楊學(xué)友

低于保留價(jià)拍賣，委托人不認(rèn)再次拍賣

早在2006年7月，某信用聯(lián)社向貸款人徐勤發(fā)放一筆貸款。為確保貸款回收，應(yīng)信用聯(lián)社要求，徐勤以其自建的坐落于市郊附近的面積416平方米農(nóng)貿(mào)大廳（產(chǎn)權(quán)人為徐勤）抵押給信用聯(lián)社。貸款到期后，因徐勤未能如期償還借款，經(jīng)雙方協(xié)議，徐勤以上述房產(chǎn)抵頂其欠信用聯(lián)社的貸款及利息。信用聯(lián)社取得徐勤的房產(chǎn)后，未辦理過戶登記手續(xù)。

2008年11月27日，信用聯(lián)社將房產(chǎn)交由正華拍賣公司拍賣，并簽訂委托拍賣合同，約定信用聯(lián)社委托正華拍賣公司依法對其收回的416平方米房產(chǎn)予以拍賣。合同約定拍賣時(shí)保留價(jià)為18.8萬元（若低于此價(jià)由委托人收回）；價(jià)款的支付方式和期限約定為“拍賣人在拍賣成立后一個(gè)月內(nèi)，將全部拍賣成交價(jià)款支付給委托人，逾期不支付的，委托人可以解除合同”。

根據(jù)信用聯(lián)社的委托，正華拍賣公司發(fā)布拍賣公告與通知后，于2008年12月14日如期舉行拍賣會(huì)，經(jīng)過二輪拍賣，周女士以19.67萬元競得該拍賣房產(chǎn)，正華拍賣公司當(dāng)即為其出具《拍賣成交確認(rèn)書》并載明：拍賣物名稱某某鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)左側(cè)大廳及小門市，面積約416平方米。周女士于當(dāng)日從事先繳納的三拍款中向正華拍賣公司全額交納17.1萬元拍賣成交款，并接收管理使用爭議房屋至今，但因后來出現(xiàn)一系列糾紛，一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

正華拍賣公司收到周女士的拍賣房款后，遲遲未按約定將拍賣價(jià)款交付信用聯(lián)社。期間，雙方因利息問題矛盾不斷。直到2013年底，信用聯(lián)社向正華拍賣公司以特快專遞方式發(fā)出解除委托拍賣合同中部分拍賣標(biāo)的通知書，稱在合同有效期內(nèi)，正華拍賣公司未按合同約定將拍賣標(biāo)的成交全部價(jià)款交付信用聯(lián)社，故決定解除委托拍賣合同，并要求返還該拍賣標(biāo)的房產(chǎn)（正華拍賣公司稱未收到該郵件）。隨后的2015年4月10日，信用聯(lián)社委托金利發(fā)拍賣有限公司對本案爭議的房產(chǎn)再次進(jìn)行拍賣，并簽訂了委托拍賣合同。金利發(fā)拍賣有限公司在當(dāng)?shù)啬呈腥請?bào)就本案爭議的房產(chǎn)發(fā)布了拍賣公告后，于2015年4月19日將該房產(chǎn)拍賣給第三人趙江，并出具現(xiàn)場成交確認(rèn)書，第三人趙江以30萬元拍得上述房產(chǎn)。事后，信用聯(lián)社在爭議房屋（已經(jīng)交付周女士使用）處張貼公告，稱爭議標(biāo)的物已另行出售。

2015年5月，第三人趙江運(yùn)送砂石準(zhǔn)備裝修，與周女士發(fā)生矛盾。無奈的周女士以信用聯(lián)社、正華拍賣公司為被告、以趙江為第三人訴至法院。請求判令二被告履行房屋買賣合同義務(wù)，配合原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記；判令第三人排除妨礙，運(yùn)出砂石，訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。

