宋慧芳

從一地雞毛到鳳凰涅槃，浴火重生后海南的房地產(chǎn)市場如何在新時(shí)代新機(jī)遇下去房地產(chǎn)化？

2018年4月13日，在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會上，習(xí)近平總書記宣布黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。然而就在30年前，剛剛建省并成立特區(qū)的海南，因?yàn)楂@得政策紅利，房價(jià)一日千里，泡沫橫飛，以致中央不得不出臺調(diào)控政策，宣布控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海南房地產(chǎn)“崩盤”。對于此次國家層面釋放如此的重大紅利，建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，海南如何在新時(shí)代新機(jī)遇中對房地產(chǎn)市場做到平穩(wěn)發(fā)展，去房地產(chǎn)化，以致不再讓歷史重演。

4月22日晚，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》新聞發(fā)布會，發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購。把海南此輪調(diào)控政策推到了制高點(diǎn)，可見其擺脫房地產(chǎn)的決心之大。

“舉足輕重”的房地產(chǎn)

中國40年改革開放的歷史上，唯一一次房地產(chǎn)泡沫破滅，便發(fā)生在海南，至今仍令人心有余悸。

1988年4月13日，海南行政區(qū)從廣東省劃出，獨(dú)立建省，海南省和海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)正式成立。7月30日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于各部門應(yīng)支持海南省機(jī)構(gòu)改革的通知》，要求加快開發(fā)建設(shè)海南省，建立我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成為中國最大的，也是唯一的省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)。正是這樣的一次歷史機(jī)遇，使這個(gè)海濱小城一躍成為全國最大的改革開放“試驗(yàn)田”，引來無數(shù)人登島淘金，房地產(chǎn)行業(yè)更可以用“轟轟烈烈”來形容。

1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)炒作拉動(dòng)虛增造成的。

據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒（1996）》統(tǒng)計(jì)，海南1989年房地產(chǎn)投資僅為3.2億元，而1990-1993年間，房地產(chǎn)投資比上年分別增長143%、123%、225%、62%，最高年投資額達(dá)93億元。隨之而來的是海南房價(jià)的暴漲，1988年海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米。五年內(nèi)增長超過5.6倍。

1998年，央行宣布關(guān)閉海南發(fā)展銀行，泡沫最終破滅。從1999年開始，海南用了七年時(shí)間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，海南處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。

由于受房地產(chǎn)泡沫破滅的影響，海南經(jīng)濟(jì)跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國倒數(shù)。

“海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘。”2017年，國務(wù)院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上，重提這段對海南帶來沉重代價(jià)的階段。“海南房價(jià)頂峰時(shí)達(dá)到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產(chǎn)一個(gè)晚上就變成最壞的資產(chǎn)?！背鸨Ｅd說。

但不寬裕的財(cái)政（大約50%左右的支出來源于中央財(cái)政轉(zhuǎn)移）、變形的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以及國家金融周期、房地產(chǎn)周期等原因，導(dǎo)致泡沫之后的海南，依舊由于特殊的區(qū)位優(yōu)勢對房地產(chǎn)行業(yè)有著較高的依賴，海南房地產(chǎn)市場持續(xù)受到資金追捧，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一直居高不下，是近幾年海南省經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2017年海南省固定資產(chǎn)投資完成4125.4億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2053.11億元，占據(jù)了半壁江山。

“海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)狀還未實(shí)現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，短期依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)象依然存在?！焙Ｄ献〗◤d表示，要擺正房地產(chǎn)在海南產(chǎn)業(yè)中的位置，從根本上需要大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快培育能替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，降低房地產(chǎn)業(yè)在GDP增長、地方財(cái)政收入中的比重。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，相信隨著自由貿(mào)易港的成立，將進(jìn)一步激活旅游、貿(mào)易、金融等板塊的發(fā)展，房地產(chǎn)投資占比會相應(yīng)下降。

地產(chǎn)迎來“新機(jī)遇”？

時(shí)隔30年，2018年4月13日，習(xí)近平總書記正式宣布黨中央支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的決定，這是繼中央實(shí)施雄安新區(qū)部署后又一重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容，為了能讓海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更好地依托實(shí)體經(jīng)濟(jì)而非依賴房地產(chǎn)。4月14日，黨中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），指出賦予海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放新使命，建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港。

