郭煦

最嚴格的限購政策、最嚴格的土地政策，這個春天對海南樓市來說可能有些殘酷，但對整個海南的發(fā)展而言，卻是一個新的開始。

展望 如今，三十而立的海南，站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來新的機遇與全新的挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，海南將迎來兩至三年的陣痛期，而樓市未來的走向亦取決于其新一輪改革成效。?

4月13日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平在慶祝海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年大會上宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

當(dāng)天下午，家住哈爾濱的黃偉訂了第二天一早飛往海南三亞的機票?！拔疑现軇倓倧娜齺喕貋怼！?/p>

此前，黃偉已手握多套海南房產(chǎn)，希望借著利好出貨套利，“接下來的幾天，我天天都能接到房產(chǎn)中介的電話，都愿意加價全款收房”。

最終，黃偉在4月18日以高出此前市場價50萬元的價格出手了一套房。

在此期間，海南樓市炒作、哄抬房價等現(xiàn)象屢禁不止，在密集處罰數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介之后，4月22日，海南省有關(guān)部門緊急發(fā)布通知，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實施全域限購。

隨后，海南省住建廳發(fā)布執(zhí)行細則，封死各種騙購住房的口子。例如，遏制假結(jié)婚、假離婚;對4月22日20時之后補交、補足首付款的不予認可;海南各高校在校大學(xué)生集體戶口不視為本省戶籍等。

“這幾年每到春節(jié)前后，很多人來海南度假、買房，房價的漲幅都不小。今年受建省30周年等政策利好的影響，好一點的新房一平方米漲了五六千元，甚至有客戶半夜買房。”?？谑心撤慨a(chǎn)中介李先生表示，全域限購后，海南樓市又進入到了淡季。

截至記者發(fā)稿時，《小康》·中國小康網(wǎng)記者致電多家?？诤腿齺喎康禺a(chǎn)銷售中心，工作人員均表示，目前項目已經(jīng)停售，何時再開盤還沒有時間表。

炒房客，請離開！

2018年4月22日晚8時，可以稱得上海南樓市最重要的時點，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（下文簡稱《通知》）新聞發(fā)布會，宣布海南省房地產(chǎn)全域限購政策正式實施。這項被喻為“史上最嚴”的新政，幾乎是對中國大部分地區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)限購限售政策的“并集”。

《通知》指出，海南實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自《通知》發(fā)布后，戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

非海南本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

《通知》還規(guī)定，海南省將嚴格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價格備案管理。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)一位海南省的房地產(chǎn)銷售經(jīng)理透露，目前海口、三亞等海南省主要城市的樓盤基本都已經(jīng)無房可售，今年上半年應(yīng)該不會再有新項目開盤了，下一次開盤起碼也要等到七八月份?！安贿^，根據(jù)目前的情況，下半年是否能開盤仍然是個未知數(shù)?！?p>

“試金石” 對外開放最新的一個大門就是“中國特色自由貿(mào)易港”，而海南正成為這一政策的“試金石”。

同時，《通知》還明確提出，海南省繼續(xù)實行最嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設(shè)用地總量和強度雙控行動，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，落實《海南省總體規(guī)劃》，嚴格自然生態(tài)空間用途管制。建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港急需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項目用地。

按照全省“一盤棋”統(tǒng)籌的思路，海南省還提出，加強各市縣商品住宅用地出讓、規(guī)劃報建和預(yù)售管控。各市縣在辦理商品住宅用地出讓、規(guī)劃許可和預(yù)售許可之前，須征求省國土資源廳、省規(guī)劃委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等省級行業(yè)主管部門意見。省國土資源廳、省規(guī)劃委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門要結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，按照總量控制、穩(wěn)定市場的原則，進行嚴格把關(guān)。

全域限購，對海南來說是一個艱難的選擇，房地產(chǎn)對海南經(jīng)濟貢獻很大，《小康》記者依據(jù)海南省統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計了近4年（2014年-2017年）商品房銷售額后發(fā)現(xiàn)，海南商品房成交額合計達到了6124億元，而2017年海南全省生產(chǎn)總值也才只有4462.54億元。

