李洋

本文在梳理黑龍江省樓宇基本情況、總結(jié)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，提出適應(yīng)黑龍江省樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾點(diǎn)建議。

樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來(lái)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)的興起，突破了城市主城區(qū)土地資源匱乏的空間限制，拓展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間，是推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)做優(yōu)做強(qiáng)的重要突破口。張慶偉書記在全省中國(guó)其產(chǎn)黨第十二次代表大會(huì)上提出要發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì).這是適應(yīng)新常態(tài)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的客觀要求，是大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)要求，是提高中心城區(qū)帶動(dòng)力的必然要求。

一、黑龍江省樓宇基本情況

截至2016年底，我省其有商務(wù)樓宇758棟，總面積828.4萬(wàn)平方米，入駐商務(wù)樓宇企業(yè)1.3萬(wàn)家，從業(yè)人員13.1萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入446.7億元，凈利潤(rùn)20.4億元，納稅總額21.7億元。樓宇用戶業(yè)態(tài)主要涉及高技術(shù)研發(fā)、企業(yè)孵化、服務(wù)外包、電子信息、金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)物流、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域。全省孵化器總數(shù)達(dá)到161家，孵化面積255萬(wàn)平方米，在孵企業(yè)3467家.在孵企業(yè)從業(yè)人員38182人，在孵企業(yè)總收入64.5億元，凈利潤(rùn)6.7億元，上繳稅費(fèi)3.4億元。哈爾濱、大慶、齊齊哈爾濱3個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)和牡丹江、佳木斯、七臺(tái)河3個(gè)省級(jí)高新區(qū)其擁有商務(wù)樓宇205棟，區(qū)內(nèi)科技企業(yè)孵化器44家，商務(wù)樓宇總面積172.63萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)2819家，從業(yè)人員55284人，入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入247.62億元，實(shí)現(xiàn)凈利溷13.29億元，上繳稅贊15.25億元。近年來(lái)，以哈爾濱、大慶等為代表的主要城市大力實(shí)施新型城市化、智慧城市及開放帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極挖掘城區(qū)發(fā)展空間，合理規(guī)劃利用土地資源，使我省發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的條件日趨成熟。

二、國(guó)內(nèi)外發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)

做法

國(guó)外樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一股遵循城市本身的地理結(jié)構(gòu)與位置來(lái)進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)，如美國(guó)的曼哈頓、倫敦的金融城、日本的新宿、法國(guó)的拉德芳斯以及盧森堡、新加坡等國(guó)家和地區(qū)都在推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，憑借便捷的交通條件、良好的配套設(shè)施、深厚的文化底蘊(yùn)、豐富的景觀資源和優(yōu)越的投資環(huán)境，集聚了金融、保險(xiǎn)、證券、商貿(mào)、咨詢和房地產(chǎn)等發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)。

我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正處于上升期，部分城市樓宇集聚格局基本形成。從樓宇開發(fā)的參與主體角度，國(guó)內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)可分為政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)主導(dǎo)型、“政府一中介組織一市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”的多元合作型等3種模式。政府主導(dǎo)型以北京、上海為代表，如上海市政府成立的陸家嘴有限公司，全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)域所有商務(wù)樓宇項(xiàng)目的開發(fā)。市場(chǎng)主導(dǎo)型以南京為代表，如南京珠江路科技街，通過(guò)企業(yè)自發(fā)，市場(chǎng)主導(dǎo)形成了“北有中關(guān)村，南有珠江路”發(fā)展格局。“政府一中介組織一市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”型以杭州為代表，如杭州下城區(qū)政府主動(dòng)與戴德粱行等知名中介組織進(jìn)行項(xiàng)目合作，并協(xié)助在轄區(qū)樓宇中開拓招商業(yè)務(wù)。