原告周女士訴稱，原告依法定程序競買成功后，對爭議房產(chǎn)公開管理、收益、改造、占有至今，沒有任何人提出過異議，被告信用聯(lián)社對原告交付并使用管理房屋亦沒有異議。被告信用聯(lián)社知道爭議房屋已經(jīng)拍賣成交，且基于公開拍賣的事實(shí)，亦知道成交價(jià)款具體數(shù)額，直到原告起訴前從未提出過任何異議。被告信用聯(lián)社在2013年12月21日向拍賣公司發(fā)出的解除委托拍賣合同中部分拍賣標(biāo)的通知中，只是以沒有收到成交價(jià)款為由解除合同，對成交價(jià)格沒有異議。如果拍賣公司向信用聯(lián)社及時(shí)支付了成交款，二被告則不會(huì)產(chǎn)生糾紛。因此，請法庭支持原告合理合法的訴訟請求。

被告正華拍賣公司辯稱，我公司拍賣爭議房產(chǎn)系依據(jù)法定程序進(jìn)行，原告拍得該房產(chǎn)后與我拍賣公司簽訂的拍賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。據(jù)此，被告信用聯(lián)社重新委托拍賣行為違法，其與第三人趙江簽訂的買賣合同無效。

被告信用聯(lián)社則辯稱，拍賣程序應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家拍賣法規(guī)定的程序進(jìn)行，拍賣就是最高應(yīng)價(jià)獲得拍賣物的所有權(quán)，但不得違反拍賣法關(guān)于保留價(jià)的規(guī)定。拍賣法規(guī)定了競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生法律效力，低于保留價(jià)簽訂的拍賣成交確認(rèn)書同樣不發(fā)生法律效力，合同未成立，也未生效，否則拍賣就失去了意義。且沒有證據(jù)證明被告信用聯(lián)社同意以低于保留價(jià)格將爭議房屋出售給原告周女士，被告正華拍賣公司與原告無論是簽訂的拍賣成交確認(rèn)書，還是最后收取價(jià)款都低于被告信用聯(lián)社確定的18.8萬元保留價(jià)，因此原告周女士與被告正華拍賣公司簽訂的拍賣成交確認(rèn)書不發(fā)生法律效力。請法庭駁回原告缺乏事實(shí)與法律依據(jù)的訴請。

法院認(rèn)為：案外人徐勤將自有房屋抵頂給信用聯(lián)社后，信用聯(lián)社有權(quán)依法委托正華拍賣公司拍賣爭議房產(chǎn)，但須依物權(quán)法辦理物權(quán)登記后才能產(chǎn)生物權(quán)效力。本案被告信用聯(lián)社與正華拍賣公司簽訂的委托拍賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人在合同中對爭議房產(chǎn)確定了拍賣成交款交付時(shí)間和被告正華拍賣公司違約不交付全部拍賣價(jià)款時(shí)，委托人被告信用聯(lián)社有權(quán)解除合同。被告正華拍賣公司在原告周女士參加競拍時(shí)，以低于保留價(jià)18.8萬元簽訂拍賣成交確認(rèn)書，收取原告17.1萬元價(jià)款，拍賣合同不發(fā)生法律效力，而且被告正華拍賣公司至今未將拍賣價(jià)款交付信用聯(lián)社，違反了合同約定，屬違約，被告信用聯(lián)社以通知的形式解除相應(yīng)的委托拍賣合同條款符合法律規(guī)定，雙方之間的相應(yīng)委托拍賣合同條款已經(jīng)解除。由于被告信用聯(lián)社從徐勤處受讓房屋后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告周女士與被告正華拍賣公司簽訂的拍賣合同也未發(fā)生法律效力，亦未進(jìn)行物權(quán)登記，未發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，信用聯(lián)社重新委托拍賣公司拍賣爭議房產(chǎn)不違反法律規(guī)定。故原告周女士要求二被告履行買賣合同（原、被告簽訂的拍賣成交確認(rèn)書）約定的義務(wù)，配合原告辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴訟請求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。遂判決駁回原告周女士的訴訟請求。

