◎劉雙良（1.天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，天津300134；2.天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部，天津300072）

住房政策是重要的公共政策與社會政策，其變動與調(diào)整通常會觸及不同住房政策利益相關(guān)者間的利益再分配。1998年住房制度改革以來，我國住房政策經(jīng)過多輪調(diào)適，與之相應(yīng)的住房市場也出現(xiàn)過多次節(jié)律性的變幻。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議上進(jìn)一步指出：“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性?！?017年10月18日，黨的十九大報告明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這是自2013年《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）后，中央關(guān)于住房問題與發(fā)展的最強音，這也意味住房政策的新調(diào)整與新變化來臨。2018年3月5日，國務(wù)院政府工作報告強調(diào)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”從地方政府的響應(yīng)來看，截至2017年11月，全國近百城市共計發(fā)布超200次房地產(chǎn)調(diào)控政策，這其中既包括北京、上海、深圳、南京、廈門、杭州、天津等一二線城市，也有河北涿州、浙江嘉善等大城市周邊的三四線城市，越來越多的城市樓市政策進(jìn)入“限購+限貸+限價+限售+限商”的“五限時代”。從市場面來看，政策的調(diào)控效應(yīng)較為明顯，2018年3月全國房地產(chǎn)市場成交量已近乎全線下跌，部分城市新房市場出現(xiàn)滯漲狀態(tài)，二手房成交價格已理性回調(diào)，買房市場正在逐漸形成。在此情景下，探討分析不同住房政策利益相關(guān)者的具體行為，為各方切實防范或降低、治理住房政策風(fēng)險，維護(hù)住房市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，以及為系統(tǒng)性、長效化的住房政策制定提供理論依據(jù)與參考不僅必要而且急需。

一、住房政策的核心利益主體辨識

住房政策是涉及多主體利益相關(guān)者的公共政策，其利益相關(guān)者既包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、住房消費者（投資投機者、自住型購房者）、被拆遷征收居戶等直接利益相關(guān)者，也包括推動住房政策文化發(fā)展的專家學(xué)者、傳播媒體等間接利益相關(guān)者［1］。其中，最為關(guān)鍵的核心利益主體有三組：中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行、住房消費者。

中央政府與地方政府的住房政策行為既具有統(tǒng)一性，也具有博弈性，在住房政策制定與執(zhí)行的角色扮演上并不總是一致的，在某種程度上存在委托—代理關(guān)系。它們的政策行為一方面使得住房政策風(fēng)險具有可能性基礎(chǔ)，另一方面，也使得對住房政策風(fēng)險的防范與治理具有現(xiàn)實難度。

房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行是住房市場中兩大重量級的市場主體，均有追逐利益最大化的驅(qū)動。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行既是實際的住房政策參與者，也是住房政策風(fēng)險的滋生者和潛在作用對象。在欠成熟的住房監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行的行為會對住房政策風(fēng)險起到推波助瀾的作用，引發(fā)住房市場風(fēng)險與系統(tǒng)金融風(fēng)險。

在整個住房政策過程中，住房消費者往往是一個容易被忽略的利益主體，一般只被當(dāng)作住房政策的被動接受者、作用者而存在。然而，在橄欖形社會境況下，住房政策最亟待考慮的就是廣大中間階層和中低收入工薪族的住房利益，他們是自住型購房群體的主力軍。未來的住房政策制定與執(zhí)行過程，應(yīng)該著重考慮這些自住型購房群體的住房需求與利益。

在住房政策過程中，土地和信貸是兩個最為核心的政策工具，住房政策利益相關(guān)者在“地根”和“銀根”的調(diào)節(jié)指引下，通過不斷的博弈達(dá)成利益的一般均衡，見圖1。

圖1 住房政策利益相關(guān)者及其相互間關(guān)系識別

二、住房政策利益相關(guān)者的具體行為分析

我國住房政策的制定與執(zhí)行有其特定軌跡［2］，在住房政策過程中，這些不同的主體基于各自利益的考量呈現(xiàn)不同的政策心理，進(jìn)而產(chǎn)生差異化行為。

