周疊瑤

背井離鄉(xiāng)，扎根夢想，工資低，租金漲，生活在大城市的外來人，租房的酸甜苦辣總是必不可少的一部分。

中央已經(jīng)明確，實行租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。規(guī)范租賃市場秩序、加快住房租賃市場立法、多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)等系列政策隨之浮出水面。

新趨勢 對于房源來源傾向的選擇中，58集團(tuán)2017租賃藍(lán)皮書顯示，選擇中介房源僅為19%，傾向選擇個人房源的占比接近總量一半，達(dá)到49%，對近兩年晉升行業(yè)熱門產(chǎn)品的品牌公寓，用戶選擇傾向達(dá)到了32%。

住房租賃市場政策紅利凸顯，形勢一片大好。然而，租房的你，生活還好嗎？

弱勢的租客與強勢的房東

這是王夢來北京的第五個年頭，已經(jīng)工作了三年的她如今格外懷念在學(xué)校讀書的日子?！澳菚r候真是身在福中不知福，每個學(xué)期950元的住宿費，相當(dāng)于免費住?！闭f起租房，王夢不無感慨。王夢現(xiàn)在住在北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近的一個老小區(qū)內(nèi)，二居室，設(shè)施陳舊，60多平米的房子月租卻高達(dá)6700元。

說起價格，王夢也很無奈：“現(xiàn)在租房完全是賣方市場，我們租客根本沒有議價能力，都是房東和中介說了算?！?/p>

租客的弱勢體現(xiàn)在租房過程中的方方面面，面對房東，不僅在初始租房價格上毫無議價能力可言，后續(xù)還要被迫接受不斷的房租提價。對此，租齡三年半的林玥深有感觸。林玥之前住在十里堡附近的一個一居室，“3600一個月的房租也不算便宜，可是住了不到兩年房東就要提價到4000，于是我就沒再住。后來聽說一年后那個房子租金漲到了5400一個月?！绷肢h告訴記者，這種情況并不少見，“我的一個同事也是這樣，房東突然打電話說，下個月要漲300、500的月租，你都沒有辦法，要不不住，要不就得接受漲價”。

造成租客弱勢地位的原因可以從租賃住房的供給和需求的不平衡中尋到蹤跡。據(jù)鏈家研究院的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口將近800萬，而房屋供應(yīng)量大概在300萬間。在如此巨大的市場供應(yīng)缺口面前，租客只能無條件接受房東的開價，毫無辦法。

在市場對相對弱勢的租客群體的保護(hù)無能為力之時，政府出臺有關(guān)針對保護(hù)租客權(quán)益的政策顯得尤為必要。事實上，各地頒布的租房“新政”，也大多囊括了規(guī)范住房租賃市場、保護(hù)租客權(quán)益的政策內(nèi)容。例如，北京2017年9月公布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中明確了規(guī)范租金、押金的收取和支付、保障承租人合法穩(wěn)定居住的相關(guān)內(nèi)容。上海、廣州、深圳等城市出臺的關(guān)于加快培育和發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場實施意見中也有類似表述。這對租客來說無疑是利好消息。

政策需要落地才能真正起到作用。對保護(hù)租房者的權(quán)益而言，搭建和上線住房租賃監(jiān)管、服務(wù)平臺是眾多落實舉措中的重要一項。住房租賃登記備案不僅可以對房東進(jìn)行有效監(jiān)管，更是租房者享受各項福利政策的前提。

據(jù)悉，北京市住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺已于2017年10月31日上線運行。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)的信息顯示，在該平臺備案后，承租人可以根據(jù)登記備案信息依法辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項。在該平臺上，住房租賃各主體還可對相關(guān)方進(jìn)行評價，相關(guān)部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺記錄、累積的市場主體的評價信息和核查結(jié)果，為市場主體提供差別化服務(wù)。

可是，王夢和林玥卻對這一住房租賃新政一無所知，也并不知道自己租的房子有備案一說。

事實上，在記者走訪了多家住房租賃中介后發(fā)現(xiàn)，真正辦理住房租賃登記備案的房主并不多，甚至是寥寥無幾。某中介從業(yè)人員告訴《小康》·中國小康網(wǎng)記者，該中介機構(gòu)并沒有收到租房時要強制要求房主辦理住房租賃登記備案手續(xù)的通知，只有在抽查抽中時房主才會迫不得已辦理登記。

針對這一問題，清華大學(xué)法學(xué)院教授、國土資源部不動產(chǎn)登記專家委員會委員程嘯在接受《小康》·中國小康網(wǎng)記者采訪時表示：“首先要明確，在法律意義上，買房有不動產(chǎn)登記權(quán)證，是一種物權(quán)，但租房的性質(zhì)是債權(quán)，沒有展示公示公信力的方法，因此產(chǎn)生了很多問題，比如出現(xiàn)了租客進(jìn)行欺詐將房屋賣出的情況。”

