張宏偉

摘要：筆者從房企營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作、推盤(pán)周期、銷(xiāo)售目標(biāo)，政府定調(diào)、媒體渲染等角度層層論述，得出“本輪樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立”的結(jié)論。與此同時(shí)，1月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況也證實(shí)了閉著的推論，為2018年的樓市發(fā)展基本定調(diào)。

關(guān)鍵詞：樓市；調(diào)控；趨勢(shì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0032-34 收稿日期：2018-02-24

2月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2018年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》：1月份，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅連續(xù)16個(gè)月回落，本月比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

這其實(shí)就是一個(gè)信號(hào)：本輪樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立！

另外，就國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)熱點(diǎn)城市（主要是一二線城市）來(lái)看，這15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平（盡管有限價(jià)限簽等因素，但是，這也是歷輪樓市從房?jī)r(jià)快速上漲到進(jìn)入調(diào)整期前必然經(jīng)歷的階段），熱點(diǎn)城市樓市基本面也在發(fā)生改變。

從三四線城市來(lái)看，尤其是中東部的三四線城市來(lái)看：一線城市周邊的三四城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策較早，市場(chǎng)已經(jīng)伴隨周邊一線城市回調(diào)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期；非一線城市周邊的三四線城市大部分已經(jīng)經(jīng)歷了樓市熱銷(xiāo)的高峰期，甚至大部分城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性樓市需求透支，市場(chǎng)有可能因?yàn)檫^(guò)去一年左右的透支而在2018年年中之后進(jìn)入調(diào)整期。

從官方媒體及熱點(diǎn)城市新一屆地方政府表態(tài)來(lái)看，也可以印證樓市調(diào)整的大趨勢(shì)不會(huì)改變的觀點(diǎn)。近期，新華社發(fā)表了題為《“房住不炒”讓房?jī)r(jià)漸回理性》，就2018年樓市調(diào)控發(fā)文，指出房?jī)r(jià)調(diào)控并非這輪調(diào)控的終極目標(biāo)，2018樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控。

此外，從政府相關(guān)部門(mén)定調(diào)來(lái)看，以住建部為例，2017年12月23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)王蒙徽全面總結(jié)了五年來(lái)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作成就，提出今后一個(gè)時(shí)期工作總體要求，對(duì)2018年工作任務(wù)作出部署：抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

新一屆地方政府換屆完成后，熱點(diǎn)城市比如上海、北京等城市已經(jīng)明確表態(tài)樓市調(diào)整政策不會(huì)松動(dòng)。這說(shuō)明，盡管部分城市以“人才”“戶(hù)籍”等措施定向調(diào)整樓市調(diào)控，但是，樓市調(diào)控的“風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)”并沒(méi)有改變，2018年總體上仍然是樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的一年。

從房企營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作表現(xiàn)來(lái)看，恒大春節(jié)前已經(jīng)打響2018房企降價(jià)第一槍?zhuān)珖?guó)樓盤(pán)8.8折促銷(xiāo)。恒大在全國(guó)開(kāi)始降價(jià)恒大開(kāi)啟2018房企降價(jià)第一槍的消息一傳出，就引發(fā)了各大媒體的關(guān)注。

筆者認(rèn)為，歷輪樓市進(jìn)入調(diào)整期都會(huì)有“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)本輪樓市調(diào)整大趨勢(shì)確立之后，“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”這種現(xiàn)象也不會(huì)避免，預(yù)計(jì)會(huì)在2018年的二三季度會(huì)集中發(fā)生。

那么，哪些城市會(huì)本輪樓市會(huì)進(jìn)行“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”？同策研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲情況明顯大于這個(gè)城市的投資價(jià)值時(shí)，這個(gè)城市房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。當(dāng)價(jià)格上漲偏離城市價(jià)值越大時(shí)，比如，深圳、廈門(mén)、南京、溫州、福州、大連、合肥、南昌、?？凇⑹仪f、長(zhǎng)春等，這些城市的房?jī)r(jià)往往容易最先開(kāi)始“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

此外，從推盤(pán)周期、銷(xiāo)售目標(biāo)、房企資金兌付壓力等諸多因素來(lái)看，上述城市極有可能會(huì)在二三季度這個(gè)時(shí)間開(kāi)啟“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

從推盤(pán)周期來(lái)看，由于春節(jié)因素會(huì)導(dǎo)致1-2月房企銷(xiāo)售表現(xiàn)不及往年，3月“小陽(yáng)春”也很難在政策面執(zhí)行較嚴(yán)格的情況下突圍。因此，房企集中推盤(pán)時(shí)間將集中在2018年二季度及以后。這對(duì)于已經(jīng)銷(xiāo)售壓力較大的房企來(lái)說(shuō)，必然從二季度開(kāi)始沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“保量”，“保量”的結(jié)果就是價(jià)格難以保證，必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。恒大春節(jié)前已經(jīng)打響2018房企降價(jià)第一槍?zhuān)鋵?shí)從一定意義來(lái)看就是為了“保量”沖業(yè)績(jī)，避免一季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)“尷尬”。

從房企2018年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)集中度迅速提升及市場(chǎng)格局變化背后壓力也比較大。雖然2017年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷(xiāo)售目標(biāo)，對(duì)上市房企來(lái)講，去年可以給資本市場(chǎng)一個(gè)完美的交代，但是，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自2017年下半年以后已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷(xiāo)量并沒(méi)有明顯起色，并且2017年年底“翹尾”行情也沒(méi)有出現(xiàn)。如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷(xiāo)售目標(biāo)提高，但是市場(chǎng)環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷(xiāo)售目標(biāo)背后的壓力將越來(lái)越大。

從樓市現(xiàn)狀來(lái)看，2018年一季度因?yàn)闃鞘姓{(diào)控與春節(jié)等因素，樓市已經(jīng)繼續(xù)延續(xù)低迷的市場(chǎng)行情，一年開(kāi)局失利，意味著春節(jié)后二三季度房企必然會(huì)開(kāi)足馬力進(jìn)行銷(xiāo)售，否則二季度將銷(xiāo)售量將難以起色，半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)面臨較大的壓力。

而從樓市調(diào)控政策來(lái)看，2018年“兩會(huì)”剛好是新一屆政府的換屆時(shí)間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動(dòng)，春節(jié)后房企必然會(huì)開(kāi)足馬力進(jìn)行銷(xiāo)售能否有成效也值得懷疑。因此，對(duì)于房企來(lái)講，春節(jié)后二三季度最有效最快的方法就是啟動(dòng)“大幅降價(jià)”促進(jìn)銷(xiāo)量的快速提升。

最后，房企資金兌付壓力2018年一季度集中體現(xiàn)。從房企資金兌付壓力來(lái)看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。預(yù)計(jì)2018年二三季度，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。筆者預(yù)計(jì)，2018年春節(jié)后二三季度，通過(guò)主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來(lái)越多。