文/趙一葦

“這房子是自己的，服務是專業(yè)的，住著踏實！”作為恭和家園的第一批住戶，入住了一個多月的王金鐘老人如此談及自己對共有產權養(yǎng)老模式的感受。

位于北京市朝陽區(qū)雙橋西巷的恭和家園，是北京市剛剛投入運營的首個共有產權養(yǎng)老試點項目。該項目由樂成老年事業(yè)投資有限公司投資建設，也是全國首家由養(yǎng)老企業(yè)與購房者分別擁有不同份額產權的住房項目。

2017年末，北京市民政局、國土規(guī)劃委和住建委聯合召開新聞發(fā)布會，正式對外發(fā)布國內首個共有產權養(yǎng)老試點項目——恭和家園。

恭和家園共有產權養(yǎng)老模式以“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”為主要內容，通過家庭與養(yǎng)老機構的零距離接觸，促進“居家與機構服務相結合”。其中，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務企業(yè)與符合條件的購買者分別按5%和95%的份額共同持有，由企業(yè)對配套醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務設施持有經營。

在北京市民政局副局長李紅兵看來，共有產權項目能釋放社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務。這一模式預期將激活養(yǎng)老服務市場，吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務業(yè)。

截至1月21日，恭和家園已認購簽約養(yǎng)老居室143套?！拔磥恚绻Ш图覉@能成功實現‘醫(yī)養(yǎng)結合、共有產權’的目標，獲得政府和社會認可，試點有望向全市推廣?！惫Ш图覉@運營方樂成集團副總裁高峻松向記者表示。

是養(yǎng)老 還是賣房

隨著近年來中國人口老齡化特征日益突出，老齡事業(yè)發(fā)展也日趨緊迫。國家統(tǒng)計局數據顯示，2017年，全國人口中60周歲及以上人口超2.4億，占總人口的17.3%，其中約4000萬人是失能、失智老人，養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展迫在眉睫。

在人口老齡化加速的大背景下，養(yǎng)老服務業(yè)卻出現“一床難求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的數據顯示，中國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，養(yǎng)老需求遠未滿足。

值得注意的是，中國老齡科學研究中心發(fā)布的《中國養(yǎng)老機構發(fā)展研究報告》顯示，中國養(yǎng)老機構空置率平均高達48%。其中，北京的床位空置率為40%-50%；即使在老齡化程度最高的上海市，養(yǎng)老機構的總體入住率也不足70%。

業(yè)內普遍認為，當前中國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展同時面臨總量供給不足和供需結構失衡的問題。

“養(yǎng)老服務，家庭擔不起、政府包不起、企業(yè)賠不起?！闭劶爱斚吗B(yǎng)老服務業(yè)局面，北京市民政局副局長李紅兵認為，“這就需要家庭、企業(yè)、社會和政府等主體共同參與，形成合力?！?/p>

在社會投資角度，養(yǎng)老服務業(yè)的資本流動性不佳問題也是社會資本再三觀望的重要原因。李紅兵直言，在養(yǎng)老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面投入大量資本，后續(xù)管理服務壓力較大，這也會直接影響到服務質量。

“社會資本投資養(yǎng)老服務設施時，面臨資本流動性不佳的難題，投資回報周期長達幾十年，這就決定了養(yǎng)老服務業(yè)對企業(yè)的資金門檻要求較高，普通養(yǎng)老模式發(fā)展困難。”樂成集團副總裁高峻松向記者坦言。

為探索養(yǎng)老服務業(yè)新途徑，2013年北京市政府開始推行的醫(yī)養(yǎng)結合模式試點，將共有產權養(yǎng)老房作為一項創(chuàng)新嘗試，由醫(yī)養(yǎng)結合試點單位之一的樂成集團在其自有的一處養(yǎng)老服務設施用地上落實建設。2016年2月，北京市民政局、住建委聯合印發(fā)《共有產權養(yǎng)老服務設施試點方案》，指導項目試點工作方向。

“共有產權項目在銷售階段就可以回籠大量資金，資本流動性大大提高，對企業(yè)的資金壓力遠小于傳統(tǒng)的企業(yè)自營養(yǎng)老機構，也有利于企業(yè)保質保量地提供后續(xù)服務。”高峻松說。

按照北京市發(fā)布的《共有產權養(yǎng)老服務設施試點方案》規(guī)定，在恭和家園的產權分配中，企業(yè)持有5%產權，住戶持有95%產權。對于持有的共有產權份額，住戶產權可以出租、轉讓、抵押、繼承，企業(yè)產權則不能變動?！捌髽I(yè)持有的5%產權代表著企業(yè)對房屋終身負責，要一直提供養(yǎng)老服務，確保房屋的養(yǎng)老服務性質?！备呔山忉屨f。