（一）中央政府與地方政府行為分析

中央政府與地方政府是住房政策過程的重要參與主體，在住房政策的制定與執(zhí)行中占主導(dǎo)地位。住房政策關(guān)乎中央與地方間利益的分割，在住房領(lǐng)域中央政府與地方政府各有自己的目標(biāo)追求與利益訴求，中央與地方在住房政策過程中存在不盡一致的政策行為。

1.中央政府的住房政策行為。中央政府利益目標(biāo)是整個社會公共利益最核心的代表和體現(xiàn)，在住房政策博弈中，中央政府至少要實現(xiàn)三個目標(biāo)：一是推進(jìn)住房市場化以達(dá)到資源的優(yōu)化配置，增加財政收入；二是防止住房市場化下的價格投機與泡沫，保持住房市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，以使整體經(jīng)濟(jì)和諧健康發(fā)展；三是力圖解決依靠住房市場化無法解決的困難群體的住房問題。

在住房市場的政策調(diào)控上，中央政府易于產(chǎn)生矛盾心理。為了社會的和諧穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，中央政府不愿看到住房價格過高、上漲過快，但也不愿意看到房價急劇下跌而對金融系統(tǒng)和社會穩(wěn)定造成威脅。在住房政策過程中，進(jìn)行土地管制和信貸調(diào)節(jié)是中央政府可以采取的兩項重要政策行為。為了滿足不同類型住房的用地需要，實現(xiàn)土地供給的動態(tài)平衡，中央政府通過制定差異化的土地供應(yīng)政策，對住房土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于國家城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地的控制權(quán)實質(zhì)掌握在地方政府手中，目前中央政府主要是通過政策引導(dǎo)，還缺乏強力的手段。在住房價格上漲過快、供給緊缺的情況下，中央政府提出嚴(yán)格土地市場管理、打擊房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為，并要求地方政府加大保障性住房用地供應(yīng)，中央政府采取一系列嚴(yán)控“地根”的政策行為。在“銀根”的調(diào)節(jié)上，中央政府通過金融信貸與財政稅收主管部門，調(diào)整商業(yè)銀行的住房投資開發(fā)建設(shè)貸款政策，調(diào)整存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，實施差別化的住房信貸和交易稅收政策，以此來引導(dǎo)和調(diào)控商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)和購房者等的住房行為，以刺激或抑制住房市場的供給與需求。

作為全民利益的核心代表，為了維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定，中央政府的住房政策制定與執(zhí)行對城鎮(zhèn)中低收入群體、住房困難家庭、農(nóng)村失地農(nóng)民等相對弱勢利益集團(tuán)負(fù)有保障責(zé)任。中央政府通過出臺發(fā)布針對性的“通知”“辦法”“要求”，提供住房支持資金和住房補貼，強化地方政府住房保障問責(zé)，要求地方政府加大各類保障住房的建設(shè)與供給，滿足居民的基本住房需求。

2.地方政府的住房政策行為。地方政府所代表的地方利益具有雙重特性，地方政府作為公共利益的維護(hù)者和地方自身利益的追逐者，在住房政策過程中所要達(dá)到的目標(biāo)主要有三個：一是任期內(nèi)的政績最大化，在“壓力型”垂直控制機制下，地方政府通過城市土地市場化經(jīng)營，以實現(xiàn)短期政治經(jīng)濟(jì)績效重于長期績效。二是加快發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，極大化地方財政收入和GDP增長。通過土地“招拍掛”出讓、城市改造更新、住宅開發(fā)建設(shè)等，提高收入基數(shù)，從而實現(xiàn)在與中央政府的財稅分割中提高分配的絕對數(shù)。三是在堅持中央住房政策的大前提下，實現(xiàn)自身效用目標(biāo)。這里包含地方政府的相機決策，在地方自身利益與社會公共利益相沖突時，盡力維持房地產(chǎn)市場的高價位運行和非理性繁榮。地方政府利用日益稀缺的土地與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)盟，對中央的住房政策“拆招卸力”，致使中央嚴(yán)控“地根”和“銀根”的政策失靈［1］。在中央住房政策既定的情況下，地方政府將會展現(xiàn)出一些常性選擇行為［3］。

