李佳

摘 要：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。一方面，城市化水平不斷提升，建筑工程不斷增多，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景越來(lái)越好。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)融資體系急需構(gòu)建起來(lái)。本文將具體探討房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資的不足之處，已經(jīng)開拓房地產(chǎn)融資渠道的策略，希望能為相關(guān)人士提供一些參考。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；融資

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，人們的物質(zhì)生活水平不斷提升。建筑工程數(shù)量明顯增多，人們對(duì)建筑質(zhì)量也提出了更高的要求。在房地產(chǎn)交易活動(dòng)過程中，企業(yè)經(jīng)常要進(jìn)行資金融通。建筑工程的規(guī)模較大，需要投入的資金較多，由于回收周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)融資難度加大。近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，房地產(chǎn)行業(yè)卻陷入了發(fā)展瓶頸。如何拓寬融資渠道、解決融資問題，已經(jīng)成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的最大問題。為了實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)融資特點(diǎn)進(jìn)行分析，采用高效的融資策略應(yīng)對(duì)融資問題。

1房地產(chǎn)融資概述

1.1內(nèi)涵

所謂的房地產(chǎn)融資，就是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行交易活動(dòng)的過程中，采用多種方式獲得資金的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)交易活動(dòng)需要耗費(fèi)較多的物力資源，企業(yè)想要完成交易，必須獲得外界的資金支持。與其他融資活動(dòng)相比，房地產(chǎn)融資具有一定的特殊性[1]。無(wú)論是在土地占用，還是在勞動(dòng)力輸出過程中，企業(yè)都需要投入大量資金。為了保障房地產(chǎn)融資的可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)需要提供擔(dān)保。

1.2特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)融資具有金額較大的特點(diǎn)。城市化水平不斷提升，高層建筑拔地而起。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以高層建筑為主，需要耗費(fèi)大量資金。只有確保資金鏈條的穩(wěn)定，才能推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展。一些房地產(chǎn)企業(yè)存在資金不足的情況，制約了項(xiàng)目工程的持續(xù)推進(jìn)。其次，房地產(chǎn)融資具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)從項(xiàng)目規(guī)劃，到項(xiàng)目竣工，至少需要耗費(fèi)幾年的時(shí)間。由于生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)融資的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間也相應(yīng)較長(zhǎng)。再次，房地產(chǎn)融資具有風(fēng)險(xiǎn)性大的特點(diǎn)。在開展房地產(chǎn)融資活動(dòng)時(shí)，開發(fā)商承擔(dān)著較大的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。部分開發(fā)商信用狀況非常差，在項(xiàng)目破產(chǎn)后逃之夭夭，影響了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康發(fā)展。最后，房地產(chǎn)融資具有資金專用的特點(diǎn)。房地產(chǎn)的融資活動(dòng)包括建筑貸款、商品房貸款等等，而房地產(chǎn)融資獲得的資金只能應(yīng)用在規(guī)定的房地產(chǎn)融資活動(dòng)中，不能用在其他方面。

2當(dāng)前房地產(chǎn)融資的不足之處

2.1直接融資比例較小

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)直接融資所占的比例非常小，在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。就目前來(lái)看，房地產(chǎn) 企業(yè)的融資方式主要包括以下幾種：第一種是股票融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票，以此獲得資金支持。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般成長(zhǎng)起來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大約有三萬(wàn)家左右。值得注意的是，這些房地產(chǎn)企業(yè)并不是全部以房地產(chǎn)作為主要工作內(nèi)容，業(yè)績(jī)的波動(dòng)性非常大。由于業(yè)績(jī)波動(dòng)性較大，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過股票獲得足夠資金，使后期生產(chǎn)建設(shè)工作有序展開。第二種是基金融資的方式，即房地產(chǎn)企業(yè)利用投資基金或信托基金來(lái)獲得資金支持?；鹑谫Y的實(shí)現(xiàn)難度比較大，通過這種方式獲得的資金僅僅占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額的千分之一左右。第三種的債券融資的方式，即房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券來(lái)獲得資金支持，債券融資籌集到的資金仍然較少，只能占據(jù)企業(yè)貸款總額的百分之二左右[2]。

2.2對(duì)銀行的依賴性強(qiáng)