此外，海南，外地人購房比例全國最高。據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。

而大部分島外購房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走，導(dǎo)致海南住宅的空置現(xiàn)象嚴重。據(jù)三亞市旅游局的統(tǒng)計，2015年在三亞市購房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

是輪回？還是進步？

海南炒房由來已久，最早可以追溯到上世紀九十年代初期。

1992年，鄧小平同志“南巡講話”，宣布市場經(jīng)濟成為中國堅定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐;國務(wù)院審議批準海南吸收外商投資建設(shè)洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)……

一時間政策利好不斷，海南房地產(chǎn)市場開始火熱。海南房價一日千里，1988年到1991年，?？凇⑷齺喌葻衢T地區(qū)商品房價格基本維持在1300-1400元/平方米之間;而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達到7500元/平方米的巔峰，兩年漲了三倍以上。與之形成鮮明對比的是，1992年全國商品房均價只有995元/平方米，而北上廣深的商品房均價直到1998年都還維持在5000元/平方米以內(nèi)。

不過，有起就有伏。據(jù)海南省政協(xié)委員、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君回憶，“從1992年起，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展，成為地方財政收入的主要來源，1992年海南全省財政收入的40%是直接或間接由房地產(chǎn)而來，而海口市則更是高達60%以上。1993年下半年，隨著國家加強對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)泡沫破滅。過度投機給海南的地產(chǎn)和金融業(yè)造成了幾乎致命的打擊。”

1993年6月，面對樓市過熱，中央出臺宏觀調(diào)控政策，限期收回違法拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目，招招對準房地產(chǎn)市場。與此同時，國務(wù)院還宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。

海南房地產(chǎn)市場應(yīng)聲而落，房價亦進入下跌通道。曾經(jīng)的風(fēng)頭無兩，留給海南的卻是滿目瘡痍和銀行壞賬，令人唏噓。

1999年開始，海南用了整整七年時間，才將房地產(chǎn)庫存清理完成。

進入21世紀，海南省不斷調(diào)整和補充經(jīng)濟發(fā)展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“蘇南模式”和“溫州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已經(jīng)探索出了始終堅持不污染環(huán)境、不破壞資源、不搞低水平重復(fù)建設(shè)的“三不”原則和“大企業(yè)進入、大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對之前的發(fā)展策略作了有效的補充。直到2009年，海南省迎來國際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略。

2010年前后，在中國樓市暴漲的大背景下，借“國際旅游島”國家規(guī)劃的東風(fēng)，?？诜績r重新觸及當(dāng)初的高點。2010-2012年，三亞的房價長期排在全國前五名，2012年2月，三亞成交均價突破27000元/平方米，僅次于當(dāng)年的上海、北京。政策還沒落地，幾年后的利好被提前透支。

隨著政府調(diào)控，2012年開始，海南的房地產(chǎn)開始降溫，外地炒房團退出，海南沿海樓盤價格紛紛腰斬。

直到2016至2017年，沉寂多年的海南房地產(chǎn)才再次迎來一波價值攀升。

“如此嚴厲的限購政策超出預(yù)期，海南的房地產(chǎn)市場勢必發(fā)生方向性的重大改變?！泵鎸Α笆飞献顕馈钡娜蛳拶?，海口市當(dāng)?shù)啬炒笮头康禺a(chǎn)公司銷售負責(zé)人這樣告訴記者。

如今，三十而立的海南，站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來新的機遇與全新的挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，海南將迎來兩至三年的陣痛期，而樓市未來的走向亦取決于其新一輪改革成效。

三十而立再出發(fā)

最嚴格的限購政策、最嚴格的土地政策，這個春天對海南的房地產(chǎn)商們來說有些殘酷，但對整個海南的發(fā)展而言，卻是一個新的開始。

壯士斷腕擠泡沫，為的是一個全新的海南——在中國改革開放40周年、海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年之際，海南迎來了新的四大戰(zhàn)略定位：全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費中心、國家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)。

海南全面深化改革開放，建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港是重要舉措之一。根據(jù)4月14日正式對外公布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（下文簡稱《意見》），海南全島不僅被賦予了建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)的重任，還被賦予了探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港的使命?！兑庖姟分赋?，將根據(jù)國家發(fā)展需要，逐步探索、穩(wěn)步推進海南自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策體系。