三、關(guān)于黑龍江省發(fā)展樓字經(jīng)濟(jì)的幾點(diǎn)建議

（一）加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，優(yōu)化發(fā)展布局

“樓宇經(jīng)濟(jì)”的形成和發(fā)展需要有一定的經(jīng)濟(jì)、文化背景的沉淀和金融、交通、信息、人才、社會(huì)等綜合因素的支撐，需要載體供給與產(chǎn)業(yè)需求相互適應(yīng)。

首先，應(yīng)對(duì)樓宇群的布局規(guī)劃、功能劃分、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、政策協(xié)調(diào)等作出長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，兼顧生產(chǎn)與生活、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、人口資源與環(huán)境、內(nèi)生與開放等內(nèi)容；其次，合理設(shè)計(jì)樓宇總量，在市場(chǎng)需求旺盛區(qū)域加大載體建設(shè)，保障樓宇供應(yīng)。在樓宇空置率較高區(qū)域，應(yīng)控制樓宇供給節(jié)奏，減少非市場(chǎng)化的盲目供給。同時(shí)，整合地塊資源，進(jìn)行連片開發(fā)，按照產(chǎn)業(yè)特色，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)集聚，以產(chǎn)業(yè)群、行業(yè)群、產(chǎn)品群進(jìn)入樓宇，形成樓宇之間和樓宇內(nèi)部縱橫交錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)集合和產(chǎn)業(yè)鏈；第三，明確樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，注重扶持現(xiàn)代新興服務(wù)和以IT產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代都市工業(yè)，著重發(fā)展電子商務(wù)、服務(wù)外包、數(shù)字新媒體等新興服務(wù)業(yè)，努力拓寬服務(wù)半徑和增長(zhǎng)空間；第四，根據(jù)樓宇特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，合理配置商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、交通等公其資源，加快配套設(shè)施建設(shè)，改善道路交通、管網(wǎng)配套、水電設(shè)施、綠化環(huán)境等硬件條件，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施。

（二）轉(zhuǎn)變政府職能，營(yíng)造良好環(huán)境

樓宇經(jīng)濟(jì)同其他經(jīng)濟(jì)形態(tài)一樣，存在發(fā)展周期。樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，因此，政府在其中的角色亦處于不斷的演變之中。

在發(fā)展初期，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式主要是填空式的招商引資，注重僂宇企業(yè)數(shù)量。在此階段，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要政府保姆式的培養(yǎng)，需要政府出臺(tái)相關(guān)政策給予支持和鼓勵(lì)，鼓勵(lì)行業(yè)間的交流與合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)配套企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)配套公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造良好的政策環(huán)境吸引龍頭企業(yè)入駐。

在成長(zhǎng)階段，樓宇經(jīng)濟(jì)已具有一定知名度及規(guī)模企業(yè)基礎(chǔ)，入駐企業(yè)已能較好地適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，樓宇稅收貢獻(xiàn)逐漸開始顯現(xiàn)，樓宇經(jīng)濟(jì)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。這一時(shí)期的最大問(wèn)題是如何完成從樓宇到樓宇集群的升級(jí)。在此環(huán)節(jié)，政府應(yīng)著力打造特色鮮明的樓宇經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，同時(shí)搞好軟硬環(huán)境建設(shè)。在硬環(huán)境上，基礎(chǔ)設(shè)施的容量和布局規(guī)劃上應(yīng)能夠滿足未來(lái)商務(wù)中心區(qū)的規(guī)模要求；在軟環(huán)境上，政府應(yīng)形成親商、安商、富商的理念，更多地關(guān)注入駐企業(yè)的發(fā)展。此外，要加強(qiáng)稅收、金融、法規(guī)制度、人力資源等方面政策的制定。