（1）大舉城市更新。城市的拆舊建新能夠創(chuàng)造住房需求，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，一些地方超過1/3的住房需求是由城市拆遷拉動。通過城市更新擴大老城區(qū)拆遷的速度和規(guī)模，刺激居民住房需求，進(jìn)而達(dá)到拉高房價的目的。

（2）提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。因為實際需要和減輕拆遷阻力，大幅度提高同一區(qū)位的舊房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高土地出讓成本，拉高地價，從而立即刺激房價上漲。

（3）制造供地緊張地價上漲情勢。地方政府是土地的壟斷供給者，在“招拍掛”的土地出讓方式下，必然形成價高者得的局面。在“高地價—高房價”的循環(huán)“怪圈”下，地方政府通過制造供地緊張情勢，不斷抬高單位土地價格。

（4）保障性住房建設(shè)不力。由于保障性住房建設(shè)會占用大量的土地，需要大量的資金投入，并對商品住房價格有一定的影響，地方政府對保障性住房的投資建設(shè)動力不足。例如，2016年6月29日，國家審計署公告的《2015年保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果》表明，一些地方和單位還存在管理不嚴(yán)格、執(zhí)行政策不到位等問題，甚至在部分地區(qū)出現(xiàn)安居工程專項資金被套取挪用和未全面落實棚改及配套建設(shè)等政策的情況。

（5）誘導(dǎo)輿論宣傳。與開發(fā)商站在一起，強調(diào)本地房地產(chǎn)市場不存在泡沫現(xiàn)象，是良性穩(wěn)定健康的，一味強調(diào)住房發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)和城市面貌的貢獻(xiàn)，而較少考慮住房價格與居民家庭可支配收入之間的關(guān)系。

（6）將高房價當(dāng)作城市建設(shè)工程。由于高房價對城市GDP的拉動作用較為明顯，地方政府對中央穩(wěn)定住房市場價格的政策反應(yīng)并不積極，為了加快城市建設(shè)步伐，地方政府甚至以減免部分土地稅費，“空轉(zhuǎn)”部分土地出讓金等部分公共利益與開發(fā)商作為交換條件，將城市高房價內(nèi)化于城市建設(shè)的“面子工程”和“政績工程”中。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行行為分析

房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行具有一致性的利益追求，它們是住房政策過程中的強勢利益集團(tuán)，具有較強的話語權(quán)，它們具有充分的優(yōu)勢通過專家學(xué)者向中央政府和地方政府發(fā)出自己的聲音，表達(dá)自己的利益傾向，它們的住房市場行為和對住房政策的響應(yīng)在很大程度上影響住房政策效應(yīng)。

1.開發(fā)商的行為分析。房地產(chǎn)開發(fā)商是住宅產(chǎn)業(yè)中的重要核心力量，但開發(fā)商本身并不占有住房發(fā)展所需的各項要素與資源。住房開發(fā)所需的核心資源土地為國家所有，住房投資所需的資金多需向銀行貸款，住房建設(shè)所需的施工隊伍一般進(jìn)行建筑承包，房地產(chǎn)開發(fā)商的“放射狀”社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系與“八面玲瓏”的商業(yè)特性，決定其必然具有復(fù)雜、善變的商業(yè)行為。

在與政府的交往上，首先，房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)行為要受到中央住房政策的規(guī)制。房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資行為會受到國家鼓勵或限制住房供給、住房價格平抑、金融信貸、土地出讓等住房相關(guān)政策的影響。出于追逐高額利潤的天性，房地產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)住房市場行情和對中央住房政策的理性預(yù)期與研判，自覺調(diào)整自己的開發(fā)投資行為。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商都會努力建立與地方政府的良好合作關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府之間具有合作的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)商都力圖參與舊城區(qū)拆遷改造、城市更新及相關(guān)建設(shè)工程中，發(fā)揮價值獲取利潤；另一方面，地方政府需要房地產(chǎn)開發(fā)商能夠參與多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的完善進(jìn)程中，為不同層次的住房消費者開發(fā)建設(shè)符合需求的各類商品房、保障性住房。

在與商業(yè)銀行的合作上，房地產(chǎn)開發(fā)商極力謀求最大量與最優(yōu)惠的住房開發(fā)建設(shè)貸款。在中央住房政策的規(guī)定下，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項目投資開發(fā)自有資金比例最低須達(dá)到35%。房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會選擇高比例或全款以自有資金進(jìn)行住房開發(fā)建設(shè)，都會積極尋求商業(yè)銀行的貸款支持。并且在房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠出現(xiàn)困難時，房地產(chǎn)開發(fā)商更會加強與銀行的合作。

