周疊瑤

背井離鄉(xiāng)，扎根夢(mèng)想，工資低，租金漲，生活在大城市的外來人，租房的酸甜苦辣總是必不可少的一部分。

中央已經(jīng)明確，實(shí)行租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、加快住房租賃市場(chǎng)立法、多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)等系列政策隨之浮出水面。

新趨勢(shì) 對(duì)于房源來源傾向的選擇中，58集團(tuán)2017租賃藍(lán)皮書顯示，選擇中介房源僅為19%，傾向選擇個(gè)人房源的占比接近總量一半，達(dá)到49%，對(duì)近兩年晉升行業(yè)熱門產(chǎn)品的品牌公寓，用戶選擇傾向達(dá)到了32%。

住房租賃市場(chǎng)政策紅利凸顯，形勢(shì)一片大好。然而，租房的你，生活還好嗎？

弱勢(shì)的租客與強(qiáng)勢(shì)的房東

這是王夢(mèng)來北京的第五個(gè)年頭，已經(jīng)工作了三年的她如今格外懷念在學(xué)校讀書的日子?！澳菚r(shí)候真是身在福中不知福，每個(gè)學(xué)期950元的住宿費(fèi)，相當(dāng)于免費(fèi)住?！闭f起租房，王夢(mèng)不無感慨。王夢(mèng)現(xiàn)在住在北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近的一個(gè)老小區(qū)內(nèi)，二居室，設(shè)施陳舊，60多平米的房子月租卻高達(dá)6700元。

說起價(jià)格，王夢(mèng)也很無奈：“現(xiàn)在租房完全是賣方市場(chǎng)，我們租客根本沒有議價(jià)能力，都是房東和中介說了算?！?/p>

租客的弱勢(shì)體現(xiàn)在租房過程中的方方面面，面對(duì)房東，不僅在初始租房?jī)r(jià)格上毫無議價(jià)能力可言，后續(xù)還要被迫接受不斷的房租提價(jià)。對(duì)此，租齡三年半的林玥深有感觸。林玥之前住在十里堡附近的一個(gè)一居室，“3600一個(gè)月的房租也不算便宜，可是住了不到兩年房東就要提價(jià)到4000，于是我就沒再住。后來聽說一年后那個(gè)房子租金漲到了5400一個(gè)月?！绷肢h告訴記者，這種情況并不少見，“我的一個(gè)同事也是這樣，房東突然打電話說，下個(gè)月要漲300、500的月租，你都沒有辦法，要不不住，要不就得接受漲價(jià)”。

造成租客弱勢(shì)地位的原因可以從租賃住房的供給和需求的不平衡中尋到蹤跡。據(jù)鏈家研究院的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口將近800萬，而房屋供應(yīng)量大概在300萬間。在如此巨大的市場(chǎng)供應(yīng)缺口面前，租客只能無條件接受房東的開價(jià)，毫無辦法。

在市場(chǎng)對(duì)相對(duì)弱勢(shì)的租客群體的保護(hù)無能為力之時(shí)，政府出臺(tái)有關(guān)針對(duì)保護(hù)租客權(quán)益的政策顯得尤為必要。事實(shí)上，各地頒布的租房“新政”，也大多囊括了規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、保護(hù)租客權(quán)益的政策內(nèi)容。例如，北京2017年9月公布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》中明確了規(guī)范租金、押金的收取和支付、保障承租人合法穩(wěn)定居住的相關(guān)內(nèi)容。上海、廣州、深圳等城市出臺(tái)的關(guān)于加快培育和發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)實(shí)施意見中也有類似表述。這對(duì)租客來說無疑是利好消息。

政策需要落地才能真正起到作用。對(duì)保護(hù)租房者的權(quán)益而言，搭建和上線住房租賃監(jiān)管、服務(wù)平臺(tái)是眾多落實(shí)舉措中的重要一項(xiàng)。住房租賃登記備案不僅可以對(duì)房東進(jìn)行有效監(jiān)管，更是租房者享受各項(xiàng)福利政策的前提。

據(jù)悉，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)已于2017年10月31日上線運(yùn)行。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)的信息顯示，在該平臺(tái)備案后，承租人可以根據(jù)登記備案信息依法辦理公租房租金補(bǔ)貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。在該平臺(tái)上，住房租賃各主體還可對(duì)相關(guān)方進(jìn)行評(píng)價(jià)，相關(guān)部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)記錄、累積的市場(chǎng)主體的評(píng)價(jià)信息和核查結(jié)果，為市場(chǎng)主體提供差別化服務(wù)。

可是，王夢(mèng)和林玥卻對(duì)這一住房租賃新政一無所知，也并不知道自己租的房子有備案一說。

事實(shí)上，在記者走訪了多家住房租賃中介后發(fā)現(xiàn)，真正辦理住房租賃登記備案的房主并不多，甚至是寥寥無幾。某中介從業(yè)人員告訴《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者，該中介機(jī)構(gòu)并沒有收到租房時(shí)要強(qiáng)制要求房主辦理住房租賃登記備案手續(xù)的通知，只有在抽查抽中時(shí)房主才會(huì)迫不得已辦理登記。

針對(duì)這一問題，清華大學(xué)法學(xué)院教授、國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記專家委員會(huì)委員程嘯在接受《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：“首先要明確，在法律意義上，買房有不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，是一種物權(quán)，但租房的性質(zhì)是債權(quán)，沒有展示公示公信力的方法，因此產(chǎn)生了很多問題，比如出現(xiàn)了租客進(jìn)行欺詐將房屋賣出的情況?！?/p>