在成熟階段，樓宇經(jīng)濟(jì)已形成發(fā)展集群，入駐企業(yè)形成良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)和良性互動(dòng)，樓宇稅收貢獻(xiàn)巨大，成為城市經(jīng)濟(jì)的主力軍，發(fā)達(dá)的樓宇經(jīng)濟(jì)成為城市名片。政府的工作重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向發(fā)展環(huán)境的維護(hù)和調(diào)整轉(zhuǎn)型的引導(dǎo)。首先，要盡快建立基于總部企業(yè)的行業(yè)組織或同業(yè)公會(huì)等民間組織，促使區(qū)域內(nèi)企業(yè)的行為自律，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)市場(chǎng)環(huán)境；其次，由于區(qū)域內(nèi)的資源有限，政府應(yīng)適當(dāng)調(diào)整區(qū)域內(nèi)的企業(yè)總部的分布、遷移，通過(guò)梯次轉(zhuǎn)移將樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射力擴(kuò)散至周邊地區(qū)。同時(shí)，發(fā)揮政策的引導(dǎo)作用，讓企業(yè)利用有限的資源投入低碳、環(huán)保、高效等符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的領(lǐng)域中。

（三）提升樓寧品質(zhì)，打造樓寧品牌

隨著“20時(shí)代”的到來(lái)，要發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，需要按照系統(tǒng)工程的思路，在抓好樓宇經(jīng)濟(jì)要素配置與協(xié)同配套的同時(shí)，在樓宇設(shè)計(jì)、功能配置、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)政策引導(dǎo)，著力提升樓宇品質(zhì)。

首先，需要明確功能定位、業(yè)態(tài)定位和招商定位，合理確定土地使用強(qiáng)度、用地面積、建筑密度、建筑限高、建筑形態(tài)和色彩等，優(yōu)化單體建筑設(shè)計(jì)方案，注重體現(xiàn)區(qū)域特色，引導(dǎo)建設(shè)一批高品質(zhì)的商務(wù)樓宇；其次，加大非商務(wù)樓宇資源的整合盤活力度，加快標(biāo)準(zhǔn)廠房改造步伐，挖掘空置廠房、歷史建筑的內(nèi)在潛能，轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)商務(wù)樓宇，或改建成融合特色辦公、藝術(shù)創(chuàng)造等功能的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，為樓宇經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展構(gòu)建優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)；第三，建立樓宇檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)和樓宇資源的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期分析樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展走勢(shì)。建立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的責(zé)任體系，組織定期考核評(píng)比，扶持、鼓勵(lì)和推動(dòng)特色樓宇、專業(yè)樓宇的形成；第四，注重樓宇的“高品位”、入駐的“高門檻”、產(chǎn)出的“高效益”。

（四）發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)，突出精準(zhǔn)服務(wù)

大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是進(jìn)一步提升“樓宇經(jīng)濟(jì)”質(zhì)量、保持“樓宇經(jīng)濟(jì)”良好發(fā)展態(tài)勢(shì)的重要保障。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的深度實(shí)施， “E”時(shí)代的樓宇經(jīng)濟(jì)必然要借助互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商務(wù)樓宇的產(chǎn)業(yè)集聚化、辦公生態(tài)化、管理系統(tǒng)化、服務(wù)集成化。應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、電子商務(wù)、服務(wù)外包、數(shù)字新媒體、健康產(chǎn)業(yè)等相關(guān)服務(wù)業(yè)，以會(huì)計(jì)稅務(wù)、法律服務(wù)、咨詢?cè)u(píng)估、人力資源等行業(yè)為重點(diǎn)，打造現(xiàn)代中介服務(wù)體系。構(gòu)建現(xiàn)代化的配套服務(wù)系統(tǒng)，發(fā)展品牌性商業(yè)零售，特色樓宇餐飲、休閑、文化娛樂(lè)等服務(wù)性項(xiàng)目，為樓宇經(jīng)濟(jì)提供商業(yè)配套服務(wù)。提供權(quán)益維護(hù)、政治需求、社會(huì)交往、公共安全、公共物品需求等的區(qū)域綜合服務(wù)，實(shí)現(xiàn)樓宇辦公自動(dòng)化（0A）、通訊自動(dòng)化（cA）、消防自動(dòng)化（FA）、安保自動(dòng)化（sA）、樓宇自動(dòng)控制（BA）等“5A智能化”。