為避免出現(xiàn)上世紀(jì)90年代的地產(chǎn)泡沫，在海南建省辦特區(qū)30周年大會結(jié)束三天后，4月16日，海南省住建廳火速發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，措辭嚴(yán)厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價(jià)行為”，并要求，“傳達(dá)到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角?！?/p>

4月18日，在國家發(fā)改委召開的定時(shí)定主題新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委政策研究室主任、新聞發(fā)言人嚴(yán)鵬程表示，將會同有關(guān)部門和地方，全力推動(dòng)支持海南新一輪改革開放政策措施的細(xì)化實(shí)化。對于房地產(chǎn)方面，嚴(yán)鵬表示，認(rèn)真做好重大風(fēng)險(xiǎn)防范工作，將密切跟蹤《指導(dǎo)意見》實(shí)施中可能遇到的問題，及時(shí)妥善應(yīng)對，堅(jiān)決防范炒房炒地產(chǎn)等投機(jī)行為。

盡管島外人到海南購房的熱情越來越高，但在海南省住建廳看來，如今海南的房地產(chǎn)業(yè)不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍，原因在于，支撐房價(jià)上漲的動(dòng)因和條件都發(fā)生了根本變化。海南住建廳表示，這種判斷基于幾個(gè)方面：

一是海南生態(tài)資源得天獨(dú)厚，生態(tài)環(huán)境不斷改善，經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)步發(fā)展，配套設(shè)施逐步完善，發(fā)展情景不斷向好，這些都將有力支撐海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。二是當(dāng)前的海南房地產(chǎn)有實(shí)實(shí)在在的市場需求作為支撐，在海南實(shí)施限購、限貸、限轉(zhuǎn)讓等嚴(yán)控措施的情況下，仍有大量島外人士前來購房，與上世紀(jì)90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。三是海南省商品房預(yù)售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂后方可預(yù)售，有實(shí)實(shí)在在的建設(shè)投入，金融和社會風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，顯然有異于上世紀(jì)90年代“炒賣樓花”的發(fā)展模式。四是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力顯著增強(qiáng)，應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷提高，能有效應(yīng)對短期突發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

即便如此，在自貿(mào)港政策發(fā)布后，海南部分市場還是出現(xiàn)了非理性現(xiàn)象，開發(fā)商捂盤惜售，房價(jià)明顯上漲。

4月20日，據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者向位于?？诜窍拶弲^(qū)域的西海岸的某樓盤的銷售人員了解到，“現(xiàn)在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了?！痹摌潜P所在區(qū)域靠近海口市政府，屬于重點(diǎn)建設(shè)的城市新區(qū)。據(jù)記者了解，一個(gè)月前，售樓處兩居、三居可選余地還很大，均價(jià)在每平方米21000左右。銷售人員還很含蓄的表示：“四月以后肯定就不是這個(gè)價(jià)格了?！倍F(xiàn)在，該樓盤在售房網(wǎng)站上的價(jià)格顯示，均價(jià)24000元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，海南是屬于全國優(yōu)勢的旅游城市，而且近幾年包括地產(chǎn)市場、旅游市場等在內(nèi)的海南市場一直被看好。后續(xù)投資的機(jī)會仍然較大，且自由港政策更會提升其城市地位和區(qū)域價(jià)值。

“對于海南來說，當(dāng)前是建省30周年，所以一些利好的信息很多，現(xiàn)在自由港的改革，勢必加大各類資源的導(dǎo)入，尤其是在體制上就可以發(fā)揮更好的價(jià)值，進(jìn)而利好此類省份商業(yè)機(jī)會增加?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)然越是這樣，越要防范炒作，尤其是地產(chǎn)行業(yè)方面，要嚴(yán)管購房市場，防范各類投資投機(jī)需求的進(jìn)入。尤其是沿海的類似?？?、博鰲、三亞等城市都需要關(guān)注此類內(nèi)容?！?h3>“壯士斷腕”去地產(chǎn)化

“房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，而事實(shí)上世界上也沒有哪一個(gè)國家、哪一個(gè)城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的。減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實(shí)不容易做到?！焙Ｄ鲜∈￠L沈曉明在今年的全國兩會上表示，即便如此，海南還是要痛下決心嚴(yán)控房地產(chǎn)。

