吳靜芳

摘要：由于我國(guó)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較城市地區(qū)較為落后，登記制度尚不發(fā)達(dá)，但如果立法上不明確規(guī)定登記的必要性以及對(duì)該種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的決定性意義，那么農(nóng)村地區(qū)的登記制度永遠(yuǎn)不會(huì)有機(jī)會(huì)發(fā)迭起來(lái)。更重要的是，考慮到我國(guó)民法體系的統(tǒng)一性，我們有必要堅(jiān)持登記要件主義并且通過(guò)各種輔助制度予以完善。

關(guān)鍵詞：房屋登記；數(shù)字化；要件

一、承認(rèn)登記是物權(quán)合意的外化存在是化解爭(zhēng)議的前提

物權(quán)公示公信力所表征的主體出現(xiàn)錯(cuò)誤或存在瑕疵，交易相對(duì)人由于善意與該公示主體進(jìn)行交易是發(fā)生善意取得的原因。由于公示手段所導(dǎo)致的公信力效力強(qiáng)弱有別，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得實(shí)則為兩條路徑。

[1]在交易中對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行“轉(zhuǎn)移登記”是對(duì)債權(quán)合同的一種確認(rèn)，登記是債權(quán)合同的一部分，是債權(quán)合同的自然延伸。更進(jìn)一步，該理論將登記認(rèn)定為一種政府公權(quán)力的確認(rèn)，而非私法上市場(chǎng)主體間意思自治的法律行為。

[2]因此，有生效債權(quán)合同加上房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成，且滿足其他構(gòu)成要件，就可能會(huì)觸發(fā)善意取得。而物權(quán)形式主義認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)是債權(quán)合同和物權(quán)意思合致共同作用的結(jié)果，登記乃是物權(quán)變動(dòng)意思合致的外化表現(xiàn)形式，并借以登記公示所系載的公信力周知不特定多數(shù)人。

[3]因此在物權(quán)形式主義語(yǔ)境下解釋房屋不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“登記”要件就隱含了雙方當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的合意，且該合意已經(jīng)通過(guò)登記在形式上外化的含義。通過(guò)對(duì)比不難得出二者爭(zhēng)議的焦點(diǎn)體現(xiàn)在：一是除交易主體達(dá)成債權(quán)合同外，在物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，是否還存在一個(gè)最終決定物權(quán)變動(dòng)的獨(dú)立意思合致；二是登記是交易相對(duì)人轉(zhuǎn)移物權(quán)權(quán)屬意思合致的外化表現(xiàn)形式，亦或是一種單純的政府公權(quán)力確認(rèn)。

二、筆者持物權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，理由如下：

（1）物權(quán)意思表示獨(dú)立存在具有客觀性。拋棄是最能直觀體現(xiàn)處分物權(quán)時(shí)，獨(dú)立意思表示客觀存在的制度。這里首先應(yīng)當(dāng)明確的是拋棄是一種法律行為，因?yàn)閽仐壭枰欢ㄐ袨槟芰Φ闹?，比如未成年人拋棄貴重物品的行為可能會(huì)被其法定代理人撤銷，但是成年人一旦作出拋棄的意思表示即生效力。在法律行為項(xiàng)下，又有負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分，訂立債權(quán)合同屬于典型負(fù)擔(dān)行為，處分行為則包括物權(quán)行為。拋棄作為一種單方法律行為，一經(jīng)做出即生物權(quán)變動(dòng)的效力，故拋棄是一種物權(quán)行為。拋棄中放棄所有權(quán)的處分意思表示直接作用于拋棄之物，應(yīng)然理解為物權(quán)意思表示而非有相對(duì)人承受的債權(quán)意思，如果法定代理人對(duì)其被監(jiān)護(hù)人的拋棄行為加以撤銷，撤銷所指向的對(duì)象當(dāng)然是被監(jiān)護(hù)人的物權(quán)行為。在交易過(guò)程中，承認(rèn)交易雙方存在關(guān)于轉(zhuǎn)移所有權(quán)的獨(dú)立物權(quán)意思合致不僅符合現(xiàn)實(shí)情況，也具有積極意義。合同應(yīng)當(dāng)履行不能絕對(duì)地認(rèn)為合同肯定會(huì)履行，債務(wù)人轉(zhuǎn)移所有權(quán)是受自己意思與外部環(huán)境支配的結(jié)果，與合同效力無(wú)關(guān)。一旦債務(wù)無(wú)法履行甚至主動(dòng)積極違約，合同自有違約責(zé)任救濟(jì)。物權(quán)形式主義理論可同時(shí)兼容簡(jiǎn)單的即時(shí)交易與復(fù)雜的非即時(shí)交易；而反觀債權(quán)形式主義則對(duì)復(fù)雜的非即時(shí)交易無(wú)法很好地兼容，與其削足適履不如實(shí)事求是地承認(rèn)物權(quán)合意的獨(dú)立存在。