至于為什么會(huì)出現(xiàn)無人進(jìn)行租賃登記的窘境，程嘯分析認(rèn)為，首先，沒有法律法規(guī)強(qiáng)制房東去進(jìn)行住房租賃登記。雖然《房地產(chǎn)管理法》和《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但根據(jù)最高法院的相關(guān)司法解釋，租房未經(jīng)備案，不影響租房合同的法律效力，合同仍然有效。其次，房屋備案登記目前主要與流動(dòng)人口管理和繳稅掛鉤，而出租人不愿意繳稅，造成了實(shí)際操作中的困難。與此同時(shí)，由于大城市中租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，房東處于強(qiáng)勢(shì)地位，房東與房客地位的巨大差異，也加劇了這一問題的發(fā)生。

論及解決對(duì)策，程嘯表示：“對(duì)于管理者來說，應(yīng)將這一制度的目的回歸本源，而非與繳稅掛鉤。而對(duì)于如何推動(dòng)公眾參與度的問題上，也要想辦法。比如，可以將登記作為買賣不破租賃的要件，這樣，承租人就會(huì)積極去推動(dòng)登記。人是制度下的人，不能苛求公眾去自愿參與?！?/p>

程嘯強(qiáng)調(diào)稱，“目前，公眾對(duì)租賃房屋備案登記的接受度還有待提升。許多人對(duì)這一制度的意義還未認(rèn)識(shí)到，這需要一個(gè)過程和時(shí)間?！?h3>中介的作用在哪里？

據(jù)記者了解，受租房利潤(rùn)空間被二手房買賣市場(chǎng)擠壓等多種因素影響，相當(dāng)大的一部分傳統(tǒng)中介在租房領(lǐng)域的盈利模式已經(jīng)由以往的“二房東”模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖∫粋€(gè)月房租作為中介費(fèi)的方式盈利。在租房過程中，本應(yīng)為租客提供一定保障的中介卻僅僅起到了介紹房源的居間作用。

王夢(mèng)租房找的是一家大型房屋中介機(jī)構(gòu)，這么做的原因是圖個(gè)安心和保障。然而，當(dāng)真正搬進(jìn)去以后她才發(fā)現(xiàn)，中介起的作用很小，僅僅是負(fù)責(zé)介紹房源，當(dāng)發(fā)生任何問題以后，只能找房東解決。這意味著租房體驗(yàn)很大程度上取決于房東的個(gè)人品質(zhì)?！拔业姆繓|就很‘精明?！蓖鯄?mèng)說，家里的冰箱壞了，房東去二手市場(chǎng)買了個(gè)二手的，煤氣灶壞了，也換的是最便宜的牌子。

同樣讓王夢(mèng)有所疑慮的是房東的資質(zhì)，她在租房時(shí)并沒有看到過房東的房產(chǎn)證明，只知道自己需要每個(gè)月向一個(gè)自稱是“房主的朋友”的人付房租。大型房屋中介公司的信用背書，讓她惴惴不安的心多少有點(diǎn)安慰?！耙苍S是我太敏感了，可是這樣的案例太多了。由于中介審查不嚴(yán)，‘偽房主，甚至是房主的子女瞞著老人把房子出租，引發(fā)糾紛?！蓖鯄?mèng)表示，雖然我國(guó)法律中有“買賣不破租賃”的制度保護(hù)租房者的權(quán)益，可是哪個(gè)租房者也不想因?yàn)榉恐鞯脑蛉巧线@樣的麻煩。

和王夢(mèng)一樣，林玥也是謹(jǐn)慎地選擇了一家大型租房中介來租房，本以為這樣能省心些，可是還是出了問題。一般中介帶租客看房的時(shí)間只有短短幾分鐘，房屋究竟有沒有問題只有搬入之后才能知道，但是一旦簽約，中介費(fèi)、押金和租金就要支付，對(duì)租客而言，并沒有什么反悔的機(jī)會(huì)，否則就會(huì)扣除中介費(fèi)，這讓租客無形中單方面承擔(dān)了所有信息不對(duì)稱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

林玥第二次租房就遇到了這樣的問題。在租房時(shí)，她對(duì)房子的各方面都很滿意，但住進(jìn)去之后才發(fā)現(xiàn)，房間隔音很差，晚上能清晰得聽見樓上及隔壁住戶的沖水聲、說話聲等，十分影響休息。最令林玥苦惱的是，樓上的住戶是附近一個(gè)飯館廚師及服務(wù)員的宿舍，人員混雜，每天晚上十一點(diǎn)以后才回來，大聲說話十分吵鬧，房?jī)?nèi)設(shè)施也非常破舊，甚至還發(fā)生過因?yàn)樗芷屏崖┧畬?dǎo)致林玥所租房屋房頂滲水的事故。滲水發(fā)生后，林玥多次努力交涉，聯(lián)系了物業(yè)、對(duì)方中介、租戶，“可是樓上的房東聯(lián)系不上，物業(yè)也很不客氣，表示樓上漏水不是基礎(chǔ)設(shè)施的問題，要求不要再找他們，有事直接找樓上去?！绷肢h一氣之下，和房東一起報(bào)了警，最后，在居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、派出所的共同介入下，對(duì)方中介和租戶才進(jìn)行處理。

雖然在事情發(fā)生后，自己這邊的房東和中介解決態(tài)度還算積極，可是三番五次的交涉讓林玥身心俱疲。“現(xiàn)在一想起這件事就心煩，被打擾的是我們租客，受害的也是我們，但是已經(jīng)交了中介費(fèi)和押金、想退租也退不了，只能自認(rèn)倒霉?！?/p>

“一條租房信息，就要幾千元，會(huì)不會(huì)太貴了？”對(duì)于這個(gè)問題，王夢(mèng)和林玥百思不得其解。