。不過，王業(yè)強(qiáng)分析認(rèn)為，總體而言，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場的一個低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)下行運(yùn)行趨勢。“在供給側(cè)，一線和熱點(diǎn)的二線城市，為了緩解庫存的危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步增加，但是限價政策難以放松，熱點(diǎn)城市的供應(yīng)量將持續(xù)偏緊。在需求側(cè)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)不會發(fā)生改變，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，因此成交規(guī)模也會受到一定的限制，商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的雙重影響將出現(xiàn)回調(diào)。同時，銷售的萎縮和融資渠道受阻，將給房企造成資金上的壓力，并在一定程度上影響房企的開工意愿，新開工增速仍將持續(xù)低位運(yùn)行?！?/p>

對于16.8%的“準(zhǔn)購房者”和31.2%的觀望者而言，目前的形勢可謂喜憂參半。

可喜的是，受持續(xù)調(diào)控影響，一線城市加速降溫，二三線城市交易增速已有所回落，房價總體趨于平穩(wěn)。

令一些人憂慮的是，房貸利率持續(xù)上漲，購房成本不斷加大。據(jù)“2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，買房付款時，36.4%的受訪者會選擇“按揭”，32.5%的受訪者選擇“公積金貸款”，19.8%的受訪者會選擇組合貸款，三者合計88.7%。而據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年4月份全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比3月份上升0.91%，同比上升23.01%。從2017年1月份至今，全國首套房貸款平均利率已連續(xù)上漲16個月。

王業(yè)強(qiáng)分析認(rèn)為，個人住房信貸利率仍有進(jìn)一步上調(diào)的空間，“從國外一些經(jīng)濟(jì)體都在收緊撥備政策，包括美國的加息和縮表的業(yè)務(wù)看，對我們國家貨幣政策將會產(chǎn)生一定的影響，同時企業(yè)部門信貸需求將回升，信貸規(guī)模緊張的局面將維持，有可能推動個人住房貸款利率繼續(xù)上行”。

近四成受訪者擔(dān)心“買不起也租不起”

“有錢就買，沒錢就租。”近年來，不少人的住房理念發(fā)生了變化，租賃需求日益活躍。

2017年開始，各種住房租賃政策在全國各地迅速落地，眾多城市在土地供應(yīng)和住房建設(shè)計劃中都加大了租賃住房的比例，以加快培育住房租賃市場。

長期以來，“租”一直都是我國住房市場的短板，在房價不斷飆漲的今天尤其如此，其中最突出的問題就是“租房不穩(wěn)定”“租房不稱心”。如何破解這一難題， “企業(yè)自持租賃房”，也就是市場上常說的“長租公寓”被寄予厚望。從2016年相關(guān)政策最初出臺時，“最長租10年”的條款看，瞄準(zhǔn)的正是當(dāng)前租房市場不穩(wěn)定不稱心的痛點(diǎn)。

4月中旬，作為全國首個企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目，萬科翡翠書院在開啟預(yù)租時引起了廣泛熱議，“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”等詞匯刷爆網(wǎng)絡(luò)，看似高昂的租金讓不少人懷疑萬科在“陰奉陽違”炒作租房市場。據(jù)“2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，對于此次事件，37.5%的受訪者表示“原來是買不起，以后租也租不起了”，31.3%的受訪者認(rèn)為“高地價必然帶來高租金，開發(fā)商也要賺錢”，18.6%的受訪者認(rèn)為“租賃市場的發(fā)展有待配套政策的完善”，12.5%的受訪者懷疑企業(yè)在“掛羊頭賣狗肉，以租代售”，另外還有0.2%的受訪者認(rèn)為“這是企業(yè)決策失誤，不能用高租金的方式轉(zhuǎn)嫁給承租人”。

對此，郭毅直言，“首先，不違規(guī)，租金是企業(yè)自主定價，即便是個人住房想租兩萬也好，十萬也好，都是自由定價，至于能不能有人租，那是市場供需關(guān)系的問題。萬科翡翠書院純屬商業(yè)行為，它的問題在于，既然定了這樣一個價格，那么就要考慮怎樣在產(chǎn)品打造、資源注入、服務(wù)提升等方面賦予這個項(xiàng)目更多附加值，贏得市場認(rèn)可。”

至于大眾擔(dān)心該項(xiàng)目會對后續(xù)其他企業(yè)自持租賃住宅項(xiàng)目形成示范效應(yīng)，郭毅認(rèn)為并不需要過度擔(dān)心，“首先拿到自持租賃住宅項(xiàng)目的企業(yè)都是有成本的，它的定價決策取決于它的商業(yè)訴求，這無可厚非。其次，并非每個企業(yè)自持租賃住宅項(xiàng)目都具備萬科翡翠書院這樣的條件，每個項(xiàng)目定價應(yīng)該是按照自身?xiàng)l件進(jìn)行考慮，而非以外界某一項(xiàng)目作為標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險自擔(dān)，能不能租得出去、能不能掙錢才是企業(yè)考慮的第一要素”。