在與住房消費者的博弈上，最大化住房銷售利潤是房地產(chǎn)開發(fā)商不二的選擇。與其他普通商品市場上的供需者間的博弈不同，開發(fā)商與住房消費者間的博弈焦點在于住房價格，而不是供給或需求。由于住房市場的寡頭壟斷供給，房地產(chǎn)開發(fā)商通常會以各種營銷技術(shù)甚至不正當(dāng)手段人為制造商品房緊缺、供不應(yīng)求的緊張情勢，不斷進(jìn)行市場提價。在受到穩(wěn)定住房價格的政策規(guī)制，或者市場行情不景氣時，開發(fā)商之間一般不會選擇根據(jù)市場供需調(diào)整住房價格，形成量跌價滯；開發(fā)商之間也會自覺或不自覺地形成攻守同盟，力托價格，甚至逆勢漲價，形成量跌價升的局面。

2.商業(yè)銀行的行為分析。商業(yè)銀行是整個住宅產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)，具有獨特的角色地位。首先，我國各級各類商業(yè)銀行須聽令于央行的政策調(diào)控，中國人民銀行各項信貸政策的具體執(zhí)行與落實有賴于各商業(yè)銀行；同時，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)行為接受中國銀行保險監(jiān)督管理委員會的監(jiān)督管理。其次，商業(yè)銀行自身具有逐利的需求，通過房地產(chǎn)信貸等相關(guān)業(yè)務(wù)從住房市場上獲取必要利潤，是其作為商業(yè)營利組織的本能。

從“理性經(jīng)濟(jì)人”的角度來講，商業(yè)銀行具有與房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)盟的內(nèi)在基因。目前，房地產(chǎn)業(yè)還是一個暴利產(chǎn)業(yè)，商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商提供巨額資金貸款，能夠獲得豐厚的利潤回報。在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的情勢下，商業(yè)銀行會積極主動地向房地產(chǎn)開發(fā)商“示好”，給予大批量和規(guī)模的貸款支持。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的狀態(tài)下，中央住房政策會對銀行信貸行為做出收緊或放松的調(diào)整，以抑制或刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在住房價格上漲過快期，中央政府會采取從緊的住房信貸政策。在后兩種情形下，緊縮“銀根”的住房信貸政策要求雖然有利于防范、抗避風(fēng)險，但有悖于商業(yè)銀行的逐利沖動。從根本上而言，縮減對房地產(chǎn)開發(fā)商的“銀根”支持，并不是商業(yè)銀行愿意看到的。在潛在利益可能性發(fā)生損失的情境下，商業(yè)銀行往往會直接“突破”或間接“繞道”中央住房信貸政策，本能地選擇站在與房地產(chǎn)開發(fā)商利益相一致的一邊。例如，2017年9月末，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，明令要求銀行業(yè)金融機構(gòu)強化對個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但在隨后的專項業(yè)務(wù)檢查中，仍然審查出“首付貸”“消費貸”“過橋貸”等違規(guī)變相提供購房首付融資的影子。

在與地方政府的相處中，盡管國有商業(yè)銀行實行的是垂直管理，但商業(yè)銀行不可避免地會受到地方政府的隱性干預(yù)。事實上，商業(yè)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)行為，必然圍繞地方政府對中央住房政策的細(xì)化與執(zhí)行，這主要是一方面他們都是中央住房政策的執(zhí)行者，另一方面，也是與地方政府合作的需要。地方政府在推動以房地產(chǎn)為主的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，舊城的拆遷與改造、城市建設(shè)用地整理的前期投入等巨額資金都需要銀行的信貸支持；同樣，商業(yè)銀行對地方政府貸款具有利益驅(qū)動的本能。在商業(yè)銀行與地方政府之間“條塊”分割的管理體制下，地方政府必然會對商業(yè)銀行進(jìn)行一些隱性干預(yù)。

