王丁

摘要：針對(duì)目前商品房?jī)r(jià)格居高不下的現(xiàn)狀，本文對(duì)高層住宅工程項(xiàng)目的成本開發(fā)展開了分析討論，首先分析了商品住宅房工程成本的構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)從全過程成本控制和建筑監(jiān)理造價(jià)控制兩個(gè)角度論述了高層住宅項(xiàng)目工程的成本控制措施與建議，對(duì)于進(jìn)一步提高和加強(qiáng)商品房成本開發(fā)的控制具有一定借鑒意義。

關(guān)鍵詞：高層住宅工程；開發(fā)成本成本；控制措施

一、本論文研究的社會(huì)背景

商品住房?jī)r(jià)格是一個(gè)熱門話題，其價(jià)格一直居高不下，且漲幅較快，政府對(duì)此十分關(guān)注，普通老百姓反響強(qiáng)烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟(jì)行為，追求利潤(rùn)是企業(yè)巨頭的根本目標(biāo)。對(duì)于房?jī)r(jià)，理論界專家、房地產(chǎn)業(yè)許多專家學(xué)者進(jìn)行了有益的探討，但對(duì)控制房?jī)r(jià)，降低漲幅仍奏效甚少。

二、商品住宅房工程開發(fā)成本的構(gòu)成

這里所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發(fā)建設(shè)成本及后期使用階段所發(fā)生的成本。大致可分為8大項(xiàng)：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、使用成本、其他成本

成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項(xiàng)成本，可以使成本控制更具科學(xué)性和完整性，促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)力。

三、高層住宅工程開發(fā)成本控制措施與建議

（一）對(duì)高層住宅工程實(shí)施全面成本控制

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。

設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

3、從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。

對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

4、從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。

嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資，如對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行供應(yīng)，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。

（二）加強(qiáng)工程監(jiān)理在高層住宅工程成本控制中的應(yīng)用建設(shè)監(jiān)理制作為科學(xué)的建設(shè)項(xiàng)目管理方法，主要是以國家政策、技術(shù)規(guī)范、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計(jì)過程和施工過程的投資、工期和質(zhì)量，確保三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學(xué)性，決定了其實(shí)施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理可以在項(xiàng)目建設(shè)的各階段，通過科學(xué)的管理和有效的控制來實(shí)現(xiàn)業(yè)主控制工程造價(jià)的目標(biāo)。

四、施工過程中工程成本進(jìn)行控制

（一）施工材料方面的控制

在進(jìn)行工程的施工過程中對(duì)于施工材料的用量和施工材料的價(jià)格一定要進(jìn)行必要的控制，施工的材料是施工過程中成本控制的重點(diǎn)。在施工的過程中的材料方面的花費(fèi)是占很大的比例的，在施工預(yù)算進(jìn)行制定的時(shí)候，材料費(fèi)用的比例通常都是占有百分之七十的比例的，在施工的過程中對(duì)施工的材料的用量進(jìn)行控制，就會(huì)減少很大一部分的浪費(fèi)，因此，對(duì)施工材料的使用量的控制是十分必要的。在施工材料的控制方面還有一點(diǎn)是十分的重要的，那就是施工材料的價(jià)格的控制問題，在施工材料進(jìn)行采購的時(shí)候，一定要對(duì)施工材料的價(jià)格進(jìn)行必要的比較以后，在進(jìn)行材料的采購。在現(xiàn)在，市場(chǎng)中一種施工材料會(huì)有很多的廠家生產(chǎn)，進(jìn)行材料的采購的時(shí)候，不但要選擇價(jià)格便宜的材料，還要選擇質(zhì)量好的材料，只有做好材料的采購和材料的使用量的控制，才可以使得在材料方面做到很好的成本控制。

（二）工程決算時(shí)對(duì)施工的成本進(jìn)行審核和控制

工程竣工決算時(shí)，建設(shè)單位的審核人員應(yīng)堅(jiān)持按合同辦事，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，對(duì)于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費(fèi)用。重點(diǎn)檢查施工概算調(diào)整是否符合國家規(guī)定、有無擅自提高或降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大或縮小建設(shè)規(guī)模和變更建設(shè)內(nèi)容等。凡合同條款明確包含的費(fèi)用，屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)包含的費(fèi)用；未按合同條款履行的違約等一律核減費(fèi)用，嚴(yán)格把好審核關(guān)。對(duì)工程量的審核應(yīng)根據(jù)施工承包合同的要求，對(duì)施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行審核，不能多算或不按規(guī)則計(jì)算。在要求施工企業(yè)報(bào)送相應(yīng)的工程計(jì)算式和材料用量明細(xì)表的同時(shí)，建設(shè)單位也要編制一份完整的結(jié)算書和材料用量明細(xì)，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準(zhǔn)確進(jìn)行計(jì)量審核。在結(jié)算審核中，還應(yīng)注意審核項(xiàng)目的單價(jià)、結(jié)算書中分項(xiàng)的正確性、程序及準(zhǔn)確性并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況分析計(jì)算。要特別注意的是，對(duì)工程量清單招標(biāo)工程的結(jié)算，投標(biāo)人的綜合單價(jià)要一次包死不作調(diào)整。結(jié)算時(shí)，實(shí)際發(fā)生的、招標(biāo)時(shí)所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于建設(shè)單位原因造成的工程量清單漏項(xiàng)或計(jì)算誤差應(yīng)予調(diào)整。

在工程量的調(diào)整進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候，工程量清單中原有的項(xiàng)目，應(yīng)按報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)確定；工程量清單中有類似項(xiàng)目的，應(yīng)參照類似工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)商定；工程量清單中沒有的項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定結(jié)算。

在現(xiàn)在，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，我國的基礎(chǔ)工程的施工也在逐漸的增多，為了對(duì)施工的成本進(jìn)行必要的控制，施工的企業(yè)可以在施工的過程中和施工的決算方面進(jìn)行必要的控制，這樣不但可以施工的成本得到控制，還可以使得施工的企業(yè)的利益得到有效的保證。

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