李曉寧

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)提高和保持房屋完好率，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，保障房屋安全非常重要，維系著業(yè)主的切身利益和社會(huì)公共利益，關(guān)系到社區(qū)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧。石家莊市根據(jù)1998年建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》自1999年6月建立了住宅維修資金制度，是建立維修資金管理制度時(shí)間最早城市之一，通過(guò)多年來(lái)的不斷摸索、學(xué)習(xí)、改進(jìn)，建立了一套適合我市實(shí)際情況的管理模式及方法，2007年我局建立了石家莊市專(zhuān)項(xiàng)維修資金軟件系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)與我局?jǐn)?shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)、及銀行終端實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)操作，提高了業(yè)務(wù)辦理流程的規(guī)范性及便利性，使維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學(xué)化軌道，為我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)及小區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定起到了重要作用。

但住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是一項(xiàng)持續(xù)性的資金，隨著物業(yè)維修資金法規(guī)政策的規(guī)范和健全，如何管理好該項(xiàng)資金，特別是既要保障資金的正常運(yùn)作，又要使資金能夠得到增值保值，是我們現(xiàn)階段專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理工作面臨的重要任務(wù)。下面根據(jù)我市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金市場(chǎng)機(jī)制的需要和特點(diǎn)，提出以下嘗試性建議。

一、不斷完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用的管理監(jiān)督制度

健全的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用的管理監(jiān)督制度為實(shí)現(xiàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值保值重要前提，因此需進(jìn)一步加強(qiáng)我市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理，確保住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用。首先需建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心，實(shí)現(xiàn)全程跟蹤專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用前的現(xiàn)場(chǎng)勘察及劃轉(zhuǎn)后的核查審計(jì)；其次應(yīng)確立了業(yè)主委員會(huì)的法律地位，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)綜合素質(zhì)培訓(xùn)，提升其自身對(duì)維修資金知識(shí)的了解與認(rèn)識(shí)，正確的理解和行使其職能與作用，站在相互理解的角度，充分發(fā)揮法律賦予的權(quán)力與職責(zé)，確保業(yè)主財(cái)產(chǎn)所有人的使用權(quán)、管理權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)等合法權(quán)利不受侵犯最后是簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、劃轉(zhuǎn)手續(xù)，增強(qiáng)資金的透明度。在保證維修工程預(yù)算和施工質(zhì)量的可靠性的前提下，為防止資金的流失和浪費(fèi)建議在資金使用中可通過(guò)招投標(biāo)形式選擇施工、監(jiān)理單位并對(duì)資金撥付后的資金運(yùn)作進(jìn)行有效的監(jiān)督，本著提高其使用效率，量入為出的原則，使專(zhuān)項(xiàng)資金按規(guī)定的用途使用并達(dá)到預(yù)期目的，以提高住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利用效率。

二、根據(jù)有關(guān)規(guī)定制定我市資金增值保值的有效可行性方案

《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定在保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行國(guó)債，我省于2011年12月出臺(tái)的《河北省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》中強(qiáng)調(diào)指出：禁止利用維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。我市應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定的前提下需制定維修資金增值保值的有效方案，具統(tǒng)計(jì)截止當(dāng)前共發(fā)生使用資金額為1.3億元，使用率僅為0.22%，為進(jìn)一步提高住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用率，可采用將閑置資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債和定期存款相結(jié)合的方案，并按資金每年需求量進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算后分別選擇五年、三年、一年定期存入銀行以實(shí)現(xiàn)收益的最大化，一年定期可靈活分為十二個(gè)月存入，這樣每個(gè)月都會(huì)有到期資金，增加了資金的月流動(dòng)量。

另活期賬戶(hù)可與銀行簽訂《協(xié)定存款合同》，將協(xié)定存款設(shè)為結(jié)算戶(hù)與協(xié)定戶(hù)兩部分，根據(jù)資金每日的收支情況確定結(jié)算戶(hù)需保留的基本存款額度，超過(guò)存款額度部分的資金，要求銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)入?yún)f(xié)定戶(hù)，并協(xié)議利率結(jié)算利息，協(xié)議利率可根據(jù)高于活期低于6個(gè)月定期利率的原則設(shè)定，其間如結(jié)算戶(hù)資金低于存款額度時(shí)，銀行應(yīng)自動(dòng)通過(guò)協(xié)定戶(hù)資金補(bǔ)足結(jié)算戶(hù)額度，這樣可以在不妨礙資金的日常使用量的情況下，保證資金獲得穩(wěn)定和更高的利息收益。

三、參照同類(lèi)資金管理機(jī)構(gòu)保值增值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探索我市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金保值增值新渠道。

尋求合適的資金管理方案，為專(zhuān)項(xiàng)維修資金的增值保值和高效發(fā)展提出合理性建議，不僅僅有助于維護(hù)個(gè)人資金安全和保值增值，而且對(duì)社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建也發(fā)生著至關(guān)重要的作用。我國(guó)維修資金的增值保值尚未形成完善的相應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，可向起步較早的同類(lèi)資金管理機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。1、如公積金的運(yùn)作模式，除購(gòu)買(mǎi)債券和銀行存款外可以充分發(fā)揮我局?jǐn)?shù)字房產(chǎn)管理的優(yōu)勢(shì)，借助金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制，委托專(zhuān)業(yè)金融部門(mén)增加抵押貸款，借方可用房產(chǎn)作借款抵押，風(fēng)險(xiǎn)較小，但收益相對(duì)較高。2、結(jié)合我市保障房建設(shè)在政府主導(dǎo)項(xiàng)目，財(cái)政資金不能及時(shí)位的情況下，對(duì)保障房建設(shè)資金結(jié)予短期支持（三個(gè)月至六個(gè)月）。維修資金能否在確保資金安全的前提下通過(guò)發(fā)放貸款實(shí)現(xiàn)保值增值可進(jìn)行深入考證和研究。我市應(yīng)本著“確保資金安全”為第一，滿(mǎn)足“房屋維修需求”為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)“持續(xù)穩(wěn)定收益”為目標(biāo)的策略善維修資金增值保值方案。但采取任何保值增值方案，都應(yīng)該避免資金風(fēng)險(xiǎn)，從近年來(lái)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)案件分析，對(duì)資金的保管使用，不僅需要保值增值，更需要規(guī)范、安全化的管理。