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        三四線樓市異動(dòng)有風(fēng)險(xiǎn)

        2018-05-21 04:32:41易憲容
        環(huán)球時(shí)報(bào) 2018-05-21

        易憲容

        按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù),從房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等數(shù)據(jù)來看,以往熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)正全面回調(diào),房地產(chǎn)領(lǐng)域開始全面滑坡,估計(jì)以后會(huì)越來越慘淡。

        但實(shí)際上,關(guān)注一下國(guó)內(nèi)不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的情況就會(huì)發(fā)現(xiàn),不僅房?jī)r(jià)在快速上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也仍在繼續(xù)。比如15日的新聞報(bào)道成都樓市直擊17000人搶千套房,買房隊(duì)伍綿延幾公里。由于受地方政府樓市調(diào)控限價(jià)政策影響,新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重(即新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)格),同一區(qū)域新舊房?jī)r(jià)差別普遍超過30%,新房成為買房者搶購(gòu)對(duì)象。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂還表現(xiàn)為房?jī)r(jià)房租比。廈門市1月份房?jī)r(jià)與租金比值達(dá)到1100。這意味著,當(dāng)房?jī)r(jià)與租金分別保持不變時(shí),將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當(dāng)前價(jià)值,則租金回本期還將更長(zhǎng)。隨著二三線城市的房?jī)r(jià)快速上升,一些城市房?jī)r(jià)已直逼北、上、廣、深,其售租比更是讓許多人大呼瘋狂。14日,中國(guó)社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》。報(bào)告顯示,2018年1月廈門的住房?jī)r(jià)格中位數(shù)已經(jīng)超過一線城市廣州。杭州、南京、天津的住房?jī)r(jià)格中位數(shù)與廣州只有每平方米一兩百元的差距。當(dāng)然,上述這些情況不僅在一二線城市發(fā)生,也已經(jīng)全面蔓延到三四線。據(jù)我在最近到過的幾個(gè)三四線城市了解,過去一年里,在這些地方有價(jià)格上漲一倍的房地產(chǎn)項(xiàng)目是常態(tài)。

        國(guó)內(nèi)不少三四線城市房?jī)r(jià)上漲有幾大原因:一是在住房投資者看來,這些城市的房?jī)r(jià)與一線城市相比都處于投資洼地,在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只會(huì)上漲不會(huì)下跌的判斷作用下,在三四線城市房?jī)r(jià)如此低的時(shí)候進(jìn)入,隨著未來房?jī)r(jià)上漲,其投資收益肯定是巨大的。

        二是有輿論認(rèn)為,無論中央的因城施策房地產(chǎn)政策,還是地方政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,其調(diào)控目標(biāo)是保持現(xiàn)有的房?jī)r(jià)上漲穩(wěn)定。這種觀點(diǎn)帶給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期,三四線城市的房?jī)r(jià)只能漲不能跌。

        三是就國(guó)內(nèi)不少二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,這些城市的政府都在千方百計(jì)地調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。比如目前西安、南京、天津等城市的引進(jìn)人才政策,變相給房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策松了綁,在這種情況下,這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不出現(xiàn)住房搶購(gòu)潮?有了二線城市的示范作用,許多住房投資炒作者也紛紛涌入三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

        對(duì)于當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,其房?jī)r(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。這不僅由于這些城市房地產(chǎn)投資者承受風(fēng)險(xiǎn)的能力低,更由于這些城市多是人口凈流出城市,其住房投資機(jī)會(huì)與一線城市不可同日而語。如果對(duì)這些情況視而不見,有可能會(huì)引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)。▲

        (作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授)

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