摘要：在房住不炒、租購并舉的樓市定調(diào)下，長租公寓經(jīng)過近幾年的孕育終于破繭成蝶脫穎而出，成為政府力推、企業(yè)扎堆、資本追捧的“香餑餑”，甚至連銀行等金融大鱷和BAT互聯(lián)網(wǎng)大佬們都不能淡定了，紛紛舉手參與。這個(gè)市場(chǎng)究竟有多大，讓各方垂涎？房企作為重資產(chǎn)模式的老司機(jī)，能否玩轉(zhuǎn)靠運(yùn)營說話的長租公寓呢？

關(guān)鍵詞：長租公寓；萬億級(jí)；格局

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0024-26 收稿日期：2017-12-12

1長租公寓將成為萬億租賃市場(chǎng)的增長極

與發(fā)達(dá)國家相比，國內(nèi)巨大的租賃市場(chǎng)目前還是藍(lán)海，并不掌握在機(jī)構(gòu)手中。

例如，美國機(jī)構(gòu)滲透率超過30%，是在美國各州租賃環(huán)境差別大、以民間租賃為主導(dǎo)、政府僅對(duì)低收入階層提供租金補(bǔ)貼的市場(chǎng)背景下，而以政府主導(dǎo)、民間投資為輔、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)托管的日本租賃市場(chǎng)中，目前租賃機(jī)構(gòu)滲透率已超過80%。

與美國、日本相比，我國的租賃市場(chǎng)未來將在住房租賃逐步立法、鼓勵(lì)和保障機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展的進(jìn)程中達(dá)到一個(gè)較高的機(jī)構(gòu)滲透率，將至少在50%以上。

隨著中國租賃市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長以及機(jī)構(gòu)滲透率的不斷擴(kuò)大，意味著長租公寓市場(chǎng)的前景可以預(yù)期。

在成熟的租賃市場(chǎng)，一般認(rèn)為租賃模式的盈利能力從大至小依次為：持有型集中式公寓>運(yùn)營型集中式公寓>分散式公寓。

集中式長租公寓成為租賃市場(chǎng)最具活力的細(xì)分市場(chǎng)，也是資本十分青睞的投資領(lǐng)域。

特別在公寓品質(zhì)化需求升級(jí)，有效供給不足，移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)推動(dòng)的影響下，長租公寓的發(fā)展速度將更加迅速。

2 租賃機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)期將呈現(xiàn)三足鼎立格局

隨著國內(nèi)公寓市場(chǎng)不斷走向成熟，公寓租賃機(jī)構(gòu)也將走向分化和整合，房企、專業(yè)公寓運(yùn)營商和REITs將成為長租公寓行業(yè)的三大主體。

目前，中國版REITs的呼聲越來越強(qiáng)烈，相關(guān)的金融創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，長租公寓領(lǐng)域的類REITs發(fā)行實(shí)現(xiàn)破冰。

2017年10月，新派公寓和保利地產(chǎn)兩單長租公寓類REITs相繼獲批發(fā)行。待REITs真正落地后，將迅速成為長租公寓行業(yè)的第三股重要力量。

現(xiàn)有公寓市場(chǎng)的玩家中，房企將持續(xù)發(fā)力，不斷擴(kuò)大運(yùn)營規(guī)模搶占市場(chǎng)份額；專業(yè)公寓運(yùn)營商、房地產(chǎn)服務(wù)商和酒店集團(tuán)將以專業(yè)公寓運(yùn)營商的身份繼續(xù)經(jīng)營，而部分基金公司、房企將轉(zhuǎn)型REITs，共同分享租賃紅利。

3 房企將成為持有型長租公寓機(jī)構(gòu)的主力軍

房企在資產(chǎn)端具有天然優(yōu)勢(shì)，無論是獲取優(yōu)質(zhì)自持租賃房源還是收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的通道都更為暢通，因此，房企在運(yùn)營型、持有型租賃機(jī)構(gòu)中都將成為市場(chǎng)主力。

特別是房企具有更強(qiáng)的重資產(chǎn)屬性和資產(chǎn)增值能力，將成為持有型租賃機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)力量。

就當(dāng)前而言，房企已經(jīng)駛?cè)胱赓U市場(chǎng)發(fā)展的快車道。

一方面，不少房企已儲(chǔ)備較多的已建成物業(yè)資源可作為租賃房源。房企已在歷史開發(fā)中儲(chǔ)備不少自持物業(yè)，其中已開發(fā)的商業(yè)和操盤的舊城改造等項(xiàng)目在條件合適時(shí)均可轉(zhuǎn)換為租賃房源；另一方面，房企在各城市新增自持供地上也是主力軍。

一二線城市未來租賃住房供應(yīng)量較大，根據(jù)目前已經(jīng)披露的住宅用地供應(yīng)規(guī)劃，北京、上海、廣州將在5年內(nèi)新增租賃住房50、70、15萬套，分別占到新增住宅供應(yīng)總量的33%、41%、20%。

而截至2017年9月初，北京、廣州等城市累計(jì)供應(yīng)的70余宗、未來將產(chǎn)生超360萬平方米租賃住房的自持地塊，主要為萬科、龍湖、保利、首開等大型房企及國有房企競(jìng)得（見圖1）。

參照美國公寓持有型、運(yùn)營型機(jī)構(gòu)中的房企地位來看，國內(nèi)房企在充分發(fā)揮自身資產(chǎn)端優(yōu)勢(shì)、提升自身運(yùn)營能力的基礎(chǔ)上，未來必然能在長租公寓市場(chǎng)名列前茅。

隨著當(dāng)前租賃市場(chǎng)政策環(huán)境加速孵化，房企紛紛在紅利收割期來臨之前提前布局，按照萬科泊寓的規(guī)劃，2017年將達(dá)15萬間，將達(dá)到目前美國公寓運(yùn)營TOP50的門檻值，2018年將達(dá)45萬間，相當(dāng)于目前美國公寓運(yùn)營TOP3的水平。

4 房企長租公寓運(yùn)營將朝著綜合化和專業(yè)化發(fā)展

在房企之中也會(huì)發(fā)生內(nèi)部分化。大型房企長租公寓將朝著多業(yè)務(wù)協(xié)同的綜合化方向發(fā)展，中小型房企將走專業(yè)化發(fā)展之路（見圖2）。

大型房企地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等主營業(yè)務(wù)已經(jīng)具備規(guī)模效應(yīng)，長租公寓業(yè)務(wù)的推進(jìn)將與主營業(yè)務(wù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，規(guī)模上量后還有可能疊加多種增值服務(wù)，綜合化發(fā)展將充分發(fā)揮大型房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

中小型房企在房地產(chǎn)開發(fā)集中度不斷提升的行業(yè)背景下，轉(zhuǎn)型才能煥發(fā)新生機(jī)，在租賃政策紅利下，長租公寓不失為一種好的選擇。中小型房企開展長租公寓，可專注于某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域或某個(gè)區(qū)域做強(qiáng)做深，也能獲得成功。