清潔衛(wèi)生綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)存瑕疵 法官表示，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容具有多樣性、物業(yè)服務(wù)過程具有持續(xù)性，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具有不可計量性等特點(diǎn)，不能以某項物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由而拒繳服務(wù)費(fèi)。

當(dāng)然，如果物業(yè)公司在提供衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)上確實(shí)存在質(zhì)量問題，業(yè)主還是可以進(jìn)行抗辯的，但是必須提供有力的證據(jù)證明，而不能僅僅依據(jù)自己的陳述。

法官表示，依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。如果確有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，法院可能會對物業(yè)費(fèi)及違約金作出相應(yīng)的減免。

屋外墻或屋頂漏水未及時維修 法官表示，一般而言，開發(fā)商對房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)保期是終身，對房屋外墻或者樓頂?shù)姆浪|(zhì)保期是5年。如在質(zhì)保期內(nèi)主體結(jié)構(gòu)開裂、外墻或樓頂出現(xiàn)漏水，不存在業(yè)主自身或其他業(yè)主裝修過程導(dǎo)致上述問題發(fā)生的情況下，開發(fā)商是責(zé)任主體。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)就此向開發(fā)商主張，物業(yè)公司對此不承擔(dān)責(zé)任，僅有協(xié)助維修義務(wù)。此外，如果房屋外墻或者樓頂漏水發(fā)生在質(zhì)保期之外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》申請使用專項維修資金。

不認(rèn)可物業(yè)與業(yè)委會漲價協(xié)議 法官提示：在前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，地方政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價格，由合同雙方當(dāng)事人在指導(dǎo)價規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)予以約定。

前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商定價的方式，重新確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果原物業(yè)公司與業(yè)主委員會無法就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，業(yè)主委員會可以在業(yè)主大會的授權(quán)下另行聘請物業(yè)公司，協(xié)商確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主僅以“不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”為抗辯理由拒不繳納物業(yè)費(fèi)，將不會獲得法院支持。

物業(yè)擅改公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備用途 本是小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)的公共道路及綠地等，卻被物業(yè)公司擅自改造，讓許多業(yè)主憤慨。對此，一些人采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式以示抗議。這種方法合法、有效嗎？法官提示：業(yè)主遇到此處情形時，可以向所在地房地產(chǎn)行政主管部門舉報投訴，由行政機(jī)關(guān)追究物業(yè)公司的行政責(zé)任；也可以向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會要求物業(yè)公司進(jìn)行整改。

物業(yè)未及時阻止鄰居違規(guī)違章搭建 根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為或接到此類投訴時，應(yīng)負(fù)有制止和及時向行政主管部門報告的義務(wù)。

如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)公司不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，也無權(quán)強(qiáng)行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利。要是物業(yè)公司證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進(jìn)行了依法處理，業(yè)主以物業(yè)公司未能阻止違章搭建為抗辯理由，將很難打贏官司。

（《人民法院報》2018.2.6聶元春、馬成/文）