李偉

從長遠來看，發(fā)展經(jīng)濟的任務主要應該交給市場，提供公共服務才應該是政府的核心政策目標。房地產(chǎn)稅除了有助于提高住房持有成本之外，還有一個重大作用，即推動政府職能的轉型。

每隔一段時間，房地產(chǎn)稅就會成為中國的一個熱門話題。

較優(yōu)選擇 近年來，中央不斷強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。要做到這點，提高住房持有成本、減少空置房屋尤為關鍵，而房地產(chǎn)稅無疑是一種提高住房持有成本的較優(yōu)選擇。

2017年年末，時任財政部部長肖捷在《人民日報》上撰文指出：“按照‘立法先行、充分授權、分步推進的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度?！?/p>

2018年3月5日，政府工作報告提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。2018年3月25日，新任財政部部長劉昆再次確認，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則推進房地產(chǎn)稅的立法和實施。

自1998年房改以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅市場出現(xiàn)了快速發(fā)展的現(xiàn)象。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，城市人均住宅建筑面積在1998年為18.66平方米，到了2016年，該指標增至36.6平方米。與此同時，房價也經(jīng)歷了快速的上漲。對于房價到底漲了多少、是否過高這些問題，社會各界或多或少還有一些爭議，但有一點是明確無誤的，即中國的房價，尤其是住宅價格，在過去這20年中的漲幅是非常大的。

房地產(chǎn)的快速發(fā)展迅速改善了中國人的居住條件，但也帶來了巨大的利益分化。房價漲得快使有房族從中獲益巨大，在很多房價高漲的城市中，房價上漲給個人所帶來的收益遠高于勞動收入的增長。這給很多人出了一個難題——到底是要多花點時間去好好工作、多多學習，還是干脆去買房甚至炒房？

在房改之前，大部分城市居民都是靠單位的福利房來解決居住問題，那時候雖然整體的居住環(huán)境遠遜于今日，但大家也不用為買房而操心，更談不上什么房地產(chǎn)稅的問題?，F(xiàn)在房子大多是明碼實價，很多人有不止一套房子，要對房子征稅，這肯定會成為一個重大的公共政策問題，因此政府密集的表態(tài)自然會激發(fā)社會各界對房地產(chǎn)稅的討論。利益不同、思維各異，因此觀點差異也就不足為奇。那么，房地產(chǎn)稅對中國的經(jīng)濟發(fā)展和民眾的福祉到底意味著什么呢？

破解高空置率難題

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場中的一個大問題就是房屋分配不均，很多人有多套房子，但更多的人只有一套房子，甚至沒有房子。由于在過去20年中房價出現(xiàn)了大范圍的快速上漲，因此有房族就成了贏家。尤其是對一些敢于高杠桿操作的炒房者來說，過去20年可以稱得上是“黃金歲月”，但這種現(xiàn)象的背后意味著什么呢？

這方面我們可以先來看一組數(shù)據(jù)。西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁教授在2009年發(fā)起了一項名為“中國家庭金融調(diào)查”（China Household Finance Survey，以下簡稱CHFS）的研究項目。這是一項全國范圍的調(diào)查，收集關于家庭收入、費用、資產(chǎn)和負債的微觀層面信息。

根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)計算，2015年中國住房的空置率約為22%，其中18.7%來自擁有多套住房的家庭，4.1%來自擁有一套住房的家庭。甘犁教授認為有5400萬戶（套）、60億平方米的房子沒有被使用。

對于CHFS的這些調(diào)查數(shù)據(jù)和研究結論，政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構的研究部門等都表示了不同的觀點。雖然CHFS的數(shù)據(jù)可能會有這樣那樣的缺點，但有一些觀點估計各方都不會否認，例如有相當多的一部分房屋是空置的。那么為什么會有那么多的空置房屋呢？

筆者認為房屋空置的原因很多，其中很重要的一點就是中國的房屋持有成本很低。目前房地產(chǎn)領域的稅費紛繁蕪雜，但除了個別的試點城市之外，國家尚未對持有房屋進行征稅。按照目前政府的表態(tài)，未來出臺的房地產(chǎn)稅會根據(jù)房屋的評估值征稅。由于目前全國房價，尤其是一些一二線城市的房價已經(jīng)漲至了高位，因此即使未來房地產(chǎn)稅的稅率定得很低，但對那些空置房屋的持有人來說，這也將增加不菲的成本。