對于長租公寓市場的后續(xù)發(fā)展，郭毅比較看好。在她看來，這是一種新的居住形式，原來租賃市場處于相對自由發(fā)展的狀態(tài)，但現(xiàn)在有大量的長租公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，包括農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)運(yùn)營進(jìn)入租賃產(chǎn)品開發(fā)和投放上，都是在政府主導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)的，這樣一來，一方面倡導(dǎo)了一種新的居住方式和生活方式，另一方面對緩解住房市場供需關(guān)系起到了一定作用。

“住得好”首先看地段

中國人對于房子的需求，歸根結(jié)底是對于“住得好”的期待。

誕生于2005年的“中國居住小康指數(shù)” 從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)這五個方面對國人的居住狀況進(jìn)行調(diào)查測評。本年度，構(gòu)成“中國居住小康指數(shù)”五個不同方面的指數(shù)水平，均比上年有不同程度的提高，其中社區(qū)關(guān)系指數(shù)得分最高，為92.7分，比上年提高了2.6分;居住面積指數(shù)次之，為90.6分，比上年提高了5.2分;住宅建筑質(zhì)量指數(shù)為85.8分，比上年提高了5.5分;住宅配套及環(huán)境指數(shù)為82.9分，比上年提高了5.1分;物業(yè)服務(wù)指數(shù)雖然分?jǐn)?shù)最低，但進(jìn)步最大，為75.7分，比上年提高了7.3分，創(chuàng)造了該指數(shù)自誕生以來的最高漲幅。

受購房難、工作壓力、環(huán)境污染嚴(yán)重等眾多因素影響，有段時間“逃離北上廣”的呼聲漸長，這一點(diǎn)在“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查中也有所體現(xiàn)，前兩年，越來越多的受訪者開始考慮到二三線城市，甚至是小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村生活。 “2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果則顯示，今年，一線城市的吸引力開始回升，在回答“什么地方最適合您居住”一題時，26.3%的受訪者選擇了一線城市，比上年度提高了9.6個百分點(diǎn)。對此郭毅并不意外，“買房，買的不只是房子，更是生活品質(zhì)和發(fā)展機(jī)會”。

郭毅以近期轟轟烈烈的“人才爭奪戰(zhàn)”為例進(jìn)行了進(jìn)一步解釋，在她看來，盡管許多二三線城市拿出了極其優(yōu)惠的政策來吸引人才流入，效果也確實(shí)立竿見影，但仍有很多年輕人正在“回流”一線城市，原因就在于，相比二三線城市，一線城市更能夠給人們提供實(shí)現(xiàn)夢想、施展才華的空間和公平公正的環(huán)境。

另外，關(guān)于居住，每個人心目中都有著自己對于“住得好”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，“2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，選擇住所，受訪者優(yōu)先考慮的因素是“地段”，81.3%的受訪者選擇了此選項(xiàng);其次是價格，75.7%的受訪者選擇了這一選項(xiàng);再次是交通，68.8%的受訪者選擇了該選項(xiàng)。位列第四至七位的依次是“離工作單位遠(yuǎn)近”（64.2%）、“戶型”（62.5%）、“周邊生活服務(wù)，如超市、菜市場等”（60.1%）、“性價比”（56.3%）。排在第八至第十位的分別是“周邊自然環(huán)境”（50.8%）、“房屋品質(zhì)”（37.8%）、“周邊公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院等”（36.4%）。

買房一陣子 物業(yè)一輩子 誕生于2005年的“中國居住小康指數(shù)” 從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)這五個方面對國人的居住狀況進(jìn)行調(diào)查測評。本年度，物業(yè)服務(wù)指數(shù)雖然分?jǐn)?shù)最低，但進(jìn)步最大，為75.7分，比上年提高了7.3分，創(chuàng)造了該指數(shù)自誕生以來的最高漲幅。

關(guān)于居住，公眾會有哪些不滿意的地方呢？面對房屋的工程質(zhì)量、戶型與布局設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、周邊生活配套等選項(xiàng)，參加“2018中國居住小康指數(shù)”調(diào)查的大部分受訪者把讓他們感到“最不滿意”的一票投給了“與工作地點(diǎn)的距離”（43.8%）;此外還有較多的受訪者把票投給了“物業(yè)服務(wù)”（38.0%）;“面積大小”（32.3%）、“停車狀況”（31.3%）和“戶型與布局設(shè)計”（25.4%）的得票率則分列第三至五位。

（感謝國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學(xué)研究所研究室主任呂慶喆提供的支持）