恭和家園建成驗收后，由于作為醫(yī)衛(wèi)慈善用地卻獲房地產預售證，且試點方案尚未公開，曾在銷售初期被質疑是打著養(yǎng)老的旗號賣房。

“這是一個全新的產業(yè)模式，在銷售初期也沒有正式發(fā)布的文件證明，所以會出現質疑的聲音。”恭和家園院長龐蕾在接受記者采訪時回應稱。

為確保房屋的養(yǎng)老服務性質，防止投機炒作風險，試點方案不僅規(guī)定了購買人的資格審核，對入住人的資格也有嚴格限制：每個養(yǎng)老居室內必須有一位60歲及以上老年人居住，并在民政部門登記備案，且不論今后房屋是轉讓或出租，都必須保證入住的是60歲以上的老人。

此外，北京市規(guī)劃國土委在新聞發(fā)布會上表示，針對共有產權養(yǎng)老項目，今后的監(jiān)管主要有“三個嚴禁”，即嚴禁以養(yǎng)老機構的名義從事房地產開發(fā)，嚴禁利用養(yǎng)老機構的房屋場地設施開展與養(yǎng)老服務無關的活動，嚴禁改變機構的養(yǎng)老服務性質。

供需對接

“住養(yǎng)老院不自由，住自家里又沒服務?！蓖踅痃娺@幾年一直在尋覓什么樣的模式最合適，“既有家的感覺，又能享受專業(yè)服務”。

在接觸恭和家園前幾年，王金鐘也曾為父母挑選合適養(yǎng)老院多次奔波，而父母在入住一年后執(zhí)意回家，這也讓他對養(yǎng)老院的模式產生抗拒心理。

“坦誠說，養(yǎng)老院的服務非常周到。每天把飯菜送到面前，有的還一勺一勺地喂飯。但養(yǎng)老院的環(huán)境畢竟會比家里沉悶，周遭都是老年人，缺乏生氣。況且一個屋里幾張床位，大家都住在一起也毫無隱私可言?！蓖踅痃娬f。

“老人也有個性化需求，很多人不適應養(yǎng)老院統(tǒng)一管理的模式。”另一位住戶高東生老人向記者補充說，“比如有人養(yǎng)狗，有人想自己做飯，有人想邀請客人。這些很居家的事情在養(yǎng)老院就沒辦法做到?！?/p>

業(yè)內人士認為，如今許多養(yǎng)老機構空置率畸高，與其“千院一面”的模式化管理無法滿足個性化養(yǎng)老需求也不無關系。

為解決個性化服務問題，樂成公司組建了評估團隊，對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會關系等評估，了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后，出具評估報告，定制服務清單，建立客戶信息檔案，且檔案交民政部門審核備案。

考慮到機構養(yǎng)老的局限性，恭和家園首創(chuàng)性地將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老融合在一起，三者優(yōu)勢互補。

據龐蕾介紹，恭和家園由養(yǎng)老居室、公共活動空間和醫(yī)療護理中心三部分組成，建有養(yǎng)老居室365套，養(yǎng)護中心39間68張床位，全部落實了無障礙標準的適老建設，并為住戶提供24小時專業(yè)養(yǎng)老服務，真正實現老人“住在自己家里，享受專業(yè)服務”的愿望。

“恭和家園可以看作是養(yǎng)老機構的升級產品?！痹诟呔煽磥恚壉憩F在：一是保留了所有養(yǎng)老建筑設計規(guī)范要求，如單走廊、坐浴、衛(wèi)生間雙門等。二是戶型設計為一居室而非單間，更有居家感，建設為集中式居家養(yǎng)老社區(qū)而非養(yǎng)老院。三是與時俱進的信息化、智能化，如一鍵呼叫系統(tǒng)，智能家具設施等。

高東生對此頗為滿意：“我來這兒不久，遇到電視臺來做了個演習，從你在屋里按呼叫器開始計時，到工作人員到你屋里，一共5分20多秒。一按呼叫接到前臺，你說身體不舒服，立馬有大夫拿著儀器和藥品上屋里來，非常快速專業(yè)，一般小病都能立刻得到診治?！?/p>

