宋慧芳

繼搖號買車后，搖號買房也有可能在北京大面積實施。近日，有媒體曝出，北京“限房價、競地價”項目（下稱“限競房”）將實行搖號選房。

據(jù)知情人士透露，管理部門正在醞釀對“限競房”采用搖號銷售的方式，并且政府擬將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，涉及范圍或?qū)ㄒ讶胧邢薷偡亢鸵殉山坏南薷偡康貕K。當這樣的消息流出時，市場一時風聲鶴唳。

《中國經(jīng)濟信息》記者在采訪中，北京豐臺區(qū)一限競房項目置業(yè)顧問告訴記者， “我們也在等（政策），政策出來后才能開盤銷售。不過，要想真正的落實，大概要到7月份”。對此，多位業(yè)界人士均表示，“限競房”搖號將是大概率事件，而且或向無房、剛需家庭傾斜。

據(jù)了解，早在去年底，就有兩個房山的“限競房”項目正式亮相，并在市場中進行項目的推廣。之后的數(shù)月，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時至今日，這些項目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預售許可證，自然也未能真正入市銷售。

從2016年開始，北京開始出現(xiàn)“限競房”地塊。因其出讓條件中，限定后續(xù)銷售房價的基礎上競拍土地出讓價格，成為此類地塊的標志性特點。同時，出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是，與符合較為嚴格申購條件的個人及家庭才可申請購買的“共有產(chǎn)權(quán)房”不同，“限競房”屬性仍是商品房。

據(jù)相關(guān)行業(yè)人士粗略統(tǒng)計，從2017年該類土地首次出讓至今，北京已經(jīng)出讓的“限競房”項目總貨值在2300億元上下。再加上今年住宅土地供應仍會延續(xù)限競房和共有產(chǎn)權(quán)房并舉的政策，可以預見未來至少2年內(nèi)，限競房都將是北京樓市成交主力軍，企業(yè)要想在北京拿地，這樣的項目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競房”基本集中在五環(huán)周邊，受到出讓條件“90/70”政策的限制，90平方米戶型將是主流。

因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善性產(chǎn)品。雖然“限競房”項目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項目利潤。同時，由于之前“限競房”項目的價格已經(jīng)確定，企業(yè)不會通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)房價上漲帶來的收益，而是通過快周轉(zhuǎn)實現(xiàn)資金的快速回流，這也是此前企業(yè)不斷拿下“限競房”項目的主要原因。

按照傳聞中的“限競房改共有產(chǎn)權(quán)房”政策，政府有權(quán)要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或為1：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，也就是說，還是限競房。但業(yè)主再出售時，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。

傳聞中政策一旦落地，對于限競房市場可謂殺傷力極強。中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，政策出臺對于已拿到限競房地塊的開發(fā)商來說打擊最大，因為這些地塊在拿地的時候，市場價格還處于高點。隨著去年以來二手房市場的價格持續(xù)下跌，除個別項目外，大部分限競房的性價比已經(jīng)消失。可以說，限競房的項目銷售已經(jīng)非常艱難，再有新政策加壓就更加不好賣。

就目前情況來看，張大偉表示，調(diào)控政策不應該事后加碼，畢竟開發(fā)商手里已經(jīng)積壓5000億元以上的貨值。而這些限價房等也是市場急需的剛需住宅。銷售政策應該盡快出臺，這樣才能維持市場的正常運轉(zhuǎn)。