我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中會(huì)申請(qǐng)銀行機(jī)構(gòu)的幫助，而銀行貸款也成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的最佳融資選擇。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有很多，企業(yè)既可以選擇民間融資的方式，也可以采用銀行融資的方式?？v觀我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程，發(fā)現(xiàn)股票融資、債券融資等方式一直是房地產(chǎn)融資體系的末流，而銀行融資才是房地產(chǎn)融資體系的主流。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，社會(huì)主義市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。為了在市場(chǎng)占據(jù)更大份額，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行舉債，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)百分之七十，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率很難企及房地產(chǎn)企業(yè)的高度。房地產(chǎn)企業(yè)在向銀行抵押貸款時(shí)，大多應(yīng)用了個(gè)人住房，這說明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行機(jī)構(gòu)是非常信賴的。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在一定的弊?。阂环矫?，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有自發(fā)性，企業(yè)很容易陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)，采用惡劣手段進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有盲目性，企業(yè)很容易錯(cuò)誤跟風(fēng)，陷入破產(chǎn)的泥潭。前幾年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資大熱，形成了房地產(chǎn)泡沫，不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響，更是阻礙了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)指明方向，政府發(fā)揮了自身作用，采用宏觀調(diào)控的手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了重新調(diào)整和規(guī)劃。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題，我國(guó)政府提出要控制借貸利率，盡量縮小房地產(chǎn)企業(yè)的借貸規(guī)模。政府的宏觀調(diào)控舉措對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向民間金融，采用了多元化的融資方式來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。即便如此，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在融資模式單一的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性仍然較大。由于市場(chǎng)不穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)還會(huì)把銀行機(jī)構(gòu)作為首選，這就加大了金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能力下降，商業(yè)銀行面臨的經(jīng)濟(jì)問題會(huì)不斷加劇，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成難以估量的損失。

3優(yōu)化房地產(chǎn)融資體系的有效舉措

3.1健全社會(huì)信用制度

上文已述，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中會(huì)把銀行機(jī)構(gòu)作為首選，一旦房地產(chǎn)企業(yè)陷入危機(jī)，銀行機(jī)構(gòu)也會(huì)面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了避免出現(xiàn)這一問題，銀行應(yīng)該健全社會(huì)信用制度，形成完善的信用體系。在與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)，商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資歷信息進(jìn)行調(diào)查，查詢房地產(chǎn)企業(yè)的資信狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況較差，商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)不應(yīng)該與其進(jìn)行繼續(xù)合作。房地產(chǎn)融資主要有兩種渠道：第一種是直接融資，第二種是間接融資。就目前來(lái)看，房地產(chǎn)直接融資體系還沒有得到發(fā)展，致使房地產(chǎn)融資存在不夠科學(xué)的問題，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極其惡劣的影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)重復(fù)貸款、債券落空等問題。商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)在提供貸款時(shí)，必須突出信用體系的重要性，制約房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，避免房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行造成惡劣影響，阻礙商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展[3]。

3.2優(yōu)化銀行信貸監(jiān)管

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)銀行信貸活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)監(jiān)管，使銀行信貸工作更加有章可循。在傳統(tǒng)融資活動(dòng)中，商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，外部監(jiān)管力度較低，銀行信貸體制不夠規(guī)范。由于信貸體制沒有得到健全，很多企業(yè)鉆了法律的空子，致使商業(yè)銀行陷入危機(jī)。對(duì)商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的這一行為進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)壓力導(dǎo)致了商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的行為。我國(guó)商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，銀行之間也存在競(jìng)爭(zhēng)。為了吸引更多客戶的注意力，部分商業(yè)銀行放低了貸款標(biāo)準(zhǔn)，甚至故意違規(guī)操作，在很大程度上破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，政府必須要加大監(jiān)管力度，監(jiān)督和管理銀行的信貸行為，使銀行信貸工作朝著制度化和規(guī)范化的方向發(fā)展。

3.3推行科學(xué)貸款政策

在構(gòu)建房地產(chǎn)融資體系的過程中，政府起著至為重要的作用。政府宏觀調(diào)控能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在鼓勵(lì)扶持引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，政府應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行科學(xué)控制。同時(shí)，政府應(yīng)該推出科學(xué)貸款政策，控制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款率，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，降低商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.4建立健全法律體系

法律法規(guī)可以約束房地產(chǎn)企業(yè)的行為，讓房地產(chǎn)企業(yè)遵循必要的法律規(guī)定。就目前來(lái)看，我國(guó)法律體系還存在薄弱環(huán)節(jié)，立法部門沒有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)作出法律規(guī)定，致使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款擔(dān)保出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)在向商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)時(shí)，需要抵押自己的所屬物品，一旦房地產(chǎn)企業(yè)徹底破產(chǎn)，無(wú)法清還商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)提供的貸款，商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供的抵押物進(jìn)行處理和分配。在法律法規(guī)不夠明細(xì)的情況下，商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，很容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。為了避免出現(xiàn)上述問題，立法部門應(yīng)該關(guān)注于此，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的抵押物分配做出明確規(guī)定。

3.5完善相關(guān)配套機(jī)制

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)不僅要完善抵押物制度，還要完善相關(guān)評(píng)定機(jī)制。對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)擔(dān)保抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)漏洞百出，很多融資工具都不能到使用之中。抵押物制度可以解決上述問題，我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建科學(xué)的擔(dān)保抵押系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)保抵押行為進(jìn)行規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)起著至為關(guān)鍵的作用，政府還需要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，堅(jiān)決抵制房地產(chǎn)企業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。

綜上所述，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。建筑工程數(shù)量明顯增多，人們對(duì)建筑質(zhì)量也提出了更高的要求。

建筑工程的規(guī)模較大，需要投入的資金較多，如何拓寬融資渠道、解決融資問題，已經(jīng)成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的最大問題。就目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的依賴性過大，融資結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，政府必須要發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。

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