至于為什么會出現(xiàn)無人進(jìn)行租賃登記的窘境，程嘯分析認(rèn)為，首先，沒有法律法規(guī)強制房東去進(jìn)行住房租賃登記。雖然《房地產(chǎn)管理法》和《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但根據(jù)最高法院的相關(guān)司法解釋，租房未經(jīng)備案，不影響租房合同的法律效力，合同仍然有效。其次，房屋備案登記目前主要與流動人口管理和繳稅掛鉤，而出租人不愿意繳稅，造成了實際操作中的困難。與此同時，由于大城市中租賃市場供不應(yīng)求，房東處于強勢地位，房東與房客地位的巨大差異，也加劇了這一問題的發(fā)生。

論及解決對策，程嘯表示：“對于管理者來說，應(yīng)將這一制度的目的回歸本源，而非與繳稅掛鉤。而對于如何推動公眾參與度的問題上，也要想辦法。比如，可以將登記作為買賣不破租賃的要件，這樣，承租人就會積極去推動登記。人是制度下的人，不能苛求公眾去自愿參與?！?/p>

程嘯強調(diào)稱，“目前，公眾對租賃房屋備案登記的接受度還有待提升。許多人對這一制度的意義還未認(rèn)識到，這需要一個過程和時間?！?h3>中介的作用在哪里？

據(jù)記者了解，受租房利潤空間被二手房買賣市場擠壓等多種因素影響，相當(dāng)大的一部分傳統(tǒng)中介在租房領(lǐng)域的盈利模式已經(jīng)由以往的“二房東”模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖∫粋€月房租作為中介費的方式盈利。在租房過程中，本應(yīng)為租客提供一定保障的中介卻僅僅起到了介紹房源的居間作用。

王夢租房找的是一家大型房屋中介機構(gòu)，這么做的原因是圖個安心和保障。然而，當(dāng)真正搬進(jìn)去以后她才發(fā)現(xiàn)，中介起的作用很小，僅僅是負(fù)責(zé)介紹房源，當(dāng)發(fā)生任何問題以后，只能找房東解決。這意味著租房體驗很大程度上取決于房東的個人品質(zhì)。“我的房東就很‘精明?！蓖鯄粽f，家里的冰箱壞了，房東去二手市場買了個二手的，煤氣灶壞了，也換的是最便宜的牌子。

同樣讓王夢有所疑慮的是房東的資質(zhì)，她在租房時并沒有看到過房東的房產(chǎn)證明，只知道自己需要每個月向一個自稱是“房主的朋友”的人付房租。大型房屋中介公司的信用背書，讓她惴惴不安的心多少有點安慰。“也許是我太敏感了，可是這樣的案例太多了。由于中介審查不嚴(yán)，‘偽房主，甚至是房主的子女瞞著老人把房子出租，引發(fā)糾紛?！蓖鯄舯硎荆m然我國法律中有“買賣不破租賃”的制度保護(hù)租房者的權(quán)益，可是哪個租房者也不想因為房主的原因惹上這樣的麻煩。

和王夢一樣，林玥也是謹(jǐn)慎地選擇了一家大型租房中介來租房，本以為這樣能省心些，可是還是出了問題。一般中介帶租客看房的時間只有短短幾分鐘，房屋究竟有沒有問題只有搬入之后才能知道，但是一旦簽約，中介費、押金和租金就要支付，對租客而言，并沒有什么反悔的機會，否則就會扣除中介費，這讓租客無形中單方面承擔(dān)了所有信息不對稱所帶來的風(fēng)險。

林玥第二次租房就遇到了這樣的問題。在租房時，她對房子的各方面都很滿意，但住進(jìn)去之后才發(fā)現(xiàn)，房間隔音很差，晚上能清晰得聽見樓上及隔壁住戶的沖水聲、說話聲等，十分影響休息。最令林玥苦惱的是，樓上的住戶是附近一個飯館廚師及服務(wù)員的宿舍，人員混雜，每天晚上十一點以后才回來，大聲說話十分吵鬧，房內(nèi)設(shè)施也非常破舊，甚至還發(fā)生過因為水管破裂漏水導(dǎo)致林玥所租房屋房頂滲水的事故。滲水發(fā)生后，林玥多次努力交涉，聯(lián)系了物業(yè)、對方中介、租戶，“可是樓上的房東聯(lián)系不上，物業(yè)也很不客氣，表示樓上漏水不是基礎(chǔ)設(shè)施的問題，要求不要再找他們，有事直接找樓上去?！绷肢h一氣之下，和房東一起報了警，最后，在居委會、業(yè)委會、物業(yè)、派出所的共同介入下，對方中介和租戶才進(jìn)行處理。

雖然在事情發(fā)生后，自己這邊的房東和中介解決態(tài)度還算積極，可是三番五次的交涉讓林玥身心俱疲?！艾F(xiàn)在一想起這件事就心煩，被打擾的是我們租客，受害的也是我們，但是已經(jīng)交了中介費和押金、想退租也退不了，只能自認(rèn)倒霉?！?/p>

“一條租房信息，就要幾千元，會不會太貴了？”對于這個問題，王夢和林玥百思不得其解。