因此可以預見的是房地產(chǎn)稅的實施很可能會產(chǎn)生以下幾個結果：第一，一大批空置房屋入市，或賣或出租，無論是哪種形式，都會增加住房市場的供給量，而這無疑是有利于平抑房價和房租的;第二，房價和房租的穩(wěn)定甚至下降，有利于縮小有房族和無房族之間的財富和收入差距，有助于維護和諧社會;第三，持有成本的上升能有效遏制房地產(chǎn)投機，投機少了、價格大漲的幾率也會下降，這有利于控制資產(chǎn)泡沫，維護金融安全;最后，空置房屋入市意味著過去閑置的資源被盤活，這無疑是有利于提高整體經(jīng)濟運轉效率的。

近年來，中央不斷強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。筆者認為要做到這點，提高住房持有成本、減少空置房屋尤為關鍵，而房地產(chǎn)稅無疑是一種提高住房持有成本的較優(yōu)選擇。

助力政府職能轉型

未來房地產(chǎn)稅除了有助于提高住房持有成本之外，還有一個重大作用，即推動政府職能的轉型。

自1978年改革開放以來，全國上下都開始轉向以經(jīng)濟建設為中心。在全力追求經(jīng)濟發(fā)展速度的年代，GDP自然而然成為地方發(fā)展、干部升遷的最重要考核標準。

在這種情況下，各地政府展開了一場以GDP增長為核心目標的“錦標賽”，招商、投資和融資等在各地政府的議事日程中普遍占據(jù)著優(yōu)先地位。從結果上來看，這促進了中國的經(jīng)濟發(fā)展。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，按照2010年的不變美元計算，2016年中國的GDP約為1978年的32倍，而2016年全球的GDP約為1978年的3倍。

在改革開放早期，中國經(jīng)濟發(fā)展落后，民眾生活水平亟待改善，因此加快經(jīng)濟增長很容易成為全國的共識。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和民眾生活水平的提高，這種GDP“錦標賽”的制度安排負面影響日益顯著，這其中最重要的一個問題就是地方政府的精力主要集中于發(fā)展經(jīng)濟，而對提供公共服務的積極性不足。

假如我們細心觀察就會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在民眾對地方政府的抱怨主要集中在以下幾個領域：環(huán)境保護、公共安全、食品藥品安全、教育、養(yǎng)老和醫(yī)療等。這些領域都屬于公共服務。

然而，從長遠來看，發(fā)展經(jīng)濟的任務主要應該交給市場，提供公共服務才是政府的核心政策目標。

經(jīng)濟學研究的是普通人的行為，既不把他們看作好人，也不把他們看作壞人。普通人行為的目的主要是增大自身的利益，因此如何利用這一點、從制度上去引導這些人的行為就成了一個關鍵問題。從這個角度來說，房地產(chǎn)稅生逢其時。我們可以試想一下：假如地方政府可以征收房地產(chǎn)稅，那么要增加房地產(chǎn)稅，最好的辦法就是吸引更多的人來本地居住，提高對本地住房的需求;而要增加本地人口，最好的辦法就是提供性價比高的公共服務;這樣一來就比較容易形成一個良性循環(huán)：提供性價比高的公共服務-人口流入-房屋增值-房地產(chǎn)稅增加-地方政府有更多的收入和更大的動力去提供更多更好的公共服務。

在經(jīng)歷了幾十年的高速經(jīng)濟增長后，中國已不再是一個一窮二白的落后國家，但中國仍處于建設現(xiàn)代國家的過程中。未來要建立一個現(xiàn)代國家，非常重要的一點就是轉變政府的職能。只有當政府職能徹底轉變?yōu)樘峁┕卜蘸?，市場才能真正在資源配置中發(fā)揮核心作用，中國經(jīng)濟也才能真正從高速增長轉變?yōu)楦哔|量增長。到時候或許中國的GDP增速會遜于今天，但民眾的幸福感會大大提升，而這才是我們發(fā)展經(jīng)濟的最終目的。