在住房市場上，投資投機者、自住型購房者是商業(yè)銀行的另一重要客戶群體。面向各類購房者發(fā)放住房貸款，獲取貸款利息收益是商業(yè)銀行的必然追求。從業(yè)務(wù)操作行為上而言，只要達(dá)到商業(yè)銀行認(rèn)定的支付能力水平，符合商業(yè)銀行住房貸款的審批條件，在確信能夠保證貸款資金安全的情況下，商業(yè)銀行更傾向于大量大規(guī)模地向購房者提供住房按揭貸款。相反，緊縮性住房信貸政策，會對商業(yè)銀行的住房貸款收益帶來較大的影響。事實上，能夠面向購房者多放貸是商業(yè)銀行的重要利潤增長點，即使在以堅決遏制部分城市房價過快上漲為基調(diào)、緊縮“銀根”的住房政策調(diào)控下，商業(yè)銀行仍然具有強烈的規(guī)模放貸沖動。這就不難理解，自“新國十條（國發(fā)〔2010〕10號）”以來，與第二套、第三套及以上住房相關(guān)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”“限貸”“停貸”的中央住房政策其實已經(jīng)非常清晰，只需嚴(yán)格執(zhí)行，但為什么在一些省市不少商業(yè)銀行仍然以嚴(yán)格執(zhí)行存在套數(shù)認(rèn)定技術(shù)障礙為由，打所謂的“擦邊球”暫不執(zhí)行或延緩執(zhí)行住房新政，甚至主動向購房者提供技術(shù)性“空子”，變相違法違規(guī)發(fā)放住房貸款。

（三）投資投機者與自住型購房者行為分析

住房消費者是住房市場的終端客戶，住房政策的變動與調(diào)整直接影響住房消費者的消費行為。完整意義上的住房消費者包括住房投資投機者和自住型購房者，二者在住房政策作用機制下的消費行為既具相同性也有差異性。

1.投資投機者的行為分析。住房投資投機者分為組織性投資投機者和個體性投資投機者，其中包括人們常言的“炒房團(tuán)”。住房投資投機者是住房市場中對住房政策具有高關(guān)注度和高敏感度的活躍分子，在普通住房消費者看來，住房投資投機者的“炒作”行為通常是拉高房價上漲過快的最直接因素。就政府住房政策設(shè)計的實際而言，雖然中央住房政策也有意識地考慮要對住房投資行為與住房投機行為進(jìn)行差別化的區(qū)分，對住房投機行為要進(jìn)行堅決遏制和有力打擊，但卻一直沒能做到區(qū)別化的對待。這主要是因為：一方面，對住房投資和住房投機進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，存在認(rèn)定技術(shù)上的巨大爭議和困難；另一方面，政府自身在較大程度上也需要住房投資投機者的市場“炒作”行為制造住房市場繁榮，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。政府在打擊住房市場“炒作”行為時，通常懷揣既愛又憎的矛盾心理，出臺“胡子眉毛一把抓”的含混性政策規(guī)定。

市場經(jīng)濟(jì)是自由、開放的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，適度的投資投機有利于更好地激發(fā)市場資源配置的效能，而過度的投資投機行為則會擾亂正常的市場秩序影響供需平衡。住房投資投機者的一個基本目的就是通過低買高賣套利，獲取住房差價收益。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房政策不能通過逆市場手段對其需求或供給做出嚴(yán)格限制，只能對其交易過程中的某些要素資源進(jìn)行基本調(diào)控或干預(yù)，從而改變其消費預(yù)期。

近年來，不少住房投資投機者以較少的自有本金在住房市場上實現(xiàn)“滾雪球”式的增值收益。這主要得益于住房價格的持續(xù)過快增長和寬松的住房信貸政策和稅費政策。過往的住房信貸政策缺乏對投資投機性住房貸款行為的必要限制，給予其相對較低的投資投機進(jìn)入門檻，使得住房投資投機者可以獲得較高的銀行貸款支持，而在住房的持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)又缺乏針對性的稅費調(diào)節(jié)措施，這一政策“真空”為住房投資投機者提供暴利空間。在此情形下，住房投資投機者紛紛選擇在住房市場上進(jìn)行“炒房”逐利，房價的持續(xù)過快上漲恰恰是他們實現(xiàn)套利之必需，同時也催生更多的住房投資投機行為。