低價(jià)拍賣雖違約，但不影響《拍賣成交確認(rèn)書》效力

周女士不服一審判決，上訴稱：經(jīng)多次競價(jià)成交，并按照拍賣人要求履行相關(guān)程序，不存在任何過錯(cuò)。作為信用聯(lián)社的受托人拍賣公司，在拍賣成交、收到了上訴人成交價(jià)款后，將競拍房屋交給上訴人，上訴人公開、合理地占有使用至今，各方當(dāng)事人都以實(shí)際行動(dòng)履行了合同主要義務(wù)，依據(jù)《合同法》鼓勵(lì)交易的基本原則，該房屋買賣合同成立并生效。至于被上訴人正華拍賣公司低于保留價(jià)拍賣，以及未及時(shí)給付成交價(jià)款，系二被上訴人之間的違約糾紛，該違約責(zé)任不影響上訴人依法競拍之合同效力。綜上，請二審法院支持上訴人的訴訟請求。

正華拍賣有限公司辯稱：答辯人與上訴人的拍賣合同有效，信用聯(lián)社無權(quán)解除拍賣合同另行委托其他拍賣公司重新進(jìn)行拍賣，其另行拍賣的行為也不符合法律規(guī)定，因此，在先的拍賣合同應(yīng)該有效，在后的無效。對于上訴人的其他上訴理由，答辯人予以認(rèn)可。

農(nóng)村信用聯(lián)社辯稱：上訴人與拍賣公司簽訂的拍賣成交確認(rèn)書因違反拍賣法關(guān)于拍賣的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，無效的拍賣合同自始無效，上訴人的訴訟請求不應(yīng)得到支持。

二審法院審理認(rèn)為，本案周女士競拍價(jià)款雖低于委托拍賣的保留價(jià)18.8萬元，但該保留價(jià)系信用聯(lián)社與正華拍賣公司《委托拍賣合同》的約定，正華拍賣公司以低于信用聯(lián)社確定的保留價(jià)確認(rèn)拍賣成交，屬于對信用聯(lián)社的違約行為。對正華拍賣公司未達(dá)保留價(jià)成交、逾期未支付拍賣款的違約責(zé)任，信用聯(lián)社可另行向正華拍賣公司主張權(quán)利。但信用聯(lián)社無權(quán)撤回已拍賣的房屋并另行委托金利發(fā)拍賣公司進(jìn)行拍賣。趙江與金利發(fā)拍賣公司簽訂的《現(xiàn)場成交確認(rèn)書》雖然有效，但因信用聯(lián)社對該房屋無權(quán)處分致使該房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，趙江可另行向金利發(fā)拍賣公司、信用聯(lián)社主張權(quán)利。趙江向該農(nóng)貿(mào)市場大廳內(nèi)運(yùn)送砂石，系妨害占有的行為，占有權(quán)人周女士有權(quán)請求排除妨害，原審判決趙江清除砂石并無不當(dāng)。遂判決：一、撤銷某區(qū)人民法院〔2016〕XXX號民事判決；二、正華拍賣有限公司、某市農(nóng)村信用聯(lián)社于本判決生效之日起十日內(nèi)，協(xié)助上訴人周女士辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記；三、第三人趙江于本判決生效之日起三日內(nèi)將運(yùn)入本案農(nóng)貿(mào)市場大廳內(nèi)的砂石清除。

點(diǎn) 評

我國民法的一個(gè)基本原則是“民事行為自治”，即當(dāng)事人的約定優(yōu)先于法律的規(guī)定，只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人雙方既可以約定自己的民事法律行為，也可以變更約定。本案信用聯(lián)社委托正華拍賣公司拍賣房產(chǎn)時(shí)，雖約定了保留價(jià)，但拍賣公司低于保留價(jià)拍賣房產(chǎn)后，委托人信用聯(lián)社得知拍賣情況后，不僅將房屋交付給拍賣人周女士，而且在長達(dá)5年時(shí)間里未提出異議，表明對此價(jià)款拍賣的認(rèn)可。其事后反悔，當(dāng)然不會(huì)得到法律支持。即使正華拍賣公司以低于信用聯(lián)社確定的保留價(jià)確認(rèn)拍賣成交，屬于對信用聯(lián)社的違約行為，也因信用聯(lián)社在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)未主張撤銷而歸于消滅。