在個性化服務之外，恭和家園的公共區(qū)域建設也是一大亮點。作為低密度住房項目，恭和家園的建筑規(guī)模達3.68萬平方米，項目內用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療保健、餐飲活動等方面的公共空間占總面積的40%，由企業(yè)持有。餐飲、娛樂、醫(yī)護等公共服務區(qū)域，通過相互貫通的長廊與每一個居室相連。“恭和家園項目是嚴格按照養(yǎng)老建筑規(guī)范來執(zhí)行的，這就意味著它有大量的公共空間，出房率低?！备呔烧f，“老人住在這里，公共空間是可以享受的，如果是年輕人住，這些公共空間對其就失去了意義。這也保證了恭和家園的養(yǎng)老服務屬性?！?/p>

除了專業(yè)服務，房屋產權也是投資選擇的重要原因?！肮Ш图覉@的產權持有者都將擁有50年的不動產登記證，賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產權屬?！崩罴t兵表示，“在世有資產，離世有遺產”將不再是夢想。

“從現實上看，目前北京普通養(yǎng)老院每月費用七八千，也只是租用。”王金鐘老人直言，“恭和家園的房子是自己的，每月三千服務費也不高，最終這是一份資產，對老人對子女都是有好處的?！?/p>

對于恭和家園的用戶定位，高峻松坦言，其客戶群體主要為中等收入群體?！斑@一批人在政府養(yǎng)老政策體系中屬于‘上不著天，下不著地’的一批人。他們既有實際養(yǎng)老需求和經濟壓力，又不是救濟養(yǎng)老的政策對象。”資料顯示，北京市80%以上的老人擁有自有住房，7.7%擁有兩套及以上，但多數人只有幾千元退休金，這就導致個人生活質量與資產保有量并不相匹配。

“企業(yè)希望獲得更好收益，老人希望獲得更高生活質量。當老人購買了共有產權項目，實際上也實現了供需對接。”高峻松說。

謹慎樂觀

作為一種新生事物，共有產權養(yǎng)老房運營不久，仍處于探索嘗試中，問題尚未暴露，其成功與否還需要時間的檢驗?！肮灿挟a權項目處于試點階段，目前還沒有確定下批試點計劃?！北本┦忻裾止ぷ魅藛T透露。

“對待共有產權項目應持謹慎樂觀的態(tài)度。”高峻松認為，總體而言，這一模式具有諸多優(yōu)勢：一是將居家社區(qū)和機構養(yǎng)老有機融合。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務設施中的居室出售，讓老年人在自己家中享受專業(yè)化機構醫(yī)養(yǎng)服務；二是緩解了投資方重資產投入的壓力，示范帶動養(yǎng)老服務領域供給側結構性改革。有利于投資方快速回籠資金，“輕裝”開展養(yǎng)老服務，注重后續(xù)服務質量；三是通過房產更換，實現供需對接。通過出售原住房在共有產權養(yǎng)老設施購置養(yǎng)老居室房產，老人既擁有房屋資產，又通過銷售差價換取了優(yōu)質養(yǎng)老服務。

但共有產權養(yǎng)老項目仍在摸索階段，在優(yōu)勢突出的同時也會出現特有問題。高峻松表示，盡管共有產權項目相較傳統(tǒng)養(yǎng)老機構資本流動更強，但后續(xù)的長期服務仍然對成本控制和運營方式提出了挑戰(zhàn)。目前，恭和家園每戶每月需繳納3000元服務費，自助餐廳每人每天55元，人均月支出在5000元內。同等價位的養(yǎng)老服務機構則在業(yè)內屬較低層次，配套設施和人員也不及恭和家園現有條件。

“按照現有標準，恭和家園在3年內服務費收入無法涵蓋成本支出?！饼嬂偬寡裕坝媱澲凶艉头杖藛T比例達5∶1，人員成本占總支出的2/3，且居室沒有政策補貼，短期內無法達到收支平衡?！备呔杀硎?，服務費根據前期的大致運營成本測算，可能未來還會有調整?！胺召M定價的關鍵在于是否能使企業(yè)持續(xù)提供同等質量服務，不可持續(xù)的價格會危及模式的發(fā)展，最終傷及企業(yè)和老人雙方利益。”

此外，為鼓勵老人賣掉舊房入住新房，高峻松透露，樂成集團在近期向政府遞交的試點報告中提出交易環(huán)節(jié)減免稅收，支持公積金、支持落戶等建議，以鼓勵老人購買項目。

“現在項目還處于摸索過程中，還沒到推廣時機，目前也沒還有明確計劃。我們希望這一模式獲得認可，今后能在政府指導下進一步擴大試點。”高峻松說。

當前，全國養(yǎng)老服務業(yè)正處于發(fā)展關鍵期，一二線城市中高端養(yǎng)老需求激增，亟待切合需求的養(yǎng)老項目落地。

“如果從企業(yè)到住戶都本著善意原則來合作，這一定是個雙贏的好模式?！备呔烧f。