那么是否實施嚴(yán)厲的住房政策，卡緊或切斷其銀行貸款，在其持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收高額的稅費，就必然地能夠起到抑制或遏制過度的住房投資投機行為呢？理論上而言，在短期內(nèi)會起到立竿見影的效果，但長期來看，規(guī)范市場投資投機行為，不僅需要從總體上調(diào)節(jié)住房需求，還需要調(diào)節(jié)住房供給。在現(xiàn)實住房需求仍然巨大、保障性住房供給又嚴(yán)重不足、住房未來價格上漲空間仍然存在的情況下，嚴(yán)厲的住房調(diào)控政策將會使得住房投資投機行為出現(xiàn)分化。一方面，短期內(nèi)將導(dǎo)致部分投資投機者的市場觀望，或者加速市場出清與拋售，進(jìn)而使得住房市場進(jìn)入盤整期；另一方面，部分投資投機者基于長遠(yuǎn)利益考慮，會選擇在盤整期進(jìn)入住房市場進(jìn)行所謂的“抄底”，或者選擇逆市場風(fēng)險操作加大住房購進(jìn)量。因此，總體上而言，不確定性的未來收益預(yù)期，會導(dǎo)致不確定性的投資投機行為。

當(dāng)然，在未來預(yù)期收益明顯偏低，或者宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下行，或者具有更好的投資投機渠道等情況下，住房投資投機者則會更加理性地自覺規(guī)范其住房消費行為。逐利者的本能與敏感性，往往會促使其暫停或減緩進(jìn)入住房市場的步伐，或者減少住房的市場持有量。在目前的住房政策調(diào)控機制下，住房投資投機行為還不太可能會出現(xiàn)有如股票市場那樣，因為住房政策的變動、住房價格下調(diào)而導(dǎo)致住房投資投機者被深度“套牢”或破產(chǎn)的現(xiàn)象。從這個角度而言，具有強大購買支付能力和硬通貨的住房投資投機者，在住房政策過程中其行為是具有占優(yōu)策略的，至少保證其住房投資投機本金的安全或保值是無障礙的。

2.自住型購房者行為分析。自住型購房者與住房投資投機者根本的不同就是購買住房是以滿足家庭成員的居住需要為根本目的，而不是為獲取未來的住房漲價增值收益。相形之下，在住房政策過程中，自住型購房者屬于弱勢利益者，住房投資投機者屬于強勢利益者，面對不斷變動或調(diào)整的住房政策，自住型購房者更具被動性。細(xì)化來講，自住型購房者又可分為基本型自住購房者和改善型自住購房者兩類。在通常情況下，基本型自住購房者的現(xiàn)實居住條件要低于國家或當(dāng)?shù)氐钠骄幼∷?，其購買住房主要是用于滿足最基本的居住需要；改善型自住購房者的現(xiàn)實居住條件已達(dá)到國家或當(dāng)?shù)氐钠骄幼∷剑揪幼⌒枨笠训玫匠醪綕M足，但住房條件仍有較大的提升空間，購買住房主要是用于改善家庭自住需要。

由于住房商品和住房市場的特殊性，自住型購房者的消費行為與一般商品市場中的消費行為不盡相同，甚至大相徑庭。住房消費具有買漲不買跌和羊群效應(yīng)的特點，自住型購房者容易形成恐慌性購買和過度透支性消費。在住房價格持續(xù)上漲的市場狀況下，自住型購房者會產(chǎn)生焦慮心理，擔(dān)心未來住房購買壓力更大，部分購房者會發(fā)生提早購買行為；隨之更多的自住型購房者將會進(jìn)入房市，進(jìn)而拉高住房價格。當(dāng)住房價格上漲到一定程度，大大超過自住型購房者的實際支付能力時，自住型購房者將會持幣觀望，住房市場也因之陷入“膠著”的僵態(tài)，但在刺激性的住房政策效應(yīng)下，結(jié)果只會導(dǎo)致越來越多的自住型購房者感嘆“貽誤”購買機會，更加購不起房。在某種意義上，相對于自住型購房者而言，住房價格上漲到一定程度后，高昂的住房價格和持續(xù)過快的漲幅僅是一種符號象征。通俗來講，這好比在部分城市，如大多數(shù)普通居民所言，每平方米2萬元的房價與每平方米10萬元的房價，不管還將漲到多高，都與己無關(guān)，一樣是買不起。所以，在此情形下住房市場中的自住型購房者的購買決策將會減弱趨緩、直至?xí)和R淺。此時，也恰恰是需要住房政策的強力調(diào)控和干預(yù)發(fā)揮作用的時候。如若對未來住房市場價格預(yù)期看跌的自住型購房者占大多數(shù)，則可能會加重住房市場的持幣觀望情緒；反之，則可能有更多的居民認(rèn)為錯過住房政策調(diào)控的時機等于錯過最后的購房機會，從而選擇恐慌性購買。近年來，住房政策的“調(diào)控—上漲—再調(diào)控—再上漲”的循環(huán)怪圈，已讓房市大大透支城市普通居民的購買消費力，加劇社會不安。