其實(shí)，今年海南省政府工作報(bào)告就明確指出，在今后五年，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，以“壯士斷腕”的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。同時(shí)，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制土地投機(jī)炒作，防止高地價(jià)推漲房價(jià)，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。取而代之的是，發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)等十二個(gè)產(chǎn)業(yè)。

海南政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的持續(xù)收緊正是未來經(jīng)濟(jì)動(dòng)能調(diào)整目標(biāo)下的先導(dǎo)行為，反映出未來海南在“改革開放”上的新動(dòng)作將更多集中于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中。

今年3月以來，海南省不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，通過限購、限售等政策進(jìn)行樓市調(diào)控。

3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，加碼樓市限購政策，規(guī)定非瓊籍居民家庭只能買一套，而且首付要不低于七成。按照規(guī)定，非海南本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。與此同時(shí)，海南省也要求實(shí)行差別化的信貸政策。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。

除了加碼限購政策之外，對“限售”也進(jìn)行了加碼，在3月30日之后購買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

4月10日，海南省住房公積金管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的實(shí)施意見》，要求受委托銀行、住房公積金管理機(jī)構(gòu)壓縮貸款辦理時(shí)限、公開業(yè)務(wù)辦理流程、實(shí)現(xiàn)多部門信息共享，定期將在住房公積金管理局官方網(wǎng)站公開已備案樓盤信息。

海南調(diào)控步步升級，直至4月22日達(dá)到史上最嚴(yán)。4月22日晚，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》新聞發(fā)布會，發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南出臺全省限購充分說明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的嚴(yán)峻性，為了防范炒作海南自由貿(mào)易區(qū)、自由港概念而做出全域限購的調(diào)控，本次調(diào)控在全國都非常罕見，其目的是為了管制購房投資投機(jī)行為，同時(shí)為海南自由港建設(shè)提供更好的環(huán)境。

“從購房需求看，近期各類炒作概念的現(xiàn)象增加，對于房地產(chǎn)市場來說，積極管控需求很有必要。而對于自由港來說，通過此類政策，利好房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也可以為后續(xù)發(fā)展提供更好的土地等資源的支持。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，從政策上還可以看出，對于生態(tài)縣等禁止外地人購房的做法很大程度上也表明此類區(qū)域當(dāng)前部分炒作很明顯，影響了當(dāng)?shù)厝说淖》啃枨螅员仨毑扇☆愃平官彿康淖龇?。而對于海口、三亞、瓊海采?0個(gè)月的社保限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房禁止向外地人出售，其目的是為了更好地保護(hù)當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨螅乐钩捶楷F(xiàn)象發(fā)生。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，本輪調(diào)控政策后，預(yù)計(jì)海南市場將很快降溫，很可能出現(xiàn)類似環(huán)京出現(xiàn)的市場降溫。但整體看，海南的自貿(mào)港概念，以及得天獨(dú)厚的氣候條件，海南房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)依然看好，特別是基礎(chǔ)設(shè)施完善的區(qū)域。

需求端調(diào)控步步升級，然而對于供給端來說，雖然“自貿(mào)港”海南增加了對開發(fā)商的吸引力，卻也提高了進(jìn)入難度。嚴(yán)躍進(jìn)將這一難度具化為三個(gè)方面。當(dāng)行業(yè)進(jìn)入的門檻提高時(shí)，房企進(jìn)入的相關(guān)納稅考核、就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造、環(huán)保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。再者，受環(huán)保管控，沿海房產(chǎn)開發(fā)的約束增加，開發(fā)商在類似城市的投資確實(shí)需要防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，類似填海造房等管控會很明顯。此外，海南自由港未來的重點(diǎn)還不明確，房企在進(jìn)入過程中需要不斷去研究未來海南城市的布局和規(guī)劃。

“總體來講，當(dāng)前海南的政策邏輯很清晰，房住不炒的思路會延續(xù)，同時(shí)未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自由港建設(shè)的各類地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項(xiàng)目，管控會嚴(yán)厲。而對于此次如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，后續(xù)需要防范違規(guī)繳納社保、虛假營銷等。購房者看好海南市場但不要違規(guī)操作，海南全域限購使得‘房住不炒得到了全面的貫徹和落實(shí)。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)對于后市的影響表述到。