如果將來海南全島都成為自由貿(mào)易港，按照海南全島3.5萬平方公里的范圍來算，將遠超1000平方公里左右的香港和新加坡，以及不足4000平方公里的迪拜，成為全球最大自由貿(mào)易港。

自由貿(mào)易試驗區(qū)和自由貿(mào)易港的特色是“自由”，這并不僅僅是稅收和貿(mào)易方面的自由，也是制度安排的自由，因此賦予自由貿(mào)易試驗區(qū)更大改革自主權(quán)，探索建設(shè)自由貿(mào)易港，會進一步激發(fā)所在地區(qū)的主動性和活力，推動對外開放進程。

對此，有專家認為，對外開放最新的一個大門就是“中國特色自由貿(mào)易港”，而海南正成為這一政策的“試金石”。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林此前接受媒體采訪時曾明確表示，當(dāng)前海南建設(shè)自由貿(mào)易港的條件遠遠超過世界上其他自由貿(mào)易港設(shè)立之初的綜合發(fā)展水平?！爸醒霙Q定在海南探索建設(shè)自由貿(mào)易港，是我們贏得區(qū)域一體化主動權(quán)的重要舉措，有利于給外來資本創(chuàng)造更多的市場空間，是在貿(mào)易保護主義、單邊主義抬頭之際，中國主動擴大開放的舉措之一。”

遲福林分析認為，未來海南自由貿(mào)易試驗區(qū)將以服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展為重大突破口，加快旅游、醫(yī)療、健康、教育、文化等生活性服務(wù)業(yè)開放和金融、保險、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開放，按照國際化、市場化、法治化的要求推進體制機制創(chuàng)新，營造一個穩(wěn)定、公平、透明、可預(yù)期的營商環(huán)境。“這不僅將為海南跨越式發(fā)展提供重要動力，而且也為全國提供可復(fù)制、可推廣的改革創(chuàng)新經(jīng)驗?！?/p>

此外，自2010年海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略后，海南旅游業(yè)的發(fā)展取得了長足的進步。

數(shù)據(jù)顯示，過去五年，海南島年接待游客總?cè)藬?shù)從3320.4萬人次躍升到6745萬人次，旅游總收入從379.1億元增長到812億元，年均分別增長11.5%和15.4%。

但是，華麗的數(shù)據(jù)卻難以掩蓋競爭力不足，以及客源單一的現(xiàn)狀。而這最核心的原因就是海南高端化、國際化、特色化旅游產(chǎn)品供給不足。

以三亞為例，據(jù)三亞市旅游發(fā)展委員會發(fā)布的《2017年三亞國際化旅游發(fā)展監(jiān)測體系第一期月度監(jiān)測報告》，2017年4月份，三亞的國際游客中歐洲游客占比41%，但其中來自俄羅斯的游客占比36%，可見其對于俄羅斯市場的依賴程度較深。

《意見》指出，深入推進國際旅游島建設(shè)，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進一步開放旅游消費領(lǐng)域，積極培育旅游消費新業(yè)態(tài)、新熱點，提升高端旅游消費水平，推動旅游消費提質(zhì)升級，進一步釋放旅游消費潛力，積極探索消費型經(jīng)濟發(fā)展的新路徑。

為此，有關(guān)專家認為，海南島的未來應(yīng)該是“香港+夏威夷”，旅游業(yè)發(fā)達，同時，金融、貿(mào)易、服務(wù)等也要走在前列。

然而，實現(xiàn)美好藍圖有一個前提，海南資源稀缺，出于長遠考慮，必須徹底改變過去過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展路徑。這也是海南連發(fā)14條新政，全面阻擊炒房的真正意義所在。

未來海南房地產(chǎn)何去何從？多位專家學(xué)者表示，在海南自由貿(mào)易港建設(shè)的政策機遇下，未來海南房地產(chǎn)業(yè)仍將在海南經(jīng)濟社會發(fā)展中扮演重要的角色。但是，今后購房者到海南置業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經(jīng)濟社會發(fā)展服務(wù)的心態(tài)。