（2）否認(rèn)物權(quán)合意的獨(dú)立價(jià)值會(huì)使支配權(quán)與請(qǐng)求權(quán)相混淆。物權(quán)的支配性與債權(quán)的請(qǐng)求性是兩種不同權(quán)利的重要區(qū)分方式。支配權(quán)是指權(quán)利人將自己的獨(dú)立意志直接作用于指向標(biāo)的，就能獲得支配利益的權(quán)利。相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)顧名思義是指權(quán)利目的有賴于請(qǐng)求權(quán)利相對(duì)方的配合方可實(shí)現(xiàn)。物權(quán)支配性的核心體現(xiàn)在物權(quán)所有人能夠以自己的獨(dú)立意思，獨(dú)斷地對(duì)其權(quán)屬物進(jìn)行處分，故物權(quán)行為又被稱為處分行為，支配權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提是權(quán)利指向物存在，且已歸權(quán)利人支配。而債權(quán)合同的請(qǐng)求性是指依據(jù)特定的債權(quán)合同關(guān)系，請(qǐng)求相對(duì)方履行合同義務(wù)的行為。債權(quán)請(qǐng)求性之于債務(wù)方為負(fù)擔(dān)陛，故債權(quán)行為又被稱作負(fù)擔(dān)行為。為負(fù)擔(dān)行為之人不必有處分權(quán)，但為處分行為之人對(duì)于處分權(quán)的標(biāo)的物，則須有處分權(quán)。

（3）不能將登記視為是公權(quán)力作用的結(jié)果。債權(quán)形式主義在不承認(rèn)物權(quán)合意的前提下，將不動(dòng)產(chǎn)登記視為一種政府公權(quán)力的確認(rèn)，將本屬于私法自治的物權(quán)變動(dòng)，錯(cuò)誤地認(rèn)為應(yīng)當(dāng)交由公權(quán)力確認(rèn)，進(jìn)而否認(rèn)在房屋不動(dòng)產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)移所有權(quán)是交易主體效果意思的推動(dòng)。這顯然忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記陛質(zhì)的復(fù)合型，并且正當(dāng)交易的完成必須經(jīng)由行政權(quán)力的確認(rèn)才能取得適法“權(quán)源”的觀點(diǎn)也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思維。從法理上看，債權(quán)形式主義的標(biāo)準(zhǔn)模式為“物權(quán)變動(dòng)=債權(quán)合同+不動(dòng)產(chǎn)登記/動(dòng)產(chǎn)交付”，前文已經(jīng)分析過(guò)債權(quán)的性質(zhì)是負(fù)擔(dān)性，當(dāng)事人是否愿意負(fù)擔(dān)，負(fù)擔(dān)什么，皆屬法不禁止即自由。

筆者認(rèn)為在我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行登記要件主義，以維護(hù)交易安全、平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，并且與我國(guó)物債二分的民法體系保持一致。有學(xué)者提出反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押，登記生效主義將會(huì)大幅增加交易成本，并且我國(guó)也未限定抵押標(biāo)的物的范圍，在債權(quán)數(shù)額小而抵押物價(jià)值低時(shí)，將會(huì)加重登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)。在我國(guó)目前交易現(xiàn)狀下，當(dāng)事人一般都會(huì)選擇價(jià)值相對(duì)大的標(biāo)的物以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，而對(duì)于債權(quán)數(shù)額本身就比較小的交易，當(dāng)事人也不會(huì)選擇抵押擔(dān)保，因此對(duì)抵押標(biāo)的物范圍進(jìn)行限定的必要性還有待探討。另有學(xué)者提出，對(duì)于地役權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及宅基地使用權(quán)這種涉及農(nóng)村土地的權(quán)利，采登記對(duì)抗主義較為合理，因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村地區(qū)基本上仍屬于典型的熟人社會(huì)，而且農(nóng)村地區(qū)尚無(wú)完善的土地登記制度，如要求以登記為設(shè)立要件，則制度缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，勢(shì)必使權(quán)利取得程序復(fù)雜化，加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)。這些都是我們?cè)谠O(shè)立制度的過(guò)程中需要思考的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

（作者單位：浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所）