同樣，能夠起到堅決抑制或遏制住房價格過快上漲作用的住房政策，也會影響自住型購房者的消費行為。雖然相對于已購房的自住型購房者而言，穩(wěn)定的住房市場價格，甚至小幅回落或下跌的住房市場價格，住房資產(chǎn)是否增值或縮水并不具備實質(zhì)性意義。但相對于擬購房的自住型購房者而言，有效的住房價格調(diào)控政策則會改變他們的市場預(yù)期，自住型購房者們往往會根據(jù)自己的預(yù)期判斷采取相應(yīng)的消費行為，抑或立即購買，抑或繼續(xù)觀望推遲購買或不購買。

三、結(jié)論與啟示

上述關(guān)于住房政策利益相關(guān)者及其相互間關(guān)系的識辨和對三大核心利益主體具體行為的分析，為未來住房政策的優(yōu)化設(shè)計和住房政策風(fēng)險的防范治理提供以下啟示：

第一，住房政策的優(yōu)化設(shè)計應(yīng)優(yōu)先平衡好最為關(guān)鍵的核心利益主體間的利益。住房政策是涉及多元利益相關(guān)主體的公共政策與社會政策，具有系統(tǒng)性。其利益相關(guān)者既包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、住房消費者（投資投機者、自住型購房者）、被拆遷征收居戶等直接利益相關(guān)者，也包括推動住房政策文化發(fā)展的專家學(xué)者、傳播媒體等間接利益相關(guān)者。住房政策的調(diào)整與變化，將會對住房政策利益相關(guān)者的當(dāng)前利益產(chǎn)生再分配效應(yīng)。在房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制還未建立健全的情況下，住房政策的帕累托優(yōu)化具有較大難度，優(yōu)先平衡好中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行、住房消費者等三大核心利益相關(guān)主體間的利益，同時兼顧好其他利益相關(guān)者的利益不失為一種理性選擇。

第二，各住房政策利益相關(guān)者的差異化行為具有不同的政策心理，是基于各自利益考量的結(jié)果。在中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行、投資投機者與自住型購房者各自具體行為邏輯的背后，反映的是“政府—市場—社會”等三方利益在住房領(lǐng)域的實現(xiàn)問題，他們在住房政策中各自有著不同的話語權(quán)和影響力。

第三，保障好被拆遷征收居戶的住房權(quán)益，加強住房政策風(fēng)險防范治理。被拆遷征收居戶是整個住房政策利益鏈中的相對弱勢利益相關(guān)者，既包括城鎮(zhèn)房屋拆遷戶，也包括宅基地被征收農(nóng)戶，兜底保障好他們的住房利益有助于降低基層社會穩(wěn)定風(fēng)險。同時，還應(yīng)引導(dǎo)專家學(xué)者、傳播媒體等間接利益相關(guān)者，營造良好的住房政策研究與宣傳氛圍，以加強住房政策風(fēng)險及其衍生關(guān)聯(lián)性風(fēng)險的防范治理。

［1］歐陽日輝，吳春紅.基于利益關(guān)系的中央政府與地方政府關(guān)系［J］.經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2008，（5）：11-14.

［2］劉雙良.我國住房政策制定與執(zhí)行過程機理分析［J］.行政論壇，2015，（5）：84-87.

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