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        《物權(quán)法》第31條的法律效果

        2018-05-21 08:56:20林玉
        世界家苑 2018年4期
        關(guān)鍵詞:法律文書買受人物權(quán)法

        林玉

        一、前言

        《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定:“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時,依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。”《物權(quán)法》第28條至30條分別規(guī)定了因法律文書、征收導致的物權(quán)變動,因繼承或者受遺贈導致的物權(quán)變動,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)。

        二、物權(quán)法第31條的法律效果

        “未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力”是《物權(quán)法》第31條的核心內(nèi)容,其“不發(fā)生物權(quán)效力”的描述與國外立法例大不相同,國外大多數(shù)規(guī)定為禁止性規(guī)定,如前述《瑞士民法典》規(guī)定的“非登記不得處分土地”,《韓國民法典》之規(guī)定“未經(jīng)登記,不得處分”。與之相比,我認為我國《物權(quán)法》之規(guī)定更為精妙。通過對《物權(quán)法》第31條的詳細闡析,可以看出該條款是為了貫徹和實現(xiàn)《物權(quán)法》第1條所述之“明確物的歸屬,發(fā)揮物的作用,保護權(quán)利人的物權(quán)”的立法目的,權(quán)利人根據(jù)《物權(quán)法》第28條至30條規(guī)定取得物權(quán),權(quán)利人擁有絕對而完整的物權(quán)效力,其中當然包括處分權(quán)能,不應該再存有任何瑕疵和限制。例如在基于法律文書取得不動產(chǎn)物權(quán)情況中,依照類似“未經(jīng)登記,不得處分”的制度,權(quán)利人若想處分其物權(quán),不僅要提供據(jù)以取得物權(quán)的法律文書,同時還要證明自己已對該物權(quán)進行了登記,變相減弱了法律文書的效力,使得交易過程變得繁瑣,而依我國物權(quán)法規(guī)定,法律文書一經(jīng)生效,權(quán)利人即取得物權(quán),也依法享有處分的權(quán)利,不必再對登記予以審查,至于未經(jīng)登記的處分不發(fā)生物權(quán)效力,可由處分人與相對人依據(jù)債法解決。

        我國對基于合同的物權(quán)變動采取了物權(quán)變動結(jié)果與其原因行為的區(qū)分原則,“不發(fā)生物權(quán)效力”可以理解為承認了該處分的債權(quán)效力,基于該不動產(chǎn)的交易合同依法有效,但若想履行合同內(nèi)容,則需權(quán)利人積極的完成產(chǎn)權(quán)登記,否則便要因履行不能而承擔違約責任,從而在保護權(quán)利人取得的物權(quán)同時,引導權(quán)利人積極進行登記,使不動產(chǎn)登記得以連貫。

        三、物權(quán)法第31條的相關(guān)問題

        (一)物權(quán)法第31條與善意取得

        在實務中,《物權(quán)法》第31條常伴有善意取得的訴訟請求,具體可分為兩種情況:一是買受人取信于法院裁判文書、繼承關(guān)系等,依據(jù)《物權(quán)法》第29條至第31條的規(guī)定而相信出賣人即是所有權(quán)人,因而與其發(fā)生交易,這種情況下因出賣人即為所有權(quán)人,并非無權(quán)處分,因而不適用善意取得制度,此時不動產(chǎn)交易因《物權(quán)法》第31條限制而不發(fā)生物權(quán)變動效力;另一情況便是不動產(chǎn)雖登記在出賣人名下,但該不動產(chǎn)物權(quán)實際已依據(jù)《物權(quán)法》第28條至第31條轉(zhuǎn)移于其他人,買受人取信于不動產(chǎn)登記薄與出賣人進行交易,此時若買受人為善意并支付合理對價完成交付,滿足善意取得制度的其他構(gòu)成要件,便可取得該不動產(chǎn)物權(quán)。

        (二)處分行為之后的登記

        在實務中,權(quán)利人在處分行為之后才對標的不動產(chǎn)物權(quán)進行權(quán)屬登記的時候常有發(fā)生,此時該處分行為是否能夠發(fā)生物權(quán)變動效力,我國《物權(quán)法》沒有給出明確的規(guī)定。既然當事人雙方之間的處分行為合法有效,雙方便存在債權(quán)債務關(guān)系,出賣人有義務協(xié)助買受人取得標的不動產(chǎn)物權(quán),并且《物權(quán)法》第31條的主要目的在于貫徹不動產(chǎn)的登記,沒有阻止權(quán)利人對不動產(chǎn)的處分的意圖,因而我認為出賣人在作出處分行為之后,再對該不動產(chǎn)進行登記,該處分行為可以發(fā)生物權(quán)變動的效力。

        四、結(jié)語

        《物權(quán)法》第31條規(guī)定中共涉及三類當事人:原權(quán)利人A,依據(jù)《物權(quán)法》第28條至第30條取得不動產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)權(quán)利人B,欲從現(xiàn)權(quán)利人B處接受物權(quán)的新權(quán)利人C。現(xiàn)權(quán)利人B通過原始取得或從原權(quán)利人A處繼受取得標的物權(quán),依法生效,成為標的物的所有權(quán)人,享受占有使用收益處分的完整權(quán)能。但當現(xiàn)權(quán)利人B欲將該物權(quán)處分給新權(quán)利人C時,如若未對該物權(quán)進行登記,則該處分行為雖然有效,卻不能發(fā)生物權(quán)變動的效力,新權(quán)利人C便不能夠取得標的物權(quán),無法成為該物權(quán)的權(quán)利人。

        該條款銜接了非基于法律行為的物權(quán)變動與基于法律行為的物權(quán)變動,將我國物權(quán)變動模式所貫徹的公示要件主義之例外情形引回到公示原則之中,就非基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動,法律對權(quán)利人的處分行為并不禁止,權(quán)利人有權(quán)進行處分并且處分行為合法有效,但涉及到第三人的交易安全利益時,出于維護市場交易秩序的目的,要求權(quán)利人必須登記才可發(fā)生物權(quán)變動效力,引導權(quán)利人積極登記,使登記與實質(zhì)能夠趨于統(tǒng)一。因此在實際交易中,個人或企業(yè)依照《物權(quán)法》第28條至第31條規(guī)定取得不動產(chǎn)所有權(quán)的,應盡早進行權(quán)屬登記,以保障該所有權(quán)可順利的實現(xiàn)處分結(jié)果。而作為買受人,在接手該種不動產(chǎn)物權(quán)時,亦應對標的不動產(chǎn)登記情況積極審查,以確保自己可以順利取得該不動產(chǎn)的所有權(quán),避免不必要的訴訟糾紛。

        (作者單